物業管理中的委托代理關系問題及解決辦法

孟英輝　張靈杰

中圖分類號：F270 文獻標識：A 文章編號：1674-1145（2017）09-113-02

摘要 物業管理是典型的委托代理關系，但在發展的過程中，存在著一些規章不嚴謹、代理關系不明、執行規章不嚴格等問題。本文對物業管理中的委托代理關系進行了剖析，對一些問題的產生原因進行了分析，并根據相關法律、法規提出了相應的解決辦法和建議。

關鍵詞 委托 代理 物業管理

物業管理隨著我國房地產市場的興起而發展迅速，物業公司也通過自己的努力和各種創新為自己贏得市場，為業主提供諸多服務，如常規性的公共服務，針對性的專業服務和委托性的特約服務等。在服務中，除了常規性的房屋修繕、裝修管理、綠化、環境衛生、道路、保安等，還有公眾代辦性質的服務，這些服務都是基于業主和物業公司之間的委托合同，或者基于物業公司與第三方的委托合同，都是委托、被委托的關系，物業公司的服務行為也都是建立在被業主或第三方委托代理的基礎上進行的。

一、委托代理關系

委托，是指將事物交由他人辦理，交付的特定事務，對應的是享有事務處理權的受托行為。代理，是以他人的名義，在授權范圍內進行對被代理人直接發生法律效力的法律行為。民法通則第63條：代理人在代理權限內，以被代理人的名義實施民事法律行為，而由被代理人對代理人的行為承擔民事責任。

在物業委托活動中，業主是委托人，物業公司是被委托人。《物權法》第八十二條：“物業服務企業或者其他管理人根據業主的委托管理建筑區劃內的建筑物及其附屬設施，并接受業主的監督”。

物業的委托代理行為指向的對象是物業管理權，及物業管理的事務權，業主（產權人）為了使自己的物業能正常使用或保值增值，需要在市場上尋找合適的“代理人”，將其物業管理權委托給代理人，物業公司也需要管理物業、服務業主來實現公司職能，獲得收益，當物業管理公司通過合同獲得該物業的管理權時，業主和物業公司的委托代理關系即告成立。

物業管理的權利來自于業主，由業主通過法律程序建立業主大會，并通過業主大會的委托建立業主委員會，由業主大會委托物業服務公司提供物業服務，物業公司可以通過本公司員工提供服務，也可將部分工作再委托給其他專業公司，最終的服務是由物業公司或其分包商的員工直接面對業主提供。

這其中存在著三個層次的委托代理關系：Ⅰ、業主大會委托業主委員會開展工作：Ⅱ、業主或業主大會委托物業管理公司提供服務；Ⅲ、物業服務公司委派員工或其分包公司執行具體工作。

其中虛線為委托代理工作線，實線為具體工作線。

二、存在問題

上述僅是業主和物業公司問的基本代理關系，在具體的活動中，還往往衍生出大量的委托代理關系，也就存在著諸多的委托代理問題。

（一）新入住住宅小區的委托方不明

新住宅小區入住之時，業主大會尚未成立，物業公司多是由原開發商委托，有時開發商自己也充當物業管理的角色，雖然符合《物業管理條例》第二十一條：“在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同”，但初始委托方是建設單位，即開發商，而非業主。如果開發商直接負責物業服務，則連委托方都不存在。在住宅銷售時，開發商以必須有物業管理為由，要求購房者在簽訂《商品房買賣合同》的同時必須簽訂由開發商和物業公司制訂的《物業管理合同》，并接受其法律約束力，而在業主入住后、成立業主大會并委托新物業公司之前，只能被動的繳納物業費，無法真正行使委托人的權力，而物業管理條例對此過程并沒有時間限制。另外，小區入住率超過50%才能組織召開業主大會，但現實中往往是要么入住率難以滿足條件，要么何時超過50%難以界定，再者業主人員來源分散，很難形成統一意見，原有的物業公司也不肯輕易的放棄利益等，往往不能及時成立業主大會，導致委托關系遲遲不能真正成立，這樣便常常忽視了業主的權利。物業公司也顧慮后續委托能否延續而舍不得投入，導致服務質量不能得到有效的提高。

（二）公共區域廣告設置不合規

物業公司入駐后，經常利用公共區域布置廣告，如小區門口，電梯轎廂、路燈柱、報刊箱上等，雖然一定程度上對業主進行了信息的提供，物業公司還宣稱“創收是更好地服務業主”，但更多的是大量廣告對業主的視覺進行了沖擊，對業主的心理造成影響，更有甚者還會造成噪聲和光污染，對小區的整體形象也有負面影響。最關鍵的是，這些廣告位占用了業主的公共區域，占用了公共資源，但業主對廣告的布置方式往往一無所知，對廣告費的收入及應用去向也無從知曉。實際生活中，業主人員也無暇管理廣告商的介入，沒有行使委托權力，或物業公司有意避開業主大會，沒有征得業主的同意便擅自安裝廣告設置，導致沒有認真行使被委托的職責，甚至有越權代理的嫌疑。

