淺析房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題及對策

馮玉潔

【摘 要】近年來，我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，項目開發(fā)投資越來越大。作為資本密集型行業(yè)，充足的資金是房地產(chǎn)行業(yè)得以正常運營的重要保障。本文以房地產(chǎn)業(yè)資金管理體系為背景，結(jié)合實務中存在的問題，從拓寬融資渠道、完善資金管理、加強資金回流等角度提出了資金管理對策。希望能夠提高房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理能力，保證企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

【關鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；資金管理；風險；銷售回款

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的重要性

房地產(chǎn)企業(yè)資金管理是指對項目開發(fā)、經(jīng)營、管理過程中資金的籌集、使用和回流進行計劃、控制和監(jiān)督。作為高度資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)只有在籌集到一定數(shù)量的資金前提下，才能有效合理地運用資金，實現(xiàn)目標利潤，保證企業(yè)經(jīng)營活動持續(xù)順利的進行。資金管理是財務管理的核心，處于企業(yè)經(jīng)營管理的中心位置，管理好資金也就等于管理控制住企業(yè)的生命線。

1. 有效提高房地產(chǎn)企業(yè)管理水平

由于房地產(chǎn)項目開發(fā)的復雜性，其資金管理涉及到房地產(chǎn)項目開發(fā)、分配、交易等各個方面，從獲取土地資源到整體項目開發(fā)，再到竣工驗收后項目的銷售，自始至終離不開資金的參與，也離不開對資金的管理活動。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理與企業(yè)管理在目標上具有一致性，兩者相互支持、相互促進、共同發(fā)展。

2. 防范房地產(chǎn)企業(yè)資金風險

房地產(chǎn)業(yè)具有資金需求量大、資金循環(huán)周期長、資金回籠慢、投資風險大、資產(chǎn)負債率高和易受到國家政策影響等特點，因此結(jié)合實際情況編制好項目資金預算、拓寬融資渠道、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)降低融資成本、加速銷售款項收回，不斷完善資金管理活動對于及時發(fā)現(xiàn)和應對房地產(chǎn)企業(yè)資金支付危機，提高償債能力，防范資金風險發(fā)揮著極其重要的作用。

3. 確保房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康地發(fā)展

作為高度資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)健康持續(xù)地發(fā)展離不開資金的支持，而資金的良性循環(huán)可以進一步促進房地產(chǎn)企業(yè)健康持續(xù)的發(fā)展。因此，不斷優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)資金管理活動，提高資金使用效率，是實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標，利潤最大化和可持續(xù)發(fā)展的前提條件。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理體系主要由資金的籌集管理、使用管理和回流管理三部分構(gòu)成。

房地產(chǎn)企業(yè)資金籌集管理是指根據(jù)開發(fā)項目的投資需求及優(yōu)化項目資本結(jié)構(gòu)的需要，選取不同的融資渠道及融資方式，為項目制定合理的籌資方案，綜合考慮多種因素選擇最優(yōu)方案，經(jīng)濟有效地籌集資金的過程。融資渠道系籌集資金的來源，包括自有資金和外部融資；融資方式是籌集資金時具體采用的方式，包括吸收直接投資、銀行借款、發(fā)行債券、發(fā)行股票等。

房地產(chǎn)資金使用管理包括資金的預算管理、投資管理及運營管理。預算管理的實質(zhì)是對資金的控制，將企業(yè)經(jīng)營活動相關的收入與支出都列入預算，計算資金缺口，統(tǒng)籌安排，科學管理。投資管理主要是通過對項目的環(huán)境可行性分析、技術可行性分析、市場可行性分析以及財務可行性分析后，選擇整體風險低、效益高的優(yōu)良項目的過程。運營管理主要是加速營運資金周轉(zhuǎn)、縮短循環(huán)時間，追求最大程度的流動性，減少房地產(chǎn)企業(yè)營運成本，最大化企業(yè)收益。

房地產(chǎn)企業(yè)資金回流管理即銷售回款的管理。銷售回款資金回流是房地產(chǎn)企業(yè)最重要的經(jīng)營性資金來源，對項目整體安全有著重要作用。房地產(chǎn)企業(yè)應制定銷售回款計劃，管控回款時點、回款金額，控制風險，盤活沉淀資金，從而提高整體經(jīng)濟效益。

房地產(chǎn)企業(yè)資金管理體系貫穿企業(yè)經(jīng)營活動各項環(huán)節(jié)，實務中應以該體系為脈絡，從資金的籌集、使用和回流三個方面客觀評價企業(yè)資金管理活動執(zhí)行情況，不斷改善和優(yōu)化資金管理水平，確保企業(yè)健康持續(xù)地發(fā)展。

