淺析萬達廣場商業模式與管理

摘 要：2016年6月18日，濟南高新萬達開業，人流量空前，商場內如集市般熱鬧，附近的居民都想來湊熱鬧，看看這濟南的又一地標性建筑，不僅擠爆了商場，大家也刷爆了朋友圈，這就是所謂的“萬達效應”。不禁引人思考，濟南高新萬達的有什么吸引力讓大家爭相奔走相告？

關鍵詞：萬達；商業模式；企業管理

一、濟南高新萬達的選址

萬達選址在東部新城區——高新區，這四五年東部新城發展迅速，尤其是奧體、龍奧大廈、齊魯軟件園一帶經濟、政治、科技帶動，可以說是飛速發展，高新區樓房林立，居民人口迅速增加，醫療，交通等一應俱全，唯一缺少的就是購物這一塊，雖說有丁豪，銀座兩座商場，但其影響力都差強人意，人們還是更愿意更傾向于去洪家樓，泉城路逛街購物。

而萬達選址在銀座，丁豪附近，也是集聚效應、聚客效應的結果，這樣，也形成了“三足鼎立”的局面。銀座，萬達，丁豪足夠滿足大家的購物，逛街需求，再加上地理優勢，就把洪家樓、泉城路方向的顧客流都拉回來了。萬達開業后，丁豪、銀座的客流量不僅沒有減少，反而相對變多了，三方都受益。

二、萬達獨有的商業模式

（一）知名品牌入駐，提升品質生活

濟南高新萬達廣場定位為區域中心型時尚購物中心，是高新區第一個真正意義的生活體驗式購物中心。目前品牌共計183家，其中28個品牌首進濟南，116個品牌首進濟南東城商圈，匯聚餐飲、購物、娛樂、休閑等海量時尚元素，擁有萬達影城、寶貝王、迪卡儂、優衣庫、蘇寧易購、PLAY1家庭娛樂中心、圣豪超市、嬰貝兒、鼎龍健身9大主力店，山東首條室內特色主題餐飲街區-泉城印象，以及眾多國際知名品牌；其中室內步行街商戶174家，服裝52家，精品體驗70家，餐飲52家。代表商戶有星巴克、哈根達斯、APPLE、ADIDAS、NIKE等，洞悉國際潮流前沿，引領城市消費風潮，全面提升濟南東城人民的高品質生活體驗。

（二）科學規劃布局，全面體驗升級

高新萬達廣場室內步行街是廣場的靈魂所在，打破了傳統的步行街經營模式，硬件配備和服務理念均代表地區最高水平。室內步行街四季如春，排除了天氣對購物的影響，眾多商品品類匯聚在一起，讓消費者有更充足的時間和精力盡情享受。

三、濟南高新萬達的成功之處

濟南高新萬達并不是濟南第一個萬達，甚至也不是第二個，但我覺得將會是最成功的一個，詳解它的獨到之處。

（一）前兩個萬達廣場并非十分成功

盡管萬達在商業地產領域國內首屈一指，但在商業運營領域，是絕對的新兵，此前在濟南運營的兩個萬達廣場，并非十分成功。

第一個是泉城路西頭的萬達廣場，也就是現在沃爾瑪所在的樓宇。2001年左右，泉城路進行改造，萬達進軍濟南，開發的第一個商業地產項目，就是這座樓。當時一樓很多小商鋪都是對外銷售的，二樓以上自持。2005年，萬達資金緊張，自持部分賣給了外企麥格理集團，2012年更名為悅薈廣場，徹底與萬達脫離關系。

第二個項目則是人們所熟知的經四路萬達廣場，2010年11月中旬開業，從此，濟南有了第一個城市綜合體，它給濟南帶來了很多大牌主力店和新鮮東西。然而，經四路萬達并沒有把最初的繁榮保持下去，2015年到了集中爆發期，萬千百貨、大歌星相繼撤出或者易主。

這次高新萬達開業，記者注意到，它不再事事都“親力親為”，而是更多引進專業且已經運營成熟的主力店入駐，如迪卡儂、優衣庫、蘇寧易購等，至于萬達體系內部的主力店，只有萬達影城、萬達寶貝王等少數幾個。

（二）為避免走老路，增加體驗業態

網購沖擊不容小覷，綜合體要想做好，設置吸引力更強的互動業態至關重要。譬如，這次他們很重視餐飲，在四樓設置了省內首個室內主題特色街區——泉城印象，這里不僅聚集了全國各地的特色餐飲美食，更再現了傳統老城濟南的風韻，讓不同年代的人都能在這里找到曾經的回憶。

業內人士認為，這種定位迥異于經四路萬達，當時它開業，更多是強調引進國際大牌，改變濟南“土”的形象，使其“洋”起來；而這次，更多是尊重本土文化，比如設置濟南老火車站、大華理發店、把子肉等場景，更接地氣，更容易被老百姓所接受。

全面“二孩”時代到來，這次高新萬達開業，嬰貝兒設立了2500平方米的賣場，蘇寧設置了紅孩子賣場等；體驗方面，不僅有萬達寶貝王，還有大玩家升級而來的PLAY1家庭娛樂中心。

四、總結

王健林曾表示，商業是具備長壽基因的。只要肯動腦筋，特別是在當前形勢下，能夠運用先進科技、互聯網技術，我相信在這個行業里可以看到很多長壽企業出現。正如大家看到恒大地產向體育、文化、快消以及健康等多個產業轉型，萬達也在悄悄轉型，只不過是由“地產”轉向“純商業”，也就是萬達宣傳的“輕資產化”。

所謂輕資產化，萬達集團董事長王健林解釋為“去地產化”，萬達商業地產將轉型為一家商業投資服務企業，實現完全輕資產化。未來，萬達商業凈利潤三分之二主要來自于房地產業務之外租賃收入。未來，萬達只負責選址、設計、招商和管理，由合作方負責投資，所產生租金收益萬達與投資方按一定比例分成。在未來，萬達商業地產股份有限公司可能會去掉“地產”二字，變成萬達商業投資公司或商業投資管理公司，去房地產化，實現萬達商業地產全面轉型。

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作者簡介：

于莉莉（1992—），女，漢族，山東濟南人，研究生，研究方向：項目投融資與營銷管理。