房地產宏觀調控政策對房地產價格的影響研究

周書洋

摘 要：我國房地產實業的高速發展，雖然推進了國民經濟的發展，但是由于房價過高，超出絕大多數居民能夠承受的范圍，加大了居民的住房壓力，不利于社會穩定發展。從房地產價格上漲的原因來分析，一方面，大眾對房屋需求量增加，房地產開發成本高；另一方面，大量存在著“炒房”的現象、房地產市場結構不合理等。為此，國家通過宏觀調控政策進行相應的調整，但效果并不理想。本文主要對房地產宏觀調控政策對房地產價格的影響進行研究與分析。

關鍵詞：房地產；宏觀調控政策；價格上漲

近年來，我國社會經濟高速發展，不僅提升了國民生活水平，還有效地提高了房地產實業在市場上的重要作用。房地產實業高速發展的同時還帶動了交通運輸、水電氣、鋼筋泥土等相關行業的發展，加速了中國城市化的進程[1]。大眾對房屋需求量增加，房地產開發成本高，大量存在著“炒房”的現象，房地產市場結構不合理等因素造成房地產價格不斷上漲。為了保障居民的生活，給居民創造一個穩定、安全的社會經濟環境，政府必須出臺相關的宏觀調控政策，就房地產價格進行有效調整。

一、房地產價格上升的原因

隨著我國城市化進程的加快，周圍城鎮或者是農村地區有大批的勞動人口涌入城市，就必定會產生住房需求，就易導致我國房地產價格逐步上升。根據相關數據顯示，在2005—2014年間，中國房地產價格不斷上漲，特別是在2009年末，政府對房地產實業實施房地產宏觀調控政策，但是效果不明顯[2]，甚至出現房地產價格仍然持續上升的現象。一方面，一些收入較低并且不具有購買能力的居民，由于租房的房價過高，而只能把購置房屋的事情提前。根據房地產價格持續上漲的趨勢，居民對購房產生恐慌，絕大多數居民提前買房，這樣一來就導致居民對房屋需求量增加，進而房地產價格也逐步上升。另一方面，地方性政府的稅費政策寬松，房地產把許多中間環節所產生的稅費轉接給購房的居民，從而導致房價非正常性上升；地方性政府推行土地財政政策（地方性政府將土地使用權所得的收入用于地方財政支出的維持），根據國務院發展研究中心調查報告顯示，在部分地區中的地方預算里，土地直接收取稅費和由于城市不斷擴張所產生的間接性稅收占了收入的40%，然而土地出讓金的凈收入占取政府預算以外的60%以上[3]。因此，土地財政政策使得地方性政府對房地產實業過于依賴，從側面反映出房地產實業對土地具有半壟斷的性質，就有極大的可能不斷地抬高房價，再加上城市物價高、樓盤房租高、絕大多數居民支出大于收入，不具有買房能力，長期下去，居民難以解決住房等問題。

二、房地產市場所出現的問題

（一）房地產市場下的金融風險

由于房地產開發商在開發的過程中，開發規模越大，從而需要的土地開發以及房地產開發資源資金就越多，而所需的大量開發資金從向銀行貸款所得。居民個人購置房屋時，由于房地產價格過高，絕大多數的居民通過按揭貸款的方式買房。因此，就易引發房地產市場下的金融風險。對于我國商業銀行，尤其是國有銀行來說，由于資金流動較慢，因此為了盈利，將所剩的大量資金用于貸款。房地產開發商可以將房屋作為銀行貸款資金的抵押物，降低了銀行貸款的風險程度，是國家銀行資金貸款的首選房貸對象。一旦房地產泡沫破裂，房地產銷售緊張，而銀行因給房地產貸款額度高，容易導致銀行資金周轉不過來，嚴重影響整個國民經濟的發展。

（二）房地產開發成本高以及出現泡沫現象

房地產需要大量的土地資源才能進行投資開發，而土地作為一種不可再生資源，十分有限。伴隨著我國城市化進程的加快，周圍城鎮或者是農村地區有大批的勞動人口進入城市，從而導致中國城市人口不斷地增加，城市中大量的居民對住房的需求急劇上升，而土地資源稀缺，因此，就造成土地資源稀缺和居民對住房的需求急劇上升的矛盾日益突出[4]。在目前階段，土地的交易制度體系還不完備，房地產的開發商在面對利益時，利用各種各樣的方式手段獲取土地資源，采用違規手段來低價獲取土地使用權，在獲取土地使用權后，將土地價格抬高，再進行轉讓，從中獲得利益。由于房地產開發商不斷抬高土地價格，在土地資源十分稀缺的情況下，就容易導致房地產泡沫現象出現[5]。如果泡沫現象破裂，會嚴重影響社會經濟的穩定發展。

（三）房地產市場商品房的供應結構不合理

隨著我國房地產實業的高速發展，存在著許多地區的房地產開發商大量開發中高檔別墅以及豪華住宅區的現象，一些中低檔的商品房的規模較小，因此，導致房地產市場商品房的供應結構不合理、開發比例不平衡[6]。由于房地產供給不平衡，不僅會造成房價不斷上漲，還會引發普通居民的不滿，給我國社會的穩定發展帶來安全隱患。

