租房市場的資本時代

謝九

隨著越來越多金融創新產品的出現，國內的租房市場將從業主散租進入資本主導的時代。

2017年底，建行廣東分行宣布將推出“存房貸”業務，即居民將自己的住房租賃權出售給建行，比如5年期，建行一次性支付全部租金，然后建行將房源交由專業的租賃運營機構出租。按照建行廣東省分行行長劉軍的說法，存房貸業務將在2018年1月8日率先在廣州推出。

這是國家確定“購租并舉”作為房地產長效機制之后，建設銀行為扶持租房市場發展推出的又一創新。2017年11月，建行深圳分行曾經推出過“租房貸”業務，對有長租需求的個人發放貸款，用于支付住房長租租金，最高額度可達100萬元，而且利率也較為優惠，低于同期房貸利率。

從業務創新的角度來看，廣東建行最新推出的“存房貸”其影響力顯然要大大高于“租房貸”，后者的意義只是對租房市場的一次貸款扶持，而“存房貸”業務則可能對整個租房市場帶來全面影響。

首先，“存房貸”業務可能為租房市場帶來更大規模且更為穩定的房源。目前國內很多擁有多套住房的投資者，因為嫌租房手續麻煩且租金收益不高，所以很多閑置房產并沒有用于出租，只是坐享房產增值的收益。但建行的“存房貸”業務可能會將大量閑置房源激活，房主將租賃權出售給建行之后，平時不需要為租房的瑣事操心，還可以一次性收回5年的租金，對于擁有多套住房的家庭而言，可以輕松將閑置資產變現，應該還是具備一定的吸引力。

目前國內的租房市場基本上還是以業主散租為主，在租房產業鏈上，除了房產中介提供房源信息之外，主要是房東和租客直接打交道，可以算是一個C2C的行業，這種模式注定了雙方交易的隨意性很強，除了少量的押金之外，交易雙方彼此沒有太強的約束力，租房市場處于相對混亂無序的狀態。目前中國已經確定大力發展租賃市場，購租并舉成為房地產發展的長效機制，如果租房市場還是以C2C的模式為主，可能很難做大做強，更不太可能在房地產市場的長效機制中發揮應有的作用。

建行的“存房貸”業務可能會改變租房市場的傳統模式，從過去的C2C轉變為B2C，房東只需要和建行打交道，而不再需要面對無數個未知的租客。房源轉移至建行手上之后，委托給專業的房產中介，租客也只需要和專業房產機構交易，不需要和房東見面。在大資本介入之后，過去散戶主導的租房市場將更加規范有序，也更有效率。

不過，核心問題在于如何定價。建行的存房貸業務能在多大程度上沖擊現有的租房市場，價格才是核心問題，如果建行給予房東的價格過低，可能就很難吸引到足夠的房源；反之，如果價格過高，建行無利可圖，這項業務也難以推進。在以前C2C時代，房租收益主要在承租雙方之間流動，但是隨著金融機構、房產中介的介入，可能會對承租雙方都帶來影響。一方面，建行向房東一次性提供5年租金時，租金水平估計會低于市場平均水平；而房產中介擁有更多的壟斷房源之后，承租的價格可能也會更高，租客可能不得不承受更高的租金。對于整個租房市場而言，更多的資本介入意味著有更多的人來瓜分利潤，最后的結果可能是房東的收益降低，而租客的成本上升。

其實不僅是建行這樣的金融機構在試水住房租賃市場，很多民間資本也都在躍躍欲試，尤其是住房租賃市場的證券化，已經成為當前的一大熱點。2016年，國務院發布《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，其中提及“鼓勵金融機構按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則，向住房租賃企業提供金融支持。支持符合條件的住房租賃企業發行債券、不動產證券化產品。穩步推進房地產投資信托基金（REITs）試點”。在剛剛過去的2017年，已經有多家住房租賃企業開始試水資產證券化，既包括一些專業從事住房租賃的新興企業，也包括一些向租賃市場轉型的傳統房企。

最近幾年，國內的長租公寓開始悄然興起。由于長租公寓多采用輕資產的運營模式，也就是自己不擁有物業產權，而是從物業所有者手中承租下來之后，以“二房東”的身份在市場上轉租，這種模式之下，公寓運營者無法將公寓用于抵押獲取銀行貸款，融資能力受到了很大限制，而對于長租公寓這個新興產業而言，通過跑馬圈地實現快速擴張是獲得競爭優勢的關鍵所在，因此，能否獲得合適的融資途徑，在很大程度上決定了長租公寓的發展速度。

美國華爾街曾有一句格言，只要是有流動性的資產，就可以將其證券化。對于住房租賃市場，由于具備長期穩定的租金支持，幾乎可算是最適合資產證券化的產業。在國務院發布《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》之后，國內住房租賃市場很快就出現資產證券化產品。2017年初，長租公寓運營商魔方公寓發行“魔方公寓信托受益權資產支持專項計劃”（ABS），這是我國長租公寓行業的首款資產證券化產品，該產品以魔方中國經營的30處物業部分公寓未來三年的租金收入為基礎資產，融資3.5億元。2017年底，另外一家長租公寓運營商新派公寓發行了“新派公寓權益型房托資產支持專項計劃”，募集資金2.7億元。

除了“魔方”和“新派”這些新興企業之外，傳統的房地產巨頭也開始在住房租賃市場試水。2017年11月，保利地產以自持租賃住房作為底層物業資產，包括位于廣州、重慶、北京、大連、沈陽等區域的四大租賃物業品牌，發行了一款保利租賃住房REITs產品，募集資金50億元。2017年12月，招商蛇口的一款長租公寓抵押貸款證券化產品也獲得深交所批準，發行總額不超過60億元。

資產證券化最大的好處在于可以有效盤活存量資產，弊端就是過度證券化之后，會帶來難以控制的風險。2008年美國爆發的次貸危機，很大程度上就是資產過度證券化所致，大量的劣質資產被證券化之后，為整個金融體系帶來了系統性的風險，并且最終點燃了次貸危機。

今天，中國住房租賃市場剛剛興起的證券化浪潮，同樣也是一把雙刃劍，在為相關企業打開融資大門的同時，也會帶來相應的風險。具體來看，一線城市的租賃住房資產具有較強的需求，能夠提供長期穩定的現金流，屬于證券化資產池里的優質資產，但是一些二、三線城市的租賃需求相對較弱，貢獻持續現金流的能力明顯不如一線城市，如果類似的資產占比過高，可能會帶來一定的風險。由于國內的租賃住房資產化剛剛起步，因此現在的證券化產品多以一線城市的資產為主，相對而言風險不大，但是隨著將來資產證券化時代逐步普及推廣，大部分優質資產都被證券化之后，可能會有越來越多的次級資產進入，這將成為整個行業的風險所在。