住房改革20年：市場化進程只完成了一半

黃子懿

影響深遠的住房制度改革的大幕自20年前拉開——1998年7月3日，國務(wù)院頒發(fā)《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設(shè)的通知》，宣布停止“實物分房”，明確了城鎮(zhèn)住房的市場化、貨幣化、商品化改革方向。20年后，我們應(yīng)如何評價這一改革？在商品房房價高不可攀的情況下，保障房似乎也未能做到“大庇天下寒士俱歡顏”。本刊記者就此專訪了長期研究中國城鎮(zhèn)住房制度與政策的上海財經(jīng)大學(xué)不動產(chǎn)研究所執(zhí)行所長陳杰教授。他表示，城鎮(zhèn)住房制度全面改革20年來，市場化成效很大，但市場化進程只完成了一半，當(dāng)前城鎮(zhèn)住房諸多問題的根源是市場化不夠，而不是市場化過度。

內(nèi)外因倒逼房改破局

三聯(lián)生活周刊：1998年7月，中國正式啟動了城鎮(zhèn)住房制度改革。請問當(dāng)時中國啟動城鎮(zhèn)住房制度改革的背景是什么？

陳杰：城鎮(zhèn)住房制度改革從1978年起就有動機了，當(dāng)時鄧小平的住房講話揭開了這問題，大體精神是：解決住房問題能不能路子寬些，譬如允許私人建房或者私建公助，分期付款，把個人手中的錢動員出來。80年代初，地方開始允許賣房，但一直停停改改，真正加速破局得到90年代。

推行房改的原因是多方面的，此前中國在城市一直是福利分房制度，城市住房的投融資機制被嚴重扭曲，也抑制了勞動力流動。90年代起，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、民營企業(yè)開始快速發(fā)展，他們沒有住房等各方面的福利負擔(dān)，勞動力開始快速流動。國有企業(yè)在很多方面無法跟這些企業(yè)競爭，所以倒逼房改提速。同時，財政負擔(dān)實在太大了，這個時期中央政府在住房補貼上的負擔(dān)急劇增加，比如1988年國家財政收入總額才2587億元，住房上的財政補貼就占了583億元，并且急劇增加，是1978年的11倍，這些錢都是有去無回的，像公費醫(yī)保、社保一樣，像個無底洞，對政府形成了巨大的財政壓力。

1997年亞洲金融危機是一個契機，國家發(fā)現(xiàn)城鎮(zhèn)住房制度不改不行了，一方面國家財政背負不起這個負擔(dān)，另一方面住房市場化內(nèi)在潛藏的產(chǎn)業(yè)鏈價值、GDP價值非常大，是帶動性非常強的經(jīng)濟增長點。所以1998年，內(nèi)因外因疊加在一起，形成了一個突破性的房改方案。

三聯(lián)生活周刊：既然關(guān)于城鎮(zhèn)住房制度改革的想法，早在1978年就有提出，但為何真正突破性進展還是在1998年？

陳杰：在中國各種改革里，城鎮(zhèn)住房制度改革的確是起步最早、但破局最慢的。1978～1998年，整個20年有多次試驗甚至反復(fù)。1979～1981年，曾嘗試以成本價賣房，效果不佳，僅售出3000套住房。后來1982年進行“三三制”補貼售房，個人只付三分之一，剩下由單位和政府補貼，但這加重了國家財政負擔(dān)，加之當(dāng)時福利公房租金很低，大家還是不愿去買房。

基本上，80年代房改的房子賣不動。因為住房商品化需要很多前提——其他分配制度改革得跟上，包括工資體制、勞動力市場流通機制等等。但這些改革沒有跟上，當(dāng)時住房還是作為一個福利，跟整個單位體系綁架在一起，同時勞動力市場沒有流通，工資體系也是“低工資、高積累”，老百姓沒錢，用微薄儲蓄去買也是不可能的，所以一直房改停停改改，進程很慢。1986年還想過提高公房租金，但也有好多阻力，租金最多也就是回收運營成本，但是無法回收房子的資本成本。后面中央政府不再主動出擊，而是鼓勵地方政府發(fā)揮主觀能動性政策創(chuàng)新。

