基于PCA—DEA的中國房地產業運營效率分析

王效俐　鄭南宏　連漪

摘要： 本文旨在對我國1997-2015年房地產行業運營效率進行分析。首先結合房地產業特點構建了較為全面系統的分析指標體系，由于歷年數據有限，先采取主成分分析法對產出指標進行降維，再將投入指標與綜合產出指標代入DEA模型。研究結果表明，我國房地產業自1998年進入市場化階段后，通過持續高投入方式促進了行業發展，綜合技術效率在2005-2009年達到最優；而隨著行業日趨成熟，傳統粗放型發展方式帶來投入過度冗余，忽略技術革新亦顯著降低了整體運營效率。

Abstract： The purpose of this paper is to analyze the input-output efficiency of Chinese real estate industry from 1997 to 2015. Firstly， a set of comprehensive and systematic index system is constructed in combination with the industrial feature. Due to the limited data， this paper reduces the production indexes by using the PCA method， then uses DEA to calculate input-output efficiency. The results show that after entering the marketization stage in 1998， Chinese real estate industry has developed rapidly through continued high investment， and optimal operating efficiency is achieved during 2005-2009； but as the industry matures， the traditional extensive production way results in serious input redundancy， and ignoring technological innovation also decrease the comprehensive technical efficiency.

關鍵詞： 房地產業；運營效率；PCA；DEA；投入冗余

Key words： real estate industry；efficiency；PCA；DEA；input redundancy

中圖分類號：F293.35 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2018）05-0072-04

0 引言

近年來國內房地產市場發展迅速，產業運營效率研究已經引起了許多學者的關注。但目前，學界更多關注的是微觀企業績效情況，對房地產業整體運營效率研究較少，相關研究也只選取少數指標進行分析。因此，本文搜集了國內房地產業1997-2015年的數據，從土地、資本、人力、房屋面積、企業盈利絕對指標、相對指標六個層面11個指標入手，結合主成分分析法與數據包絡法進行分析，從而更好地認識我國房地產業多年發展的運營效率，暨而對防范房地產泡沫、引導產業健康發展提供理論依據與對策參考。

1 研究方法簡介

由于國內房地產發展時間較短，目前統計局只披露了1997-2015年數據，而DEA模型（數據包絡方法）一般要求決策單元個數必須是投入和產出變量個數之和的三倍以上。為滿足DEA模型的數量關系要求，本文先采用PCA（主成分分析法）對產出指標降維，再將投入指標與綜合產出指標代入DEA模型進行計算。

1.1 數據包絡方法（DEA）

數據包絡方法（DEA，Data Envelopment Analysis）是一種常用的效率評價方法，其特點是適用于多輸出、多輸入的有效性綜合評價問題，并且無須對指標做任何權重假設，排除了很多主觀因素。目前，DEA兩個常用模型分別是CCR和BCC模型，CCR假定規模報酬不變，而BCC將CCR中的綜合技術效率分解為純技術效率和規模效率。

1.2 主成分分析法（PCA）

主成分分析（PCA，Principal Component Analysis）是由Hotling提出的一種數據壓縮與特征提取的多元統計方法。其旨在利用降維的思想，把眾多具有一定相關性的指標通過線性函數轉換為少數幾個相互無關的綜合指標（即主成分）以代替原有指標。主成分分析法的優點在于具有較強的信息提取能力，能有效減少指標選取工作量，并且能消除指標間的相關影響。

2 指標體系選取

2.1 投入產出指標選取

本文選取投入產出指標體系如表1。

投入指標方面，房地產業除了對勞動力跟資本需求大，還對土地存在嚴重依賴性，所以投入指標從土地、資本與人力三個角度選取。其中，本年購置土地面積和施工房屋面積分別反映企業當年的購地與房屋施工情況；本年完成投資額與房地產開發企業資產總計分別從當年絕對投資量與累計資產量角度，反映房產企業資本的投入情況；企業平均從業人數反映人力資源投入。

