“營改增”對房地產企業的影響及應對措施

朱軍

摘要：在市場經濟的強大推動下，極大地促進了房地產企業生存與發展，而營改增政策的不斷深入與強化，對房地產企業產生了極其深遠的影響，已經得到了房地產企業內部的高度重視與關注。營改增政策的實施，可以將企業稅負保持在合理范圍內，解決重復征稅問題，進一步完善企業的稅制結構，從而促進房地產企業更好、更快地發展。本文主要以營改增對房地產企業的影響及應對措施為論點，以供相關人士的參考。

關鍵詞：營改增；房地產企業；影響；應對措施

目前，營改增政策的全面實施，在房地產企業中得到了廣泛的應用和推廣，發揮著不可比擬的作用，是促進房地產企業經營管理活動順利進行的重要保障。現階段，市場競爭局勢愈演愈烈，房地產企業要想在激烈的行業競爭中始終立于不敗之地，并獲得較高的競爭優勢，就必須要積極推進營改增政策的實施，嚴格規范企業各項業務流程，加強增值稅發票管理，并加強財務管理，不斷提高財務管理水平，進而實現房地產企業的戰略發展目標。

一、營改增對房地產企業的影響分析

（一）影響著房地產企業的稅負

對于我國房地產企業流轉稅來說，對營業稅和土地增值稅雙重征收制度加強了廣泛應用，營業稅和土地增值稅屬于價內稅，在稅收增加的影響下，對商品價格的影響是比較大的，甚至還會出現重復征稅問題。而增值稅屬于價外稅，對增值部分進行征稅，可以確保課稅數額的準確性，解決重復征稅問題，將產品開發成本保持在合理范圍內。在營改增政策實施以后，雖然降低了房地產企業的稅負，但是在某種程度下也增加了企業稅負，具體來說：

第一，有效解決了重復征稅問題，實現對企業稅負的有效控制，并且借助增值稅進項、銷項抵扣關系的成立，可以為房地產企業調整內部結構提供極大的便利，有助于企業競爭實力的提升。尤其在營改增以后，在銷售額中，去除了土地出讓金。在一二線城市房地產企業項目的最大單項成本中，土地成本的作用不可忽視，進而給予了這類城市房地產企業不加稅一定的保障。

例如：某一房地產企業房價為4.5萬元，土地成本為2萬元/m2，增值稅銷項稅額為（4.5-2）÷1.11×11%=0.25萬元，如果在加上其他抵扣，有助于企業減稅目標的實現。

第二，還有一些房地產企業的規模比較小，經營的規范程度有待提升，很難滿足營改增政策的要求，一定程度上加重了企業的稅負，造成企業嚴重的經營壓力。

例如：以上述土地出讓金抵扣銷售額為例，三四線城市房地產企業的土地成本占據總成本的比重比較小，與一二線城市有著一定的差距，所以難以保證良好的減稅效果。同時，建筑行業等行業改革有著一定難度性，很難及時形成增值稅鏈條，不利于增值稅抵扣，比如人工費用難以開具增值稅專用發票，從而造成房地產企業稅負的增加。

（二）影響著企業的開發成本

在營改增政策實施以后，有效降低了房地產企業的開發成本，建筑行業的材料費用也呈現出下降趨勢，對于水泥、鋼筋以及混凝土等稅收來說，也呈現出下降趨勢，比如17%是水泥和鋼筋的增值稅稅率，不含稅成本降低了14.5%；混凝土根據6%來抵扣增值稅，成本降低了5.6%。

同時，在營改增政策實施的影響下，繳納的稅費轉變為增值稅，解決了重復納稅問題。一般來說，房地產企業業務具有一定的特殊性，在歸集和核算企業工程成本過程中，大都設置“工程施工-合同成本”明細科目，由此可以看出，在營改增以后，大大提高了房地產企業稅費核算的精細化程度，為企業成本核算提供了極大便利。然而在房地產企業實際成本歸集中，并沒有在“工程房地產-合同成本”明細科目設置三級科目。

（三）影響著合作方的選擇

營改增政策的實施，嚴重影響著房地產企業運營工作的開展，也影響著企業各類合作方。第一，在合作方的選擇中，合作方在選擇計稅方法中，是房地產企業進項稅額能否抵扣的重要影響因素[1]，所以合作方的選擇，對企業稅負產生了極大的影響。第二，房地產企業與合作方簽訂的合同，也是房地產企業必須要考慮的一個重要方面，由于尚未明確規定合同價格、發票類型等涉稅事項，尤其是營改增政策實施前尚未執行的合同，在營改增政策實施后，必須要及時制定有效措施，避免合作雙方引發不必要的矛盾。