（三）第三方的委托代理

《物業管理條例》第四十四條：“物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用”，但同時又規定：“物業服務企業接受委托代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用”。現實生活中上述單位往往委托物業公司代行收取相關的費用，這樣一來方便了廣大的居民，便于就近、及時繳納費用，二來也方便了這些公司統一收取相關費用，甚至可以借助物業公司的力量進行收繳，如實行“連坐”制度，將部分費用的收取和其他費用相關聯等。此時形成了上述單位，即第三方委托物業公司的關系，物業公司既受業主的委托，又受第三方單位的委托，委托關系更為復雜，某些物業公司人員也趁機渾水摸魚，趁機獲取不當利益。此時如果責權不明，更容易導致出現問題。

（四）租房戶的委托權益不能保障

現代社會人員流動頻繁，這些流動人員往往選擇租房居住或工作，小區業主也出租房屋獲得收益，有時是承租人和業主直接簽署租賃合同，有時是業主委托給專業公司，由專業公司再租給承租人，業主或專業公司和承租人之間是簡單的租賃關系，但業主和專業公司之間又是一層委托關系。由于關系復雜，具體涉及到物業公司的選擇委托和日常工作委托方面易產生混亂，真正的業主往往無心參與業主大會的成立和管理事項，租戶則處于臨時狀態，對物業管理不太關心，即便關心也由于身份問題，無法對物業公司實施有效委托，導致有權力的不想委托，有需求的無法委托，承租人的權益無法得到充分保障，物業公司也常因此無法收取足額的物業管理費而不能提高服務質量，導致問題進一步惡性循環。

三、解決辦法

（一）完善物業管理條例內容

《物業管理條例》第二十二條：“建設單位應當在銷售物業之前，制定臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定”。第二十三條：“建設單位應當在物業銷售前將臨時管理規約向物業買受人明示，并予以說明。物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾”。但條例中并未規定臨時管理規約的執行期限，給后續業主召開大會、成立委員會的時間造成困擾，建議在條例中確定執行期限，可暫規定一年，使其在入住一年和入住率超過50%時兩者滿足其一時即可組織業主召開大會，再由業主大會確定物業的委托合同關系，使雙方的責任更加明確。

（二）嚴格執行物業管理條例

《物業管理條例》第五十四條：“利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續”。對于在公共區域設立的廣告設施，業主人員應充分行使自己的權力，維護自己的利益，通過業主委員會向物業公司交涉，要求明確業主、物業公司和廣告商的主從關系和委托關系，要求廣告設施的建立必須經過相關業主、業主大會的同意，否則應予以拆除。并對其廣告收入進行公示，明確其金額和用途，真正做到“業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。”

（三）對委托代理關系予以公示

在第三方單位對物業公司進行委托時，物業公司承擔著雙重的被委托的身份，既受業主委托，為業主服務，又受第三方委托，為相關的委托方服務，為此委托方如供水、供電、供熱等單位和物業公司應在公開場合共同公示委托書，將委托范圍、內容、期限、標準和責任等進行公示，使業主在繳納費用、享受服務的同時，也能清晰理解各方的分工關系和委托關系，也能起到監督的職能，避免其中某一方增加額外的費用，以便更好的保護自身權益。

（四）明確租戶的委托主體責任

在小區房屋的租賃合同中，除了應明確業主和承租人的一般權利、義務外，其中對于物業方面的委托責任也應有明確的界定，即業主應委托承租人行使其在業主大會中的權利，并承擔相關的義務。因為一般情況下是由承租人享受物業的服務，所以也應由承租人來承擔委托人的責任，這些都應該在租賃合同中予以明確。業主也有義務通知物業公司，表明其委托的范圍和內容，使物業公司也明確其所服務的對象，以便各方能清晰界定各自權利和義務。

四、結語

在物業委托代理關系中，往往有些問題看上去紛亂繁雜，一時難以辨明解決的方法，需要對業主和物業人員大力加強教育，普及法律知識和物業管理知識。在日常生活中，各級政府也應加強監管，做好對物業的管理和引導，使廣大業主和物業公司根據法律和條例的規定，清晰辨認各方的委托代理關系，明確各方的責任和權利，這樣才能真正落實各項法律法規的作用，使整個社會健康發展。