城鎮(zhèn)房改真正破局從90年代開始。在機制上，1991年上海借鑒新加坡，建立了住房公積金制度，引入形成了多方融資機制，解決了居民買房的財力問題，后被全國效仿推行。再后來有了商業(yè)按揭貸款，買房不用一次付清、可以分期付款等。這些都從購買力上解決了買房問題，讓政府看到住房買賣是可能的。加之外部1997年亞洲金融危機因素，最終促成了城鎮(zhèn)房改破局。

三聯(lián)生活周刊：20年后，我們應(yīng)如何評價當(dāng)年房改的成敗與得失？

陳杰：總體上來說是很成功的。首先，這20年來住房供應(yīng)大大提速。城鎮(zhèn)人均住房面積提升非常快，1998年房改時大概是17平方米，20年來翻了一倍還多，2016年是36平方米。對比之前，1980～1997年每年平均只增加0.5平方米，1998年以來每年平均增加近1平方米。這個人均住房面積指標(biāo)不是僅統(tǒng)計城鎮(zhèn)戶籍人口，而是所有常住的城鎮(zhèn)人口；第二，引入市場化競爭后，住房質(zhì)量有很大提升；第三，住房市場化真正創(chuàng)造了一個產(chǎn)業(yè)，給GDP給勞動力就業(yè)都帶來非常大的增量；第四，住房商品化市場化推動了勞動力市場流通，沒有房改，現(xiàn)在中國的勞動力流動不可能自由起來。

住房商品化肯定沒有什么不對的，住房以市場配置為主也是經(jīng)濟市場化潮流下的必然趨勢，如果說中國城鎮(zhèn)房改有什么大的偏離，那就是過度放大了住房的投資屬性和拉動經(jīng)濟的功能；第二就是在發(fā)展早期，對低收入人群在市場化大潮中可能遇到的住房保障困難估計不足，準(zhǔn)備不夠，留下了很多歷史賬。

20年來，中國城鎮(zhèn)住房供應(yīng)市場化的大方向是跟國際趨勢在接軌，但這個市場化進程只完成了一半。住房的后端基本市場化了，但前端依然沒有市場化——土地資源還是計劃配置的，導(dǎo)致土地供給十分缺乏彈性、經(jīng)常性不足、長期錯位。舉例來說，如果土地真正市場化了，北上廣深的用地需求這么大，土地供給肯定會增加，不說根本上解決一線城市住房問題，但至少會大大擠出泡沫炒作問題。但熱點城市的住宅土地供應(yīng)始終僵化，嚴重落后于住房市場需求的變化，炒房者很大程度上正是吃準(zhǔn)了這一點。

再就是，回頭看，如果當(dāng)時就引入房產(chǎn)稅的話，城鎮(zhèn)住房的炒作、投資屬性會大大降低，可能在很大程度上從源頭上就能做到“住房不炒”，地方政府賣地的動力也不會那么強，因為通過房產(chǎn)稅就有持續(xù)的稅收細水長流，更有動力去提升房子供應(yīng)和提高公共服務(wù)質(zhì)量吸引人，而非過度依賴短期化的土地財政。房產(chǎn)稅在當(dāng)時引入是可以的，后面再引入就非常難了，因為現(xiàn)在才引入，相當(dāng)于打破契約，可能引發(fā)很大的社會不穩(wěn)定。

但也很難苛求當(dāng)時的政策制定者。當(dāng)時的背景下，經(jīng)濟管理比較粗糙，沒有那么精細化，政府缺乏長期的意識，老百姓收入也低，真告訴老百姓要每年收房產(chǎn)稅，那房子就很難賣了。這就像中國為什么以流轉(zhuǎn)稅而非企業(yè)所得稅為主一樣，因為就政府管理來說，交易環(huán)節(jié)會更好控制，收入環(huán)節(jié)征稅對政府要求太高。