（四）居民購買住房壓力大

由于房價過高，并且超出絕大多數居民能夠承受的范圍，從而加大了居民的住房壓力。根據房地產調查數據顯示，全國范圍內的房地產市場產生了“搶房”的現象，在大部分城市與地區里，房地產銷售額度仍然呈現不斷上漲的趨勢，每個月房屋成交量逐步增加。一些不具有購置房屋能力或者入不敷出的居民只能通過貸款的方式買房，而在貸款的居民中，接近一半的居民房屋按揭的月供是收入的25%。由此看出，房地產價格上漲在一定程度上抑制了居民的日常生活消費，居民購買住房壓力增大，擾亂了房地產市場正常秩序。

三、宏觀調控政策對房地產價格的影響

（一）完善我國土地法律制度體系

加快土地改革的進程，給予集體土地所有者更多的土地使用權[7]。出于對耕地資源的考慮，將土地在市場上進行流轉，一方面是為了解決土地資源供給不足的問題，另一方面在一定程度上可以限制房地產價格持續上漲。通過降低土地價格的方式，防止房地產開發商采取非法方式進行高價轉讓，從而也能夠減少房地產的開發成本，降低房價。調整管理土地出讓制度，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》和《中華人民共和國土地管理法》的相關內容，規定有期限使用制度以及國有土地有償制度[8]。在土地轉讓的過程中，應該做到透明公開化，不得進行隨意定價，也可以通過對土地實行競價、掛售的方式進行合理的土地轉讓。為了穩定土地改革市場秩序，對協議定價進行嚴格監管，避免土地轉讓價格混亂，并且定價范圍不得低于國家所要求的最低標準。其中，采取競價的方式，可以有效地抑制土地轉讓價格的非正常上升。國家應完善土地轉讓金的使用標準以及范圍，并且實行嚴格的監督與管理，有利于實現土地價格合理化、規范化。對沒有動用的土地加強流轉工作，避免一些房地產開發商受到利益的驅動，將閑置的土地用于“炒地”。嚴格查處開發商囤積土地的情況，一旦發現，必須嚴格按照法律進行制裁。endprint

（二）完善我國房地產稅收法律制度體系

從我國基本國情出發，通過采取增加地方稅收的方式，在一定程度上可以有效地降低地方政府對于土地財政收入的依賴。由于部分國家事業單位以及個人的房地產產權沒有進行明確的登記，導致無法明確稅收對象，針對這一個問題，國家相關部門在收稅之前應該對擁有房地產產權的人進行明確的登記以及檢查，確認是否屬于房產擁有者。進一步完善我國房地產的稅收法律制度體系。我國在征收房地產稅費之前，要對該房地產進行明確的評估，在目前階段，我國評估不動產的水平參差不齊，不僅影響了房地產稅收的工作質量，還影響了房地產稅收的明確性。因此，提高評估人員的評估水平可以保證房地產稅收的合理有效性。綜上所述，完善我國征收房地產稅收的法律制度體系，有利于為居民解決住房問題，有效地控制房價持續上漲的趨勢，還大家一個穩定、安全的房地產市場。

四、結語

近年來，我國房地產實業的高速發展，雖然推進了國民經濟的發展，但是由于房價過高，并且超出絕大多數居民能夠承受的范圍，從而加大了居民的住房壓力，不利于社會穩定發展。本文主要闡述了我國房地產價格上升的原因，對房地產市場所存在的房地產市場下的金融風險、房地產開發成本高以及出現泡沫現象、房地產市場結構不合理、居民購買住房壓力大等問題進行了研究與分析，并且根據實際問題提出了一些建議，如完善我國土地制度、調節住房市場結構等。

參考文獻：

[1]王曉燕，周君.宏觀調控對上市房地產企業資本結構影響研究——基于固定效應模型[J].會計之友，2017（1）：36-40.

[2]張韜，梁淑紅.房地產市場反周期宏觀調控政策績效的微觀探析[J].建筑設計管理，2016（5）：16-17.

[3]梁惠民.我國房地產行業宏觀調控政策與其可持續發展關系分析[J].金融經濟月刊，2016（8）：34-36.

[4]趙賢發.在宏觀調控中土地政策對房地產市場的影響效果研究[J].工業，2016（9）：00149.

[5]南錦順，沙挪婭.基于協整理論的宏觀調控政策對房地產投資的影響分析[J].產業與科技論壇，2017，16（20）.

[6]崔璐，郝建新.宏觀調控對房地產市場規模影響的實證分析[J].理論觀察，2017（4）：77-79.

[7]俞金香.政府宏觀調控行為的合法性探討——以房地產市場宏觀調控為例[J].生產力研究，2016（4）：127-131.

[8]張昊，陳希.經濟法視野下房地產市場宏觀調控的相關思考[J].哈爾濱商業大學學報：社會科學版，2016（2）：107-114.endprint