寧波市江北區存量土地資源盤活實踐與探索

□ 寧波市國土資源局江北分局 何建軍

為破解土地“緊缺”和“沉睡”雙重魔咒，寧波市江北區大力推動“國土資源節約集約模范區”創建，盤活存量、挖掘潛力，實施差別化調控和多元化改造，努力為土地資源賦予更高效益的“二次生命”。近年來，全區累計完成城鎮低效用地再開發3069畝，盤活存量建設用地面積8340畝，消化批而未供土地面積11675畝。

一、充分認識盤活存量土地資源的巨大潛力和重要意義

江北區歷年來經濟社會和城鄉建設發展相對較緩，特別是區域調整后，行政區域是十個縣、市（區）最小的，后發優勢逐漸減弱，經濟發展和資源供給之間的矛盾愈加突出，土地供應特別是產業用地供應不足和“低、小、散”用地兩種現象長期并存。

2013年，老工業園區企業年畝均稅收僅為4-6萬元。各鄉鎮（街道）的工業小區和行政村的村級物業散布著大量的“低、小、散、污”企業，一方面是轉型升級急需的高端制造、高品質城鄉建設項目用地需求旺盛；另一方面，低端、低品質產業占據著大量的土地資源，粗放型發展的后果顯現無疑。而且，由于歷史上對新增土地的利用和供給缺乏全局性和科學性，造成了一批批而未供、供而未用、用而低效，甚至是閑置的土地項目。因此，轉變發展方式，節約集約土地，盤活存量用好增量迫在眉睫。2017年，寧波市國土資源局江北分局起草了《關于摸清家底，大力開展消化提升存量土地資源的建議》報告，專題向書記辦公會議作了匯報，引起了區委、區政府主要領導的高度重視。領導在專報上重點批示，并在區委常委會擴大會議上將其作為一項重要內容進行了布置。由此，江北區掀起了一場以轉型升級為目的，以土地節約集約為理念，以盤活存量空間為載體的專項行動熱潮。

二、組織保障、政策支撐、壓實責任是推動存量土地盤活的重要因素

江北區成立了以區長為組長，副書記、常務區長、相關副區長為副組長，各部門主要領導為成員的“空間資源利用提升專項行動領導小組”和“工業用地盤活領導小組”，領導小組辦公室設在區發改局（重點辦），發改局長任主任，發改、經信、國土分管同志任副主任，出臺了專項行動實施方案，明確了目標，分解了任務，落實了責任并列入區委、區政府督查的重點內容，每一位四套班子副區級以上領導都有包案和工作任務、完成時間節點，采用紅綠燈消號制度。隨著壓力的層層傳導，許多歷史遺留的疑難問題迎刃而解，各方積極性和攻堅克難意識被充分調動起來。存量土地盤活、批而未供土地處置從國土資源部門一家“自轉”變成了全區各部門聯動的“公轉”。

為了配合區委、區政府專項行動的深入推進，針對存量土地來源不同，形式多樣，成因復雜的實際情況，寧波市國土資源局江北分局根據省市文件精神，結合江北區實際，擬定出臺了《關于加快盤活存量建設用地的若干意見》《江北區盤活低效閑置工業用地實施方案》《江北區空間資源利用提升實施方案》《關于強化未盡利用土地管理的通知》等，并且提議建立工業企業分類綜合評價體系，深化“畝產論英雄”改革措施，促進設立低效企業用地倒逼機制和獎懲體制，大力宣傳和運用寧波市土地二級市場試點政策和各項措施，為推進存量土地盤活工作提供了強有力保障。

三、注重方法，著眼創新是推動存量土地盤活的重要手段

（一）做到有的放矢

利用長期積累的基礎數據，搭建大數據管理平臺，先后構建“批而未供”“供而未用”“低效用地”“拆后待用”四大數據庫，實現了每塊土地的位置、現狀、規劃的“圖數結合”，實時動態掌握全區存量“四塊地”利用情況，為精細化管理提供了依據，并且與城管、規劃等部門共享成果，與鄉鎮（街道）和各用地主體加強互動，存量土地消納速度明顯加快。2017年助力江北區盤活閑置廠房17.4萬平方米，低效樓宇8.2萬平方米。

（二）做好層層推進

采用消化清理一批、限期開工一批、破難推進一批、整規提升一批“五個一批”形式，層層推進存量土地和資源空間的利用和提升。對不符合現行規劃、布局散亂、利用粗放，不符合安全生產和環保要求的存量建設用地，通過協商收回，協議置換和收購儲備等方式實行再開發，同時鼓勵優質企業通過并購、轉讓、租賃等形式予以盤活。近年來，已對543畝工業用地進行了置換回購，引進了優質項目。對基礎設施、公共設施等較容易引起批而不供、供而不用的項目進行分析評估，積極協調財政、發改等部門解決資金和政策難題，督促各用地主體加快供地節奏。今年以來，已消化批而未供土地416畝。對企業土地利用率不高，密度較低的情況，鼓勵企業向天上要高度，向地面要密度，向地下要深度，通過改造多層廠房、開發地下空間、置換廠房空地等形式提高土地資源利用效率。

（三）做深探索創新

存量土地資源盤活需要系統謀劃，超前探索，務實操作，抓住主要矛盾，針對存量土地資源和空間可挖掘潛力最大的村級集體建設用地和低效工業用地兩大板塊，進行了重點探索和實踐。

村級集體建設用地盤活方法目前主要有兩種。一種是村集體經濟組織自行對村莊內違規搭建和臟亂差物業進行集中整治，然后把整合出來的土地和房屋導入清潔、符合發展方向的各類產業，起到農民增收、農村增效、環境增優的積極作用?，F階段，莊橋街道洪家村正在以這種方式開展試點和探索，下一步待條件成熟，將積極推廣。另一種是外來資本對街道（鎮）統一流轉的耕地進行整體承租，發展規?；r業。同時，以自然村為單位，對承租農民的多余房屋進行修繕改造，使農田風貌與古色古香村落相得益彰，實現農業與旅游的深度融合。例如，甬江街道畈里塘村用這種方式引入了寧波旅游前三的達人旅業，效果十分顯著。

低效工業用地盤活主要是建立準入評估機制和企業分類綜合評價，實行資源差別化優化配置，通過對不同等級企業在用電、用水、用地、排污、信貸等方面采取差別化懲治和獎勵政策，倒逼企業優勝劣汰。以江北工業園區為試點，開展工業用地二次開發，促使優質企業不斷發展，低小散企業逐步淘汰，建成一批都市工業樓宇群，土地資源空間得到轉換提升。例如，柯力物聯網大廈擬拆除原4000平方米廠房，新建20層工業樓宇。天榮薄板區塊將通過落后產能淘汰和四無問題企業清退，“騰籠換鳥”成功引入萬科智能裝備，將新建三幢10層工業樓宇，新增計容面積20萬平方米，亞虎企業在原廠區綠地上新建15層創業孵化園研發車間，容積率從0.86提升至1.7。

通過頂層設計明方向，上下聯動強合力，江北區盤活存量用地取得了較為理想的成績，然而集約節約，高效利用土地永遠在路上。下一步，寧波市國土資源局江北分局將以創建集約節約示范區為契機，牢固樹立存量優先的用地理念，摸清家底、落實保障、扎實推進，為江北發展不斷注入新的內涵和活力。