房地產項目投資風險評價體系初探

邱智鋒

【摘 要】本文在對房地產項目投資風險進行分析研究的基礎上，提出了房地產項目投資風險評價指標體系，構建出房地產項目投資風險評價思路、程序和要求，指標數值的無量綱化處理。本文力求通過對房地產項目投資風險評價體系的研究進一步促進房地產行業持續健康的發展。

【關鍵詞】房地產項目；投資風險；評價體系

一、引言

消費是投資的目的和歸宿，是投資增長的動力，從經濟學理論來看，投資行為具有很強的能動性，一方面由投資所形成的資產，是經濟發展的基本生產要素；另一方面投資還能夠創造出新的消費需求，有效地促進經濟的發展[1]。由此可見投資在經濟建設中的作用是十分重要的，必須給予投資決策高度重視。房地產是不動產，具有不可移動性、相對耐久性、價格高昂等特征，與其他類型投資活動相比，房地產項目的建設周期較長，項目影響因素多，專業性、法律性的要求也比較突出，同時占用資金大，因而造成房地產投資的風險大、回報率高、回收期長等特點。投資者要牟取投資的成功，必須具有經濟頭腦和戰略眼光，熟知市場狀況，具備相關操作經驗和技巧，除了要進行常規的投資可行性研究外，還要特別對房地產投資風險進行分析評價，以確定投資風險大小，為投資決策提供依據[2]。

二、房地產項目投資風險評價指標體系

投資項目風險管理的基礎是風險識別，只有正確識別出風險，才能進行風險估計、風險評價、風險規劃、風險控制、風險監督。由于在房地產項目投資過程中導致風險發生的因素眾多，因此首先要對導致房地產項目投資風險產生的因素加以認識和分析[3]。房地產項目投資風險依據風險因素的性質可劃分為四大類：即環境風險、市場風險、財務風險、信用風險。各項風險的含義如下：

1.環境風險

環境風險是指房地產開發項目所處的投資環境的變動對該項目產生的不利影響。投資環境包括項目所處的的社會環境和項目所處的自然環境。如經濟形式、國家及地區有關房地產項目的相關政策，如土地制、住房制度、城市規劃、產業政策、稅收政策、金融政策等是否穩定以及突發事件等社會環境引起的風險；另外由于房地產是不動產，因此房地產項目必然要遭受不利的地理位置、自然災害等自然環境因素的影響。投資環境引起的風險是項目主體不可控制的風險，房地產投資項目必須從適應投資環境角度出發，降低環境風險。

2.市場風險

市場是連接生產和消費的橋梁和紐帶，房地產投資項目能否獲得成功最終要由市場作出裁定。房地產投資項目的市場風險是指由房地產市場的供求關系、競爭關系、資源條件、市場購買力水平、市場消費偏好以及金融市場、勞動力市場、原材料市場、中介服務市場、同業競爭市場等市場環境變化帶來的風險。

3.財務風險

財務風險指房地產投資項目資本融通、保障供給以及資金運作等財務管理方面帶來的風險。由于房地產項目投資數額大，投資通常要依靠貸款，如過度舉債、資金運用不當，不僅會增加融資成本，減少投資收益，還有可能因無法按期清償債務，使項目活動主體面臨破產危險。房地產投資項目要確定適度的負使比例，使財

務杠桿效益抵消財務風險。

4.信用風險

任何一個房地產項目的投資開發，必然要涉及開發商、金融機構、承包商、材料及設備供應商等眾多的機構和公司，這些部門之間依靠有效的信用結構支撐著。組織信用保證結構的各項目參與方是否有能力履行其信用職責，是否愿意并能夠按法律文件的規定對項目履行其信用職責，就構成了房地產投資過程中的信用風險。

三、房地產項目投資風險評價

1.投資風險評價的思路

層次分析法是一種多準則決策分析方法，基本思路多個單準則分層結果的綜合估計，分層一般包括決策目標層，準則層、方案層。在風險分析中它有兩種用途一是將影響項目的風險因素逐層歸類分解、識別、直到最基本的風險因素，即風險因素正向分解二是兩兩比較同一層次風險因素的重要程度，列出該層風險因素的判斷矩陣可由專家調查法得出，每層判斷矩陣的特征根表明了該層次各個風險因素的權重，利用權重與同層次風險因素得分的組合，求得上一層風險的得分，直至求出總目標的得分，即反向合成，根據總目標風險得分大小綜合判斷項目整體風險。

2.投資風險評價的程序及要求

風險評價是依據呷目標和評價標準書識別和估計的結果鉀棟統分擠明確項目風險之間的因果聯系，確定項目風險整體水平和風險等級等。投資項自風險評價的基本程序是系統研究項目風險背景信息，確定評價目的。

（1）確定風險評價基今風險評價基準是針對項目主體每一種風險后果確定的可接受水平。一風險的可接受水平是絕對的，也是相對的。

（2）使用風險評價方法確定項目整體風險水平。項目風險整體水平是綜合了所有單個風險之后確定的。

（3）使用風險評價模型尋求項目各種風險因素之間的因果聯系，確定關鍵因素。

（4）對風險進行綜合評價，確定項目風險狀態及風險管理策略。

房地產項目投資風險具體由以下幾個方面來分析評價：

（1）風險存在即風險發生時間

（2）風險影響及損失的程度

（3）風險概率

（4）風險等級

風險評價過程還要滿足下面幾個方面的要求：

（1）能夠有效的系統分析方法綜合分析項目整體風險水平；

（2）確定項目風險的關鍵因素；

（3）確定項目風險管理的有效途徑；

（4）確定項目風險的優先等級。

3.指標數值的無量綱化處理

綜合評價模型是針對房地產項目投資決策階段構建的，各種類型風險評價指標的意義不同，表示的形式也多樣，有絕對指標、相對指標、平均數指標。對風險評價系統的作用方向也不一致，有正指標、適度指標，負指標，正指標以數值大為優，適度指標以適中為優，一負指標以數值越小為優，因此各種類型風險評價指標之間并不具有可比性。為了有效進行綜合評價，需要進行無量綱化處理。

無量綱化處粵是對評價指標數值的標準化、正規化進行處理，通過一系列數學變換消除指標量綱蔚鋤方法，把性質、量綱各異的指標轉換為可以進行綜合評價的量化值。根據指標實際值和無量綱化結果數值的關系特征可以分為直線型無量綱化方法、折線型無量綱化方法、曲線型無量綱化一方法。直線型的無量綱化處理方法是最常用的方法，但這種方法存在一定的缺陷，沒有考慮各種指標對目標函數的作用方向和變化方向。在一個完整評價體系中，正指標、負指標和適度指標都是存在的，直接采用直線型方法無法反映各指標的真實價值。

四、結束語

房地產開發醒目投資風險有著比較大的不確定性，也就是有著典型模糊性。通過對復雜系統的復雜因素進行量化的分析，進而為決策者提供較為科學的決策依據。層次分析法計算較為簡單。在實際的操作過程當中，可以更好的為決策者進行服務，讓管理者做出心中有數，及時的利用風險對策措施，進而得到更好的投資效果。

【參考文獻】

[1] 唐秀麗.房地產項目投資風險識別研究[J]，建筑經濟，2017（7）：206.

[2] 楊子君等.房地產項目投資風險管理研究[J]，建筑經濟，2016（7），186.

[3] 劉瀟.房地產投資風險的模糊綜合評價[J]，金融經濟，2008（2），103-104.