三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在問題

1.融資形式單一，財務風險高

我國債券市場與發(fā)達國家相比發(fā)展尚不完善，中小型房地產(chǎn)企業(yè)難以通過發(fā)行債券方式籌集資金。同時，近兩年伴隨著我國房價暴漲，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)泡沫式擴張，國家接連出臺若干政策調(diào)控房價，證監(jiān)會提高房地產(chǎn)企業(yè)IPO門檻，控制房地產(chǎn)企業(yè)上市，同時針對已上市的房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)再融資也制定了較為嚴格的規(guī)定，使得房地產(chǎn)企業(yè)，特別是中小型房地產(chǎn)企業(yè)難以通過發(fā)行股票的方式融資。縱觀我國房地產(chǎn)企業(yè)當前融資現(xiàn)狀，短期和長期的銀行貸款是普遍采用的形式，導致企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不合理，資產(chǎn)負債率高，財務風險大。

2.資金預算準確度不高且執(zhí)行率低

房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在資金預算準確度不高的問題。首先，上報的資金預算部分內(nèi)容不合理。房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)周期長，市場供求、行業(yè)環(huán)境等因素的變動均會對企業(yè)現(xiàn)金流產(chǎn)生重要影響，靜態(tài)的資金預算很難適應多變的市場環(huán)境。其次，資金審批部門在審批項目公司資金預算時，通常會主觀性削減部分預算，下屬項目公司考慮這一因素，在上報資金預算時為爭取更多的資金資源，會將可以推遲支付或暫時無需支付的款項與當期需要支付的款項一并上報，這就導致編制的資金預算收支與實際情況不符。

此外，房地產(chǎn)企業(yè)資金預算在實務中執(zhí)行率較低。預算制定后，沒有相關人員跟蹤預算執(zhí)行的結(jié)果，未能及時分析預算與實際經(jīng)營情況產(chǎn)生差異的原因，對影響預算執(zhí)行結(jié)果的相關人員權(quán)責劃分不夠明確，使得下屬部門及項目公司缺乏預算執(zhí)行意識，導致預算管理工作流于形式。

3.投資行為盲目

由于2015年、2016年房價漲幅較高，房產(chǎn)開發(fā)項目投資回報率高速增長，部分房產(chǎn)企業(yè)被行業(yè)高額利潤吸引，將長期戰(zhàn)略、風險管理拋于腦后，忽視行業(yè)存在的潛在風險和行業(yè)發(fā)展的周期性，沒有對未來的市場環(huán)境、市場供求、政治因素、消費趨勢以及消費者購買力等因素進行科學地分析與預測，盲目跟風地進行項目投資和企業(yè)擴張，在尚未完工項目及土地上囤積了大量資金。這種投資策略很難獲取合理回報，一旦出現(xiàn)市場行情變差、政策緊縮等不利情況，極易造成企業(yè)資金回籠減緩，外部融資困難，資金鏈緊縮，現(xiàn)金流狀況惡化。endprint

4.資金管理分散，風險管理不足

中大型房地產(chǎn)集團往往涉及多個項目公司，每個項目公司又開立了多個銀行結(jié)算賬戶，形成龐大的資金賬戶體系。資金分散于各賬戶里，難以發(fā)揮集中優(yōu)勢，造成同一集團內(nèi)不同項目公司之間資金的閑置與短缺現(xiàn)象共存。同時，資金過度分散使得集團難以準確掌握各賬戶資金的使用情況，不利于投融資決策的制定。

此外，現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)尚未建立起有效的預警機制，對資金的運作缺乏足夠監(jiān)管，危險發(fā)生時，無法及時采取應對措施，給企業(yè)造成經(jīng)濟損失。

5.缺乏監(jiān)督機制，銷售回款不力

隨著我國“限購”、“限貸”等政策的推行，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售受到一定阻礙，商品房積壓增加，銷售款回流變緩。同時，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商采取先認籌后交納定金及房款簽約的模式銷售，為追求認籌額及簽約額指標而忽視了銷售回款率，沒有制定明確的信用政策，對客戶賒銷的審批比較隨意。大多數(shù)客戶選擇按揭付款的形式支付房款，部分客戶交完認籌金或定金后遲遲不來簽約，占用了銷售資源的同時影響資金回籠。此外，部分房地產(chǎn)企業(yè)應收賬款管理權(quán)責不明確，銷售部門和財務部門之間信息溝通不暢，應收賬款的會計監(jiān)督薄弱，沒有專人負責對應收賬款定期、定向的清欠，沒有專人負責與按揭銀行對接督促放款，沒有建立應收賬款定期清查制度，導致應收賬款周轉(zhuǎn)率較低，使企業(yè)面臨較大的壞賬損失風險。