房價過高了嗎？

三聯(lián)生活周刊：20年后看，似乎輿論最詬病的就是商品房房價高企。你覺得房價過高了嗎？

陳杰：現(xiàn)在房價肯定是過高的，原因是多方面的。但要注意兩點：第一，現(xiàn)在中國房子具有很強的投資屬性，房價不能用靜態(tài)視角用當(dāng)前收入去比較；第二，中國房價區(qū)域分化很大，不能籠統(tǒng)說中國城市房價都高。

先說后一點，中國房地產(chǎn)市場本身還是有效率的，并不是哪里都是高房價。像東北，即使有這輪瘋漲，房價還是沒有漲起來。因為市場還是在發(fā)掘最具有投資屬性的房子。再說前一點，只要是市場經(jīng)濟，房子就不能僅以居住屬性和使用價值去看，也要從投資屬性和交易價值去看。

一線城市房價吸引了最多的媒體曝光，但其問題很復(fù)雜。因為具有投資屬性，一線城市房子不能簡單地套用房價收入比，這跟國外很多核心大城市是一樣的，后者都不是用當(dāng)?shù)氐氖杖肽苋テヅ涞摹＿@些特大城市的住房具有一定的稀缺性，同時又可持有，就像現(xiàn)在的比特幣一樣。稀缺性是指土地供給的稀缺，很多人在賭，這個稀缺性會繼續(xù)——就像上海剛剛批復(fù)的城市總體規(guī)劃一樣：到2035年，上海常住人口控制在2500萬左右，建設(shè)用地總規(guī)模不超過3200平方公里。一般來講，大多數(shù)投資者不會相信上海人口能控制在2500萬以內(nèi)，但相信3200平方公里的建設(shè)用地面積上限是可控的。金融資金具有敏銳的嗅覺，哪里有稀缺性就會去哪里。

其次，要從動態(tài)角度理解房價，中國有一個居民總體收入快速增長的特殊背景。在這種情況下，也不能簡單套用國外的房價收入比、按揭收入比來衡量中國房價。比如，國外很多城市的房價收入比是非常穩(wěn)定的，今年是10倍，可能10年后還是10倍。但中國就不一樣了，人們的收入水平在快速增長，同時還有很多改善型需求的人不僅用收入買房，也用資產(chǎn)去買房。所以房價不能看靜態(tài)，要看預(yù)期收入。中國核心城市房價一直堅挺，是在高速增長的過程中才有的特點。當(dāng)然這些我們也都事后去分析理解，不能簡單推論到未來還能持續(xù)這個運勢。

三聯(lián)生活周刊：1998年的房改提出，要“促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟增長點”，此后房地產(chǎn)成為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)。房改后的房地產(chǎn)行業(yè)是否發(fā)展速度過快、所占比重是否過大了？

陳杰：中國房地產(chǎn)發(fā)展非常快。1986年全國城鎮(zhèn)房地產(chǎn)投資總額僅約100億元，只占全社會固定資產(chǎn)投資的3%左右，而2016年投資為10.2萬億元，占全社會固定資產(chǎn)比例16.7%，占GDP比例為13.8%。房地產(chǎn)業(yè)增加值在1978年對GDP的貢獻只有2.19%，到了2016年的貢獻度上升到了6.47%。

但橫向跟美國等發(fā)達國家比，中國房地產(chǎn)的增加值、占GDP的比重并沒有美國等國家高。這其實跟城鎮(zhèn)化進程有很大有關(guān)，我們現(xiàn)在的即使按照常住人口計算的城鎮(zhèn)化率也只有57%，戶籍人口的城鎮(zhèn)化率更只有39%，而美國已經(jīng)到了80%～90%了。也就是他們是全民買房，而我們現(xiàn)在還只有一半左右人需要買房。從空間上講，房地產(chǎn)業(yè)還是有很大的增長余地。