產出指標方面，國內文獻普遍只選擇企業營收與利潤，不僅難以反映房地產真實交易情況，也未能反映企業相對盈利情況，而數據顯示國內房地產業相對盈利指標歷年來變化較大。最終，本文從房屋面積、企業真實盈利與相對盈利指標三個角度選取上述指標。其中，商品房銷售面積與企業總營收分別考慮了商品房成交量和成交價因素；竣工房屋面積體現當年的竣工情況，由于地產熱年房產企業存在加速動工的動機，因此竣工房屋面積能反應當年的房地產業產出情況；企業營業利潤從絕對收益角度考慮行業收益情況，營業利潤率和總資產報酬率分別從銷售回報率和資本利用率角度考慮行業回報率。endprint

數據來源上，選取國家統計局披露的1997-2015年我國房地產業共19年的數據，由于時間跨度大，文章以1997年CPI為基準，對涉及金額的指標剔除通脹因素影響。受篇幅限制，文章不再列出具體數據情況。

2.2 產出指標PCA降維

借助軟件SPSS 22.0進行主成分分析，首先對產出變量進行標準化，按照主成分累計貢獻率不低于85%、特征值大于1的原則提取主成份。計算結果（表2）顯示，數據符合KMO與Bartlett檢驗，適合用主成分分析法。

由于第一個主成分方差貢獻率超過88%，因此第一個主成分足以代表原來6個產出指標的絕大部分信息。主成分表達式如下：

f1=0.43x1+0.42x2+0.42x3+0.41x4+0.36x5+0.41x6

x1…x6分別代表商品房銷售面積、竣工房屋面積、房地產開發企業營業、房地產開發企業經營總收入、總資產報酬率、營業利潤率。可見，主成分f1綜合考慮所有產出指標。

另外，由于DEA模型要求指標不能出現負數，而歸一化不影響DEA計算結果，本文采用歸一化對數據處理如下（其中aj是每個指標最大值，bj是每個指標最小值）：

3 數據包絡結果

將處理后的6個投入指標與1個產出綜合指標代入數據包絡BCC模型，采用軟件DEAP 2.1進行計算分析。同時，為研究對產出指標進行PCA降維處理是否合理，將未經處理的指標同樣代入BCC模型，得到結果如表3。

從表3可知，如果直接采用DEA模型，自2003年后行業效率值基本為1，嚴重缺乏區分度，失去了研究的科學性與準確性。而對產出指標進行主成分方法降維后，計算結果得到有效改善。進一步對組合模型結果進行分析，以規模效率遞增或遞減為分類標準，可將我國房地產分為三個階段：

3.1 起步擴張階段：1997-2004

1997-2004年綜合技術效率都小于1，表明該階段未達到DEA相對有效，但整體呈現上升狀態，表明行業整體運營效率不斷提升。具體而言，綜合技術效率在經歷過1999年的最低點0.568后不斷上漲，到2004年綜合技術效率達0.969。規模效率與綜合技術效率走勢基本一致，從1997年的0.829，經過1999年的低點0.596后，逐漸提升至0.973；此外，純技術效率保持較高水平，基本維持0.95～1之間，這說明1997-2014年間綜合技術效率受規模效率影響較大，這一階段規模效率低迷拖累綜合技術效率表現。另一方面，規模效率持續呈現遞增效應，說明該階段房地產市場應該擴大行業投入與企業規模。結合歷史看，1997年7月亞洲金融風暴爆發，直到1999年才結束，這場金融危機打破了亞洲經濟快速發展的景象，對國內經濟發展造成了不小的負面影響。為促進房地產市場良性發展并帶動國內經濟進一步發展，1998年7月，國務院發布《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，正式宣布停止住房實物分配，自此我國房地產行業進入市場化發展階段，房地產業的生產與供應能力顯著提高。1997-2004年本年購置土地面積、施工房屋面積、本年完成投資額、房地產開發企業資產總計、房地產開發企業平均從業人數年均復合增長率分別為20%、15%、19%、18%、11%。同時，城鎮人口增加與收入水平提高帶動房地產需求規模逐步擴大，在供給與需求雙重作用下，企業經營效益不斷提升。1997-2004年商品房銷售面積、竣工房屋面積、房地產開發企業營業利潤、房地產開發企業經營總收入年均復合增長率分別為13%、20%、74%、25%，營業利潤率和資產回報率從-0.47%和-0.06%提升至6.44%和1.39%。

