淺析投資性房地產相關問題

高曉莉

摘要：我國房地產行業在經濟高速發展的時代背景下得到了前所未有的發展，房價不斷高漲造成我國很多投資者投資方向發生了轉變，越來越多的人開始加入到房地產投資的隊伍中去，房地產行業的投資決策和風險控制變得尤為重要，結合我國當前的經濟形勢和房地產市場的發展情況，分析影響投資性房地產投資決策的因素，切實找準風險控制措施，降低風險問題的發生。文章主要圍繞著投資性房地產的基本內涵、投資決策的影響因素、及風險問題解決措施三個方面展開了論述與探討，目的是為了讓投資者理性對待房地產投資及其取得的期望收益，降低投資的風險。

關鍵詞：基本內涵；影響因素；解決措施

改革開放后，我國逐步邁向小康社會，人民群眾的生活質量有了顯著提升，人們對房屋建筑提出了越來越高的需求，很大程度上給房地產商、投資者帶來了較大的發展契機，很多經營者積極轉變了自身經營發展方式，紛紛加入到投資房地產的行業中來，投資性房地產也因此應運而生。由于國家把住房建設作為國民經濟的增長點，使得現階段投資性房地產仍具有較大的發展空間，但同時也受到很多因素的影響及相應的風險，并且這種風險與經濟收益成正比，隨著收益的增大而變大。因此投資者想要獲取長期穩定的期望收益，首先要關注國家的經濟政策及房地產行業市場發展趨勢，提升自己的風險識別能力、風險規避能力。

一、投資性房地產的基本內涵

房地產是土地和房屋及其權屬的總稱。房地產中的土地指的是土地使用權，房屋是指土地上的房屋等建筑物及構筑物。投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產，所以投資性房地產要么是讓渡房地產使用權以賺取使用費收入，要么是持有并準備增值賺取增值收益。

企業自用的房地產和房地產開發企業作為存貨的房地產以及以經營租賃方式租入的房產或土地使用權在轉租的均不屬于投資性房地產的范疇。

二、影響投資性房地產投資決策的因素

伴隨著經濟的高速發展，人們對改善住房的需求及剛性需求也越來越大，投資房地產的投資者也大量涌入，房價也隨之水漲船高。本文從投資者投資房地產項目的角度上來分析影響投資性房地產投資決策的因素。

1.國家經濟政策影響

房地產的發展和投資過程中，國家也相應的制定出一系列的經濟調控政策，來引導房地產行業的健康發展及投資者的投資方向。主要是以下三個方面，首先稅費調控，國家通過出臺一系列的稅收政策來進行調控，如契稅、增值稅、個人所得稅以及即將開征的房產稅；再次，貨幣政策，即通過銀行貸款利率、貸款期限、首付比例、公積金貸款等政策來進行調控；最后，保障性住房的增加，即廉租住房、經濟適用住房、政策性租賃住房、定向安置房等住房的建設力度，進一步改善人民群眾的居住條件，促進房地產市場健康發展。

2.房地產市場的經濟因素影響

我國房地產分為三個等級市場：一級市場一土地市場，即土地的買賣市場，指土地使用權的出讓，是由國家壟斷的市場；二級市場一手房市場，即新房的買賣市場，指土地使用權出讓后的房地產開發經營，是房地產的增量市場；三級市場一二手房市場，即二手房的中介市場，指購買房地產的單位和個人，再次將房地產轉讓或租賃的市場。目前我國房地產市場主要受房地產商的拿地成本、配套費的投入，供求關系，居民收入、儲蓄與消費、投資水平等經濟因素的影響。

3.風險因素影響

房地產投資過程中，由于投資者所掌握的信息有限，前期考察不深入，對購買力投資期望過于樂觀等，都會導致投資者出現意想不到的不利變化，由此引發多種風險。主要的投資風險有：（1）市場競爭風險，是指由于房地產市場競爭激烈，這使得許多投資者或商家使用不正當的手段，來操控房地產投資市場帶來的風險。（2）購買力風險，是指在收入水平一定及購買力水平普遍下降的情況下，人們會降低對房地產商品消費需求，導致房地產投資者的出售或出租收入減少，從而遭受一定損失的風險。（3）財務風險，是指由于房地產投資金額大、投入周期長，變現能力差的特點，使投資者面臨著不能按期或無法收回其投資報酬的可能性風險。

三、我國投資性房地產發展中的風險問題解決措施

房地產投資過程中不可避免的會出現一定的風險問題，這就需要合理估計并控制投資性房地產的風險，全方面、多角度的對其進行分析，采取有效的措施，來降低風險。首先，在投資房地產之前，投資者需要了解相關的國家經濟政策，分析房地產投資的發展趨勢，詳細考察投資的房產所處的外部環境、建設施工品質、物業服務水平、產權明晰等，不能盲目進行投資。再次，對收益情況進行測算，如該項資金用于存入銀行、購買理財產品或投資其他項目的收益與投資房地產，用于出租或出售的收入扣除相關的成本、稅費相比，哪塊收益更高。同時在購買投資性房地產的時候，要對當時的市場價值進行估價，對未來市場價格走勢的預測進行分析判斷。

四、結語

綜上所述，在經濟快速增長的背景下，人們的生活逐步邁向小康社會，越來越多的人開始對住房有了更高的需求，使得很多經營者紛紛轉變了投資方式，投資性房地產也應運而生。由于房產投資其投資金額大，周期長等特點，使得投資性房地產的投資決策主要受國家經濟政策、房地產市場供求關系及風險因素的影響。越高的投資收益就會有越高的投資風險，這就要求我們需要合理估計并控制投資性房地產的風險，全方面、多角度的對其進行分析和測算，采取有效的措施，降低風險。