本質(zhì)上，房地產(chǎn)成為一個支柱行業(yè)，是一個結(jié)果，而不是原因。是人們的收入增長帶來對居住改善的需求，從而帶動了房地產(chǎn)，而不是房地產(chǎn)帶動了其他需求。如果說有泡沫，也主要是一線以及部分二線城市。大部分還是居住剛需，三、四線城市的房價泡沫很小，外來人口少，這里的購房者不會說指望誰來接盤。

三聯(lián)生活周刊：2005年起國家開啟樓市宏觀調(diào)控，但房價似乎越調(diào)越高。這是否說明中國的商品房市場已經(jīng)形成了某種“路徑依賴”？

陳杰：宏觀調(diào)控不像物理實驗，物理實驗是可控的，但調(diào)控不是。我們現(xiàn)在無法假設(shè)，如果不調(diào)控，房價是會漲得更高還是更低。

但是，早期調(diào)控思路確實是有問題的，沒有達到要害，很多時候一出問題，就緊縮土地供應(yīng)、冷卻市場。政府主要擔(dān)心拿地企業(yè)會出問題并危及銀行乃至整個金融體系，而不太擔(dān)心買房的人出問題，所以一般樓市一調(diào)控就拿管制買地的企業(yè)入手，這個他們也能控制住。近年來調(diào)控也開始從需求側(cè)限購，表面上看，需求側(cè)是限制住了，但需求側(cè)調(diào)整會傳導(dǎo)到供給側(cè)——預(yù)期買房的人少了，開發(fā)商也會減少潛在供應(yīng)量。目前的限購，只能起到是讓市場冷靜下來的作用，以空間去換時間，但治標(biāo)不治本，根本上還去做更長遠的長效機制規(guī)劃。

三聯(lián)生活周刊：“土地財政”是高房價背后的一大痼疾。為何“土地財政”依賴癥在中國如此突出？

陳杰：原因在于，1994年分稅制改革后，地方政府收入減少，土地和住房成了地方政府的一個融資機制——賣房賣地相當(dāng)于把未來幾十年的房產(chǎn)稅一次性預(yù)支了，政府用這筆錢去做基建和公共服務(wù)，從而反哺城市發(fā)展帶來了土地增值。曾經(jīng)有人比喻，做中國買房就像買股票一樣，城市政府如同企業(yè)，買股票的投資者將錢給了企業(yè)家，企業(yè)家拿去投入再生產(chǎn)，帶來利潤給投資者進行分享。

這個機制在中國很常見，因為土地和公共服務(wù)供給都是被政府壟斷。國外的很多財政是“吃飯財政”，只解決簡單的公共服務(wù)，中國既有“吃飯財政”，也有生產(chǎn)性財政。在中國很多地方，政府就像一個企業(yè)一樣，操作和刺激未來的需求。比如，老百姓買房時知道房子不值當(dāng)時的高價，但修了地鐵以后就會漲，所以現(xiàn)在把錢給政府，政府就會修地鐵讓房子增值，有這么一個互動過程。

這種融資機制有其優(yōu)勢：資金來源短平快，能突破“啟動陷阱”，解決一桶金的問題。但這種模式有其歷史局限性，它對粗放型的增長是有用的，但后期如果到了創(chuàng)業(yè)型的知識經(jīng)濟了，意義就不大了。因為粗放型經(jīng)濟，政府可以補貼工業(yè)型的擴大性生產(chǎn)，但創(chuàng)業(yè)型經(jīng)濟政府就很難去補貼了，他們會對人力資本、創(chuàng)業(yè)環(huán)境等非常敏感，所以“土地財政”這時候就不會太管用甚至負作用。現(xiàn)在深圳、北京的知識經(jīng)濟很活躍，好像高房價對知識經(jīng)濟也沒有起到負面作用，但一方面這些地方政府對“土地財政”的依賴并不是太高，另一方面深圳和北京曾經(jīng)有大量城中村緩解了高房價對早期創(chuàng)業(yè)人才的擠出效應(yīng)。北京如果大規(guī)模拆除城中村和過度限制非正式住房供應(yīng)，可能城市會變得漂亮一些，但創(chuàng)業(yè)活力也會損害很大。