二、營改增政策對房地產企業的應對策略

（一）嚴格規范企業各項業務流程

在營改增政策實施以后，根據增值稅規定，對相關管理制度和流程等進行相應的調整。加強供應商稅務信息管理，結合供應商稅務登記號、納稅人類型以及業務類型等因素，構建管理臺賬，為企業之間的項目合作提供便利。同時在施工標書中，一些直接成本均包含增值稅，比如原材料和燃料等，企業在投標過程中，投標單位中包括一般納稅人和小規模納稅人[2]，由于具有不同的增值稅稅率，房地產企業在選擇合作單位過程中，要對標書中含稅價進行換算，在轉為不含稅價以后在進一步對比。

此外，在實施營改增政策以后，在同一集團下設置獨立核算的施工企業與房地產企業時，施工單位要墊資房地產企業開發前期的工程施工，等到項目開始銷售時，再辦理工程結算，這對于緩解房地產企業的資金負擔具有極大的幫助，避免由于進項稅款而額外增加成本支出。

（二）不斷提高企業財務管理水平

在營改增之后，核算項目發生的變化比較顯著，房地產企業要為財務工作人員開展一系列的業務培訓和指導，引導財務工作人員了解最新的財務管理方法，從而順應新稅制改革。同時，在營改增之后，在核算成本和收入過程中，對價稅分離法加強了廣泛應用，所以財務工作人員必須要保證自身較高的核算能力。同時，房地產企業要創新財務管理模式，不斷提高財務工作人員的增值稅使用能力，完善增值稅管理體系，從而確保企業財務管理水平的穩步提升。

（三）做好各項籌劃

1.嚴格管理增值稅專用發票

在材料采購過程中，要加強集中采購方式的應用，而且還要具備較高的納稅觀念，在材料采購中，要積極索取發票，避免企業進項稅無法抵扣問題的出現，從而上漲企業稅負。

2.加強對合作商的管理

在對合作商進行選擇時，要按照招投標方式來進行，對合作商的資質、報價等因素進行深入分析，并要求合作商要具備開具增值稅專用發票的能力[3]。一般來說，包工包料、甲供材料等是房地產企業與施工單位簽訂合同的重要模式，在具體選擇過程中，要加強稅收籌劃，通過自購材料來獲取較高的進項抵扣稅額，進而緩解企業的稅收壓力。

此外，在合作對象的選擇中，要以一般納稅人為主，以便于獲得較高的進項抵扣額。在與小規模納稅人進行合作過程中，要加強與供貨方之間的交流和溝通，供貨方要向主管稅務機關申請代開增值稅專用發票，以此來抵扣增值稅進項稅額。

（四）調整企業經營策略，創新開發銷售模式

對于裝修工程費用來說，可以進行進項稅抵扣，精裝房可以獲得較多的進項稅抵扣額，而且精裝房的產品質量水平也比較高，其售價比較高，與毛坯房形成了較大的差距。房地產企業在經營戰略制定過程中，要將精裝房的進項稅抵扣優勢充分發揮出來，將進項稅抵扣來源拓寬開來，但是要做到具體問題具體分析。

例如：以綠地集團為例，該企業屬于業內中等，在較多的開工樓盤的影響下，對人員需求越來越高。精裝房明確提出了對裝修過程質量控制的要求，進而容易增加管理成本，所以對于商品房供給結構的影響，必須要從實際情況出發。

三、結束語

總而言之，房地產企業必須要充分抓住“營改增”這一發展契機，不斷提高企業的財務管理水平，落實好稅務籌劃，不斷提高企業自身的經濟效益和社會效益，充分彰顯出營改增政策的實施價值。

參考文獻：

[1]劉若楠.“營改增”對房地產企業財務核算的影響及應對策略分析[J].中國管理信息化，2018，21 （04）：12-13.

[2]王越.“營改增”對房地產行業稅負的影響及應對措施[J].現代營銷（下旬刊），2017 （11）：138-139.

[3]吳信龍.淺析“營改增”對房地產開發企業的影響及對策[J].市場研究，2017 （11）：48-49.