廣州最大爛尾樓調查

郭煦

澳洲山莊始建于1993年，開發商是廣州澳美房地產開發有限公司，后因開發商資金鏈斷裂，成為“廣州最大爛尾樓”。20余年來，業主從中年人變成老年人，維權一直未間斷，但是何時項目重啟，業主何時能夠搬入新居，一切仍舊未知。

2017年11月26日上午11時，超過220名業主在廣州市龍洞鳳凰山賓館源華酒家三樓召開澳洲山莊業主餐會，聚餐開始的第一環節是全體默哀，不久前，他們中的一位老人過世了。

遙遙無期 廣州澳洲山莊樓盤已爛尾20年，業主一直在維權，但項目重啟至今遙遙無期。

他們是一群始于上世紀90年代中后期陸續購買廣州澳洲山莊的準業主，如今，該樓盤已爛尾二十余年。近十年來，他們也記不清楚這樣的維權聚餐舉行過多少次了，大多數業主都從曾經的中年人步入了老年人行列，對于組織者安排聚餐前的默哀環節，大部分業主都沒有異議，因為他們知道，說不定哪天走的就是自己。所有業主中，平均年齡60歲，最高齡的已經近80歲了。

澳洲山莊始建于1993年，開發商是廣州澳美房地產開發有限公司（由香港澳美投資有限公司和廣州廣協房地產開發公司組成，下稱澳美公司）。1993年，澳洲山莊在（1993）字第特0021、（1995）字第特017至024號、（1995）字第特026號10個國有土地使用證上開建并銷售，先后建成樓房292棟，向2500余戶準業主銷售，后因開發商資金鏈斷裂，因占地超過1000畝，歷時20余年，被稱為“廣州最大爛尾樓”。

《小康》記者調查發現，澳美公司因資金鏈斷裂，廣州方興房地產開發有限公司（下稱方興公司）注資進入，但最終卻因澳美公司與方興公司之間的利益爭奪而無法啟動重建。在業主一直沒有間斷維權的十年里，廣州市政府及黃埔區（包含曾經地塊所屬的增城市、蘿崗區）相關單位都非常重視該歷史遺留問題，成立了由各相關職能部門人員組成的“爛尾樓”專責小組，甚至在2013年由時任廣州市常務副市長陳如桂親自督建，但都沒有實質性進展。

近千名業主一直沒有停止維權的腳步，業主們的維權始終圍繞開發商之間的土地權屬訴訟。“澳洲山莊成為廣州最大的爛尾樓與廣州這座國際大都市實不相符，但要解決這個歷史問題，很復雜，阻力也非常大。”當地一位知情官員如是對《小康》記者說。

森林公園里的爛尾樓

2017年12月9日，《小康》記者驅車來到黃埔區九龍鎮金坑村，澳洲山莊的大門早已沒有了曾經的雄偉大氣，昔日豪城變成了荒野，山莊入口只有一個保安守在已生銹的鐵門旁盤問每一個進出的外來人員。在山莊的業主陳濤帶領下，記者一行沿山而上，便可看到一棟棟沒有安裝門窗，長滿樹木和青苔的破舊低層樓房。陳濤指著放眼望去的一片破房子說：“一直這個樣，沒人住沒人管理，現在要修建都不可能了，只能推倒重建。”

據了解，早在1997年，山莊首期工程接近尾聲時，就正式對外開售，當年打著“首付三萬八，月供只需四百八就能擁有澳洲生活環境”的旗號，吸引了數千廣州人到此看房買樓。自開盤后，先后有2500名來自廣州市內各區、北方省市、香港等地的人前來認購。然而，記者一路走上山頂，所見之處人煙稀少。在半山坡的A區的樓下，五六個老人正圍著一張石桌聊天。一位來自東北的老人告訴記者，他上世紀90年代來到廣州，恰好碰到山莊開售，于是花了20多萬元買了這里的房子，“也算是半個廣州人了”。他說，原以為可以安安心心在南方養老，誰知道就這樣住著這爛尾樓過了二十年。

另一位老人是廣州某機關的退休職工，“這里有天然的綠化、天然的湖泊、天然的氧吧，這樣的環境對于養老真是絕無僅有。”他說，即使當時澳美公司資金鏈斷裂，也沒有人會想到樓盤會爛尾這么長時間，因為這樣好的一地塊，不知道有多少財團想進來，但就是沒法見到重建的希望。

雜草叢生 路上雜草叢生，許多一樓戶型的門口長的雜草比人還高。在別墅區，后山邊上被人用圍欄圈起，成了一個養雞場，偶爾還會有幾只雞躍過圍欄，在別墅樓間到處亂跑。

“這里建了兩百多棟，賣出去了兩千多戶，但真正入住的只有五六十戶。”十幾年前，他們做了簡單的裝修后就搬了進來，因為人少，物業基本沒有管理，用的水電都比居民樓貴，燃氣至今沒通。許多業主各自在自己樓下開地種菜。“反正開發商也沒有綠化，一棟樓就住一兩戶人家，樓下空著也是空著，不如整理出來種點菜。”