保障房究竟保障了誰？

三聯(lián)生活周刊：2007年起，國家提出要完善住宅保障制度，大力興建保障房，住房保障事業(yè)開始后起直追。如今看來，你如何評價這些年的保障房工作？

陳杰：保障房是過去20年總體上相當(dāng)于給商品房抬轎子。因為保障房壓力比較大的主要在一、二線城市，在土地緊縮的情況下，增加了保障房供應(yīng)，就相當(dāng)于減少了商品房供應(yīng)。

所以就算保障房做得再好再規(guī)范，供應(yīng)量一大，商品房就會相應(yīng)地因量少而節(jié)節(jié)暴漲，二者價格落差越來越大，加之中國保障房在制度設(shè)計上往往存在很多漏洞，十分容易導(dǎo)致尋租。越來越大的價格落差會導(dǎo)致越來越多的尋租，最后保障房其實不是保障房，成了尋租房。這個問題在過去20年比較普遍，所以最后很多沒有起到保障的效果，反倒是增加了一部分人的資本積累和利益輸送。

現(xiàn)在住房保障面臨的形勢是，戶籍人口的住房問題基本上解決了，戶籍人口中的住房困難戶很多通過拆遷完成了資產(chǎn)積累和住房條件改善。但流動人口的住房保障基本沒有解決，他們占據(jù)了低收入群體的大部分，是最需要保障的，但是沒有人去關(guān)心他們。現(xiàn)在城鎮(zhèn)住房保障的核心和最大挑戰(zhàn)還是新市民的住房問題，國家現(xiàn)在也開始重視了。

現(xiàn)在很多地方政府將人才公寓等政策性住房也納入到保障房的范疇。但按照狹義定義，保障房是解決住房困難的中低收入群體的福利，別說人才公寓，棚改房、回遷房其實嚴格意義不是解決住房困難的問題，而是城市發(fā)展中的利益交換。但政府卻以保障房名義占據(jù)道德高地，以動員更多資源。

從某種程度上，保障房現(xiàn)在有點像雙簧戲。對住房條件不滿的、對輿論有影響力的人（白領(lǐng)、人才等夾心層）大聲要求改善住房條件，地方政府也愿意為這部分有生產(chǎn)力的群體出力。而對真正住房困難的弱勢群體，地方政府沒有動力也沒有壓力去解決，比如外來農(nóng)民工的住房需求。

三聯(lián)生活周刊：1998年房改提出，要建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系，最低收入家庭租賃廉租房，中低收入家庭購買經(jīng)濟適用住房。20年后，似乎多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系沒能完全建立起來？其中是哪里出了問題？

陳杰：當(dāng)初設(shè)計的多層次的城鎮(zhèn)住房體系的建立基本上是失敗的，最后只剩下兩條腿，一個商品房，一個保障房，包括經(jīng)濟適用房和廉租房。

最初說要以經(jīng)濟適用房為主，但其實一旦住房市場化，就很難以經(jīng)適房為主。因為從嚴格意義上，經(jīng)適房是人為制造的雙軌制，只要價格是人為雙軌制，就容易被有資源的人尋租、套利，所以經(jīng)適房最后沒做下來，丑聞實在太多，很多地方政府都放棄了。

廉租房基本不存在尋租價值，但其最大的問題是易形成貧民窟。后來很多地方開始將廉租房與公租房并軌，比如2015年，上海啟動了廉租房公租房并軌，讓低收入群體遷入公租房內(nèi)，跟無房大學(xué)畢業(yè)生、白領(lǐng)們住一起，政府定向進行精準(zhǔn)貨幣化補貼，就避免了貧民窟的形成。但低收入人群無法承擔(dān)公租房標(biāo)準(zhǔn)的租金，自己可負擔(dān)的租金離市場化租金中間差價會很多，這就需要政府去補這個租金差價。所以這時候就要去政府不再補房子，而按照人頭將補助貨幣化，這是我10年前回國后就不斷寫文章寫書倡議過的。住房保障一定不要再走國外的彎路。美國也曾經(jīng)大規(guī)模建造專門給窮人住的公共住房，但后來絕大部分都拆掉、炸掉了。