3.2 繁榮高效階段：2005-2009

2005-2009年是國內房地產市場較為繁榮高效的階段。其中，2005-2007和2009年的綜合技術效率都為1，達到DEA相對有效，表明這四年間投入要素均得到充分利用，并取得最大的產出效果，而規模效率不變說明行業規模投入也達到最佳水平。盡管2008年爆發金融危機，國內商品房銷售面積受此影響同比下滑14.72%，但在政府“國十條”、“四萬億計劃”等政策刺激下，房地產市場熱度不減，表現在土地、資本與勞動力持續高投入。2005-2009年本年購置土地面積、施工房屋面積、本年完成投資額、房地產開發企業資產總計、房地產開發企業平均從業人數年均復合增長率分別為11%、14%、15%、16%、5%。房地產企業經營行為市場化程度的不斷提高與土地、金融等生產要素市場的不斷完善，極大地促進了房地產市場的繁榮高效，企業盈利水平繼續緩慢提升，資產回報率與營業利潤率分別在2009和2010年達到頂點，具體為2.78%和14.21%。

3.3 市場過熱階段：2010-2015

2010年綜合技術效率開始下滑，從0.995下滑到2014年的0.697，2015年回升至0.798。這一階段，綜合技術效率下滑主要是由于純技術效率下滑。純技術效率從2010年的1.00下滑到2014年的0.751，2015年回升至0.848，說明2010-2015年房地產行業整體技術水平有所下降，不難理解，這幾年房地產市場的火爆促使企業過度追求銷量產出，導致忽略了技術與管理創新。規模效率也在2013年出現下滑（0.894），而后在2015年有所回升（0.941）。然而，規模效率在這一階段持續呈現規模遞減狀態，2011年開始出現明顯的投入冗余現象，之后愈加嚴重。結合現實看，2010年開始過熱的房地產市場引來政府嚴厲的宏觀調控，政府出臺“國十一條”、“新國十條”和“新國八條”等高壓政策，市場開始“降溫”：投入方面，本年完成投資額與企業資產、施工房屋面積增速均出現明顯下滑，而購置土地面積數量在2012、2014、2015年同比分別減少7%、11%、14%，體現政府土地調控方面的作用；產出方面，在市場競爭激烈與政策調控影響下，企業營業利潤率跟資產回報率大幅下降，從2010年的14.21%、2.72%分別下降為2015年的8.79%、1.12%。盡管如此，2015年施工房屋面積、本年完成投資額、房地產開發企業資產和企業平均從業人數分別冗余31.7%、29.6%、37.9%和14.7%，充分表明房地產行業依然存在過度投資開發、行業泡沫嚴峻的現狀。endprint

4 結論與建議

本文采用主成分與數據包絡組合模型，構建了較為全面系統的分析指標體系，對我國歷年房地產業運營效率進行分析。研究結果表明，我國房地產業自1998年步入市場化階段后，通過持續高投入方式極大地促進了行業的發展，綜合技術效率也隨之顯著提升。隨著企業經營市場化程度不斷提升，以及土地、金融等生產要素市場不斷完善，2005-2009年間我國房地產業迎來繁榮高效階段，綜合技術效率水平達到最大化。但由于資本的逐利性，到了“十二五”期間，企業過度追求產出，行業投入冗余嚴重。而忽略技術水平革新亦導致綜合技術效率不斷下滑，傳統的粗放型方式已明顯不適合行業的發展需求。

據此，本文針對企業與政府兩層面提出建議：①對房地產企業而言，應該致力于技術創新與產業整合優化。一方面，加大創新力度以提升技術水準，通過精細管理、技術管理創新降低企業運營成本，同時，注重提升行業服務質量與服務水平；另一方面，通過重組并購等方式整合行業資源，促進產業整體升級，激發房地產行業發展活力。

②對政府而言，在堅持房地產業市場化方向的同時，應加快相關制度建設以促進市場體系逐步完善，例如健全住房保障體系、進一步推動土地所有制改革、建立適當有效的房地產稅收體系。對于市場的過度非理性投機行為，既要通過合適的宏觀調控機制與手段嚴厲遏制，也要注意地方政府為保政績過度扶持房地產發展的非理性動機。

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