山莊A區是入住戶數最多的一個區域，記者在C、D、E等區域看到不少樓房都仍處于毛坯狀態，甚至有的僅僅是做好框架結構。路上雜草叢生，許多一樓戶型的門口長的雜草比人還高。在別墅區，后山邊上被人用圍欄圈起，成了一個養雞場，偶爾還會有幾只雞躍過圍欄，在別墅樓間到處亂跑。

“這幾年陸續有業主過世，自己買房時是一個中年人，如今都成了老年人了。”業主張齡豐對《小康》記者說，不知道會有幾人在余生里可以住進新房子。

對于這兩千多名業主來說，給他們帶來最大的困惑不僅僅是沒有新房子住，而且還嚴重影響了生活。“現在聽起來二三十萬就可以買一套房子，每平方才三千多，好像很便宜，可是當時的工資水平是多少？平均也就幾百元。”業主陳濤說，十幾年來，一直奔波于維權，身心疲憊，隨著年齡的增長，越來越是力不從心了。

但有4位業主在方興公司辦公室接受《小康》記者采訪時卻表示，正因為是上述業主們的持續維權，導致了重建停滯不前。“他們是在代表澳美公司爭奪利益。”這4位業主如是說。endprint

“我們并不管哪個開發公司的利益如何，只要能讓我們住進新房就行。”陳濤說，他們關心的并不是誰來建，而是能不能建好。

影響還不僅僅如此，因為不少業主的樓房都在房管局有登記或有銀行按揭，后來隨著國家樓市限購政策越來越多，現在要再買屬于二套甚至連買房資格都沒有了。再加上如今動不動就幾萬元一平方米的價格，讓他們買房的夢想就更加遙遠。據了解，山莊所在地周邊房價大約2萬元一平方米。

“別人買房是增值了，我們買房是一個巨大的包袱。”業主們說。

樓還在地已失去權屬

記者調查發現，在澳洲山莊2500戶業主中，有一部分是全款購買，有一部分是銀行按揭購買，還有一部分是與澳美公司簽訂免息銀行按揭購，如果澳美公司沒有發生資金鏈斷裂的話，他們都已順利住進了澳洲山莊。然而，不管是如何付款購買的業主，甚至前述已住在山莊的業主，都無一人持有房產證。

早在2011年8月29日上午，澳洲山莊業主約50人到廣州市國土資源和房屋管理局廣州開發區分局（下稱國土和房管開發區分局）集體信訪，反映澳洲山莊不能辦理房地產權證的問題。國土和房管開發區對此高度重視，并在次日成立由4人組成的專項工作小組到澳洲山莊進行調查摸底。

廣州市國土資源和房屋管理局開發區分局2011年9月20日發出的《關于澳洲山莊歷史遺留的辦理房地產權證有關問題的答復》（穗開國房函【2011】608號）中顯示，澳洲山莊已建292棟房屋，其中已封頂（包括建成）共225棟，其余是在建工程和爛尾工程。

“所有房屋絕大部分不符合廣州房地產登記程序，主要存在地名和門牌未辦審批手續、消防未驗收、報建資料丟失、建筑物未按當時用地紅線內建設、出現部分建筑物跨越其他地塊紅線或者未按規定地點建設、欠缺報建圖紙和竣工圖紙等各種問題。”上述《答復》中強調。

《答復》稱，澳洲山莊由6個區域組成，分別是A、B、C、D、EA和別墅區，所有用地均辦理了《國有土地使用證》，證號是：1993字特0021、（1995）特017至024號、（1995）字第特026號，業主如有疑問可到區城建檔案館查詢。

“我們當時主要是懷疑澳美公司沒給業主辦預售備案及未按規劃圖施工，要求提供規劃圖。”2011年11月22日，大約40名業主一起來到蘿崗區（當時是所屬蘿崗區，后與黃埔區合并）開發區房地產管理所及規劃檔案館，意外發現他們房屋所在地塊被過戶的事情。2012年5月10日，蘿崗區召集澳美、方興與業主代表開會，區規劃國土局副局長楊建新主持會議，在會上業主們才聽說土地被過戶給了廣州方興房地產開發有限公司。直到2014年7月27日，方興公司在《廣州日報》上發布公告，因為爛尾樓要拆除重建，要求購房者攜帶相關有效資料到方興公司登記。后再到檔案館查詢，最終確認他們房屋所在的0021地塊及另兩地塊早在2007年前后兩年內已經被轉讓過戶方興公司。