三聯(lián)生活周刊：2016年底，中央提出了“住房不炒”的概念。這對保障房工作有什么影響？我們又應(yīng)該如何解決保障房尋租的問題？

陳杰：“住房不炒”對住房保障工作是很有啟示的。過往我們對保障房到底保障什么，確實沒有想清楚，經(jīng)常想要以保障房的名義給一部分人資產(chǎn)積累，但住房保障核心還是要解決住的問題，不能帶著解決資產(chǎn)問題和增加窮人財富積累的目的去解決居住問題，否則永遠解決不了。后來很多政策做了調(diào)整，包括長租公寓、租購并舉、租售同權(quán)、共有產(chǎn)權(quán)，都不再以承諾解決解決中低收入家庭的資產(chǎn)積累問題。

我個人認為，按照狹義定義，保障房是專門解決存在住房困難的中低收入群體的住房。保障房毫無疑問應(yīng)以租賃為主。但作為大的住房政策的一部分，發(fā)展一些特殊的在交易上受到限制的產(chǎn)權(quán)房也是可以的，但這類產(chǎn)權(quán)房可以叫政策性住房，不能叫保障房。這類產(chǎn)權(quán)房核心是要實現(xiàn)“只住不炒”。

同時，哪怕是租賃性質(zhì)的保障房，都不應(yīng)以新建為主，需要更多挖掘存量，形成經(jīng)租形式的。這樣一來不會使得需要保障的人形成貧困的地理集中，可以分散化，二來可以提高空置房源的使用效率。

長效機制如何建立？

三聯(lián)生活周刊：2017是中國住房制度改革的又一重要轉(zhuǎn)折點，啟動了租購?fù)瑱?quán)、租售并舉、集體土地試建設(shè)租賃房等。為何租房在1998年房改未做更多文章，而如今卻越來越重要了？

陳杰：很多事情要看當(dāng)時房改的動力在哪里。當(dāng)時政府沒動力做租房，因為要把住房產(chǎn)業(yè)化，房子賣得越好越快，政府回收就越快，同理，開發(fā)商也沒動力，租房可能100年才能回收成本。

但現(xiàn)在，政府有了穩(wěn)房價的動力和壓力。一線城市對土地財政的依賴度相對不高，開發(fā)商也需繼續(xù)在一線城市做生意。在商品房用地供應(yīng)緊缺的情況下，開發(fā)商做租賃雖然在短期利潤上貢獻不大，但在賬面上長期持有也是一個優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。在北上廣深，做租賃的賬還是算得過來、做得下去的，從現(xiàn)在來看租金回報率不高，7～8年則可能翻一倍。同時開發(fā)商也在賭，即政府可能10～20年后可能允許將租賃用地的房子賣出，或者起碼通過REITs（注：房地產(chǎn)信托投資基金，是房地產(chǎn)證券化的重要手段）給個資金回籠出口。所以兩方面都有動力去做了。目前來看，租賃住房專用地塊基本都沒有給民企去做，而主要給地方國企去做了，地方政府認為這樣更加可控。上海拍賣了十幾塊租賃用地，全是地方國企拿地。民企如果不能進來，市場活力不足，這個產(chǎn)業(yè)很難做大做好。

三聯(lián)生活周刊：另一大重大改革在于“共有產(chǎn)權(quán)”住房，北京開始大范圍推廣。您如何評價“共有產(chǎn)權(quán)”的設(shè)想？在政策落地上會有哪些挑戰(zhàn)？

陳杰：共有產(chǎn)權(quán)房在2010年就開始在上海有比較大的試點，但我一直對今年北京的新版本評價更高。

北京做到了真正封閉運行：房子可以賣，但只能賣給政府與無房者，而上海是可以上市向任何人出讓的——想法太多了，既想解決住房問題，又想解決資產(chǎn)問題，這樣容易出問題。