四、完善房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的對策

1.發(fā)展多元化融資渠道，提高籌資能力

房地產(chǎn)企業(yè)需要積極開拓融資渠道，創(chuàng)新融資方式，加快自身與證券市場的對接，增加債券融資、股權(quán)再融資、私募基金融資、信托融資等方式的融資比例，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低財務風險及融資成本。同時，房地產(chǎn)企業(yè)應該加強項目工程質(zhì)量監(jiān)管，不斷提升項目盈利能力及經(jīng)營業(yè)績，增強競爭力；提高資產(chǎn)管理水平，及時處置閑置資產(chǎn)，提高總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率；保持良好的信用狀況，合理利用關聯(lián)企業(yè)實力，提高企業(yè)的籌資能力。

2.優(yōu)化資金配置，完善預算管理

構(gòu)建“以資金管理為重點、以項目成本控制為核心”的多層級資金預算體系，明確各層級責任中心的權(quán)責，按責任中心界定預算目標，編制預算。由于房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)周期長，影響現(xiàn)金流因素眾多且存在不可控因素，建議采用滾動預算的方式編制資金預算，以適應復雜多變的市場環(huán)境等因素的變化。

預算方案編制完成后要嚴格執(zhí)行，相關人員應及時分析實際執(zhí)行結(jié)果與預算的差異并提交管理者，使管理者對企業(yè)資金運行情況進行科學分析，及時調(diào)整，使房地產(chǎn)企業(yè)資金管理水平得到優(yōu)化。同時，應將預算執(zhí)行結(jié)果與個人績效掛鉤，評價獎懲，以確保資金預算得到有效執(zhí)行。

3.加強投資項目可行性研究

企業(yè)應對市場的情況進行實際調(diào)查，內(nèi)容包括但不限于所在區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展情況、城市規(guī)劃情況、人口情況以及消費市場情況，分析項目投資前景，明確市場定位，客觀評價項目投資規(guī)模、投資方式、資金來源、風險等因素，科學預測項目成本收益。同時房地產(chǎn)企業(yè)要認真研究國家相關政策，結(jié)合自身優(yōu)勢做好項目評價和方案優(yōu)選。

4.資金集中管理，加強風險防范

資金集中管理有利于多項目的房地產(chǎn)企業(yè)準確了解資金的存量和流量，不受單個存款賬戶余額的限制，充分地發(fā)揮資源整合優(yōu)勢，最大程度地減少資金閑置，實現(xiàn)集團統(tǒng)一調(diào)度、統(tǒng)籌安排，高效地配置資金，提高資金周轉(zhuǎn)率。

同時，房地產(chǎn)企業(yè)應加強資金風險管理意識，構(gòu)建資金風險管理指標體系。企業(yè)應注意將自身或同行業(yè)其它企業(yè)或跨行業(yè)但具有相似職能部門的其它企業(yè)在發(fā)展過程中遇到的風險及防范措施、解決方案數(shù)據(jù)化，構(gòu)建風險防范數(shù)據(jù)庫。風險防范數(shù)據(jù)庫可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)盡早識別運營過程中的資金風險，及時響應采取措施。

5.完善銷售回款工作

房地產(chǎn)企業(yè)應建立客戶信用制度，這是事前降低壞賬風險的重要措施。企業(yè)應制定信用評價標準，采用信用分級制度，給予不同程度的優(yōu)惠。

為加強應收款項管理，企業(yè)應設立房款臺賬，記錄每位客戶信息，臺賬中除常規(guī)內(nèi)容外，還需包括認籌后未轉(zhuǎn)定金，繳納定金后未簽約客戶的信息記錄。為確?？铐椖軌蚣皶r收回，財務部門要與銷售部門充分溝通、核對客戶經(jīng)營狀況與信用狀況，積極實施對賬、催款等程序。同時，企業(yè)應將銷售回款率（額）指標納入業(yè)績考核并加大權(quán)重，將應收款項回收金額與回籠速度與相關人員績效掛鉤，制定相應的獎懲辦法，降低壞賬風險。

房地產(chǎn)企業(yè)針對按揭銀行的選擇需引入競爭機制，應優(yōu)先選擇利于銷售、放款快的銀行合作。企業(yè)交房前應關注客戶是否已經(jīng)繳納全部房款及相關費用，對未全部繳納相關費用的客戶，按合同約定，原則上不交房。對惡意拖欠房款的，應按合同約定計算利息及違約金并提請訴訟或仲裁。

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