在業主的QQ群里，網名“寶二爺”說，“被轉讓的其中兩塊土地都有上蓋建筑物，也就是說地面上有業主所購買的房子，根據相關法律的規定，用一句簡單通俗的話來形容：房隨地走，地隨房轉。”但如今樓下土地被莫名地轉至另一家公司，他們的那些殘破的房子忽然變成了“空中樓閣”——土地飛了。

業主梁瓊珍多年前購買了澳洲山莊EA區房屋，購房契約是與澳美公司簽訂的，并已辦了預售登記備案。澳洲山莊全盤爛尾后，她一直自我安慰：相比一千多戶房屋未能收樓的業主，自己還算不幸中的萬幸，起碼自己的房子建好了，雖然辦不了房產證，但勉強能住。然而現在她無法淡定了：自己房子所在的土地竟然被轉讓了。于是，在2013年5月3日，業主梁瓊珍向法院起訴國土和房管局黃埔分局。

“房產證沒有，現在土地也是別人的了，到時我們就真的是一無所有了！”業主們深感無奈。

重建希望再次破滅

2015年10月30日，澳洲山莊數百業主回到了他們的家，笑語聲、鞭炮聲給往日寧靜的樓盤帶來難得的熱鬧。他們以為終于等到了重建方案啟動這一天。

據當年11月1日廣東地方媒體《羊城晚報》的報道稱——“澳洲山莊的小業主們盼來了好消息：澳洲山莊整體拆除重建手續基本完成，即將開工重建，兩年半后交樓。”開發商澳美集團董事長、總裁胡耀智當時在接受記者采訪時說，開發商將引入平安不動產，由他們注資22億來共同建設，資金方面完全沒有問題。他表示，已聘請澳洲頂級設計師重新進行設計，希望建廣州頂級房子回饋業主。胡耀智透露，重建方案是先建一批臨時住房，讓小業主們搬進去住，然后將現有的房子（除別墅）整體拆除重建，建成后按1：1.1的面積補償給業主，比方說，如果業主原有面積是100平方米，那么重建后得到的住房面積可以達到110平方米。據開發商測算，約有10萬平方米要拆除重建。

《小康》記者從一份《關于澳洲山莊項目歷史遺留問題協調會議紀要》（穗開黃國規會紀【2016】9號，2016年3月24日）中看到，2016年3月18日下午，由黃浦區國土和規劃局蘇培偉副局長在區國土規劃局606會議室主持研究了澳洲山莊項目歷史遺留問題有關事宜。區國土資源和規劃局、區信訪局、澳美公司、方興公司、富鼎公司、業主代表等相關同志參加了協調會議。與會各方一致認為：明確澳洲山莊項目的啟動建設應嚴格按照原批復的修建性詳細規劃方案，參會各方認為，對澳美公司作為首期開發建設主體、啟動開發東南角（國土證017號）地塊，無不同意意見。由澳美公司提出書面報告，經“四方”確認蓋章，提交區國規局并呈上級部門審定。

這對于廣大業主而言，的確是一個值得慶祝的事情，然而，就在這次會議之后，重建之事沒有了下文，不了了之。

無論是澳美公司還是方興公司，兩方在接受《小康》記者采訪時都一直強調是對方不支持不配合重建。澳美公司稱，方興公司對重建提出的要求太苛刻;方興公司則稱，澳美公司在新規劃圖上不蓋章導致無法啟動重建。

事實上，近十幾年來，無論是廣州市政府還是區政府層面，都非常重視爛尾樓的問題。2002年，廣州市政府提出“消滅爛尾樓”的目標。2003年廣州市人大推出《關于盡快制定整治“爛尾樓”辦法的議案》實施方案的決議中提出，將解決和預防“爛尾樓”作為今后城市規劃建設和管理的一項重要工作。2003年，廣州市曾針對當時130多處爛尾樓發布盤活文件，基本上都是“一樓一策”。目前廣州的爛尾樓得到妥善處理或已經盤活，唯有澳洲山莊遲遲不見動靜。

澳洲山莊業主這十幾年來也一直沒有間斷維權，廣州市政府及黃埔區（包含曾經的增城市、蘿崗區）相關單位都非常重視處理該歷史遺留問題，成立了由各相關職能部門人員組成的“爛尾樓”專責小組，甚至在2013年由時任廣州市常務副市長陳如桂親自督建，現因澳美公司和方興公司對土地權屬的爭奪戰而沒有實質性的進展。

事實上，導致澳洲山莊爛尾的主要原因，是項目用地權屬糾紛，方興公司負責人接受《小康》記者采訪時表示，當年澳美公司資金鏈斷裂，項目內多個地塊被法院查封，方興公司籌措資金幫忙解封，后經仲裁將土地過戶給方興公司，事實究竟如何？本刊將繼續關注跟蹤報道。

（抽文）

“我們并不管哪個開發公司的利益如何，只要能讓我們住進新房就行。”陳濤說，他們關心的并不是誰來建，而是能不能建好。endprint