共有產(chǎn)權(quán)需要內(nèi)部運行。首先，政府制定一定規(guī)則。如果要賣，只能由建設(shè)單位或其他主體進行回購、封閉運行。在制定了這些規(guī)則后，政府就不要過度干預(yù)，比如這塊共有產(chǎn)權(quán)房的地拍多少錢、房子賣多少錢等，因為政府定價總會與市場價格有差距，有差距就有尋租空間，并且萬一定了價格將來跌了怎么辦？其次，產(chǎn)權(quán)鼓勵跟政府之外的主體共有，比如開發(fā)單位等。現(xiàn)在很多開發(fā)商把房子賣了后就開始后悔，共有產(chǎn)權(quán)房可以鼓勵個人跟開發(fā)商共有，這樣對開發(fā)商也有好處、比較靈活，相當(dāng)于半租半售。

另外，我認為共有產(chǎn)權(quán)房其實對戶籍人口沒什么吸引力，因為一線城市大部分戶籍人口都有房。戶籍人口再去買房就是解決資產(chǎn)增值問題。所以有產(chǎn)權(quán)房應(yīng)重點給新市民、外來人口等，讓他們解決進入大城市第一套房的問題。屬于過渡性安排。當(dāng)然有人會說發(fā)展租賃房就可以給予過渡性住房需求了。但在中國國情下，租賃居住模式始終存在較大的不確定性，我認為提供一些受限制的自住型產(chǎn)權(quán)房，還是有需求有必要的。

三聯(lián)生活周刊：2017年中央經(jīng)濟工作會議再提，將加快研究建立房地產(chǎn)長效機制。未來中國的房地產(chǎn)長效機制建立應(yīng)該注重哪些方面？

陳杰：說到底就是三點。租購并舉、多元住房供應(yīng)體系和房產(chǎn)稅。首先是租購并舉，租賃市場發(fā)達，滿足臨時性周轉(zhuǎn)性居住需求。這方面已經(jīng)在推進。

其次，要建立多層次住房供應(yīng)體系及多元的住房供應(yīng)主體，滿足中長期住房需求。這就要求對住房進行分類，滿足不同需求，居住的歸居住，投資的歸投資。我歸納、整理的未來主要的住房品種會有四種。第一為保障房，政府擁有財產(chǎn)權(quán)、個人擁有臨時使用權(quán)，只可居住、不可投資，保障最低收入群體的中長期住房需求；第二為公租房（長租房），政府（社會）擁有財產(chǎn)權(quán)、個人擁有臨時使用權(quán)，只可居住、不可投資，保障大學(xué)畢業(yè)生等“夾心層”群體的中長期住房需求；第三為自住房（共有產(chǎn)權(quán)房），政府（社會）與個人共與財產(chǎn)權(quán)、個人擁有終生使用權(quán)，可居住、投資性弱，保障“夾心層”購房剛需；最后為商品房，個人擁有完整財產(chǎn)權(quán)與終生使用權(quán)，居住與投資功能兼?zhèn)洹?/p>

再次，征收房產(chǎn)稅，增加持有成本。全覆蓋型的房產(chǎn)稅長遠來看是必然趨勢，具有諸多好處，對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、擠出投機泡沫具有定海神針的作用，但短期內(nèi)落地確實十分困難。經(jīng)濟風(fēng)險和社會風(fēng)險都非常大，而且引入后的市場沖擊到底會有多大，誰也不敢打包票。可看到的未來里，要么最多只能推出閹割版的房產(chǎn)稅，比如免除首套或人均多少平方米后才征收房產(chǎn)稅，那意義就大大降低了，要么就只能等待70年土地使用權(quán)到期后的續(xù)租，在那時候以每年繳納房產(chǎn)稅來獲得土地使用權(quán)的延展，這樣比較順理成章。目前來看，也許只有這樣才可能把全覆蓋意義上的房產(chǎn)稅引入進來。