關于房地產開發項目的融資成本及風險分析

刁品根

摘 要 在市場經濟背景下，房地產開發項目實施的前提是資金充足，企業獲得成功的關鍵是擁有長期、大量可流動的資金。目前，在房地產企業的開發中，由于房地產投入的資金較多，融資成本高，融資的風險也比較突出。本文分析了房地產企業融資中存在的各種問題以及降低房地產開發融資成本與風險的建議。

關鍵詞 房地產開發 融資成本 融資風險

一、前言

房地產行業可以說是典型的資金密集型行業，項目開發投資規模大、周期長等特點使得房地產開發項目需要大量資金，因此籌措資金和風險控制對房地產開發商來說是亟待解決的問題。我國房地產企業融資方式包括銀行信貸、房地產基金、企業上市融資、民間信貸如信托基金、海外融資等融資方式，其中以銀行貸款為主。然而，我國房地產企業以銀行信貸為主的融資方式存在一定的問題，其一，資金過分依賴銀行，其二，這種融資特點也給銀行帶來了呆壞賬風險和成本增加的風險。[1]

同時，我國大多數房地產商是通過快銷走量的模式實現資金回籠并獲得贏利，而這樣的運作模式如果沒有穩健的資金來源與足夠的融資渠道，是難以實現的。雖然在房地產項目開發過程中，融資渠道多種多樣，但是任何的經濟活動都存在一定的風險，房地產開發項目的融資過程也是如此，融資風險的存在使得企業的融資過程存在一定的阻礙。因此，對房地產開發項目融資的成本和風險分析是本文研究的重點。

二、房地產企業融資存在的問題

（一）資金結構不合理

在目前房地產開發融資的比例中，短期資金高于長期資金，導致很多企業出現財政危機及資金周轉不流暢等問題。根據房地產協會的統計數據，全國13萬家房地產開發企業中，95%以上房地產企業的短期貸款占比在80%以上，而只有3%房地產企業的長期貸款占比在30%以上，數據表明，95%以上的房地產企業對短期償還債務有很大的壓力。[2]之前，房地產開發商經常利用建筑商的資金或購房者的預收款等拉長資金的使用期限，或者向銀行申請延長貸款期限的方法解決資金和時間不匹配的問題。但是，在國家在嚴格控制開發貸款和預售款的情況下，之前的方法受到了限制，很多企業出現了資金緊張和財政危機等問題。

（二）融資渠道單一

從融資方式看，融資渠道單一不是一個鮮為人知的問題。我國房地產行業把銀行貸款當作一種融資方式的原因主要有兩種，第一，銀行融資方式接近成熟，貸款成本也比較低，第二，金融市場不夠發達，房地產行業所使用的金融工具少，金融方面的創新也比較滯后。

根據相關研究，房地產行業的土地購置和地產開發資金中，銀行至少提供了85%。商業銀行向房地產企業提供了地產開發、建筑施工、銷售經營以及土地儲備中心等各方面所需資金，基本參與了開發地產活動的全過程。盡管國家加大了對房地產企業銀行信貸的監管力度，減少了貸款支持，降低了房地產企業貸款規模，但是上市融資和發放債權等融資方式籌集的資金只占很小的比例，單一融資渠道的現象并沒有改變，銀行仍然是重要的資金來源。如果僅僅依靠銀行貸款來滿足房地產企業的資金需求，那么一旦出現資金鏈斷裂的問題，就會提高企業的負債率，企業的融資風險也會波及銀行，從而給整個國民經濟帶來災難。

（三）融資成本高、困難大

目前，在國家政策的背景下，各個商業銀行都嚴格控制房地產行業的信用貸款，一些大規模產業或許能和銀行商討貸款問題，但中小型規模的公司獲得貸款許可的可能性較小。在融資過程中，對于中小型房地產公司來說，融資方式少，融資支付成本高是問題，采取降價的方式催繳回款的效果比不上大公司也是問題。部分中小型公司由于負債率高，資金難以正常運轉，從而導致破產，而大型房地產企業面對的問題是籌集資金的方式要耗費更多的成本。甚至有些小型的房地產開發企業認為，融資過程僅僅是資金的籌集過程，對企業的未來發展以及資金的運用沒有太大的關系，也造成了企業融資風險大的情況。[3]

（四）財務風險大

目前我國房地產開發企業還沒有實現比較規范化的操作，很多企業的資產負債率達到了70%以上，有的甚至達到了90%，大部分企業面臨著財務方面的風險。[4]房地產開發企業融資結構不穩定、資金成本高，在人們所說的借貸資金對房地產進行投資就能賺錢的情況下，部分房地產開發企業不考慮高額的利息償還問題，只盲目、過度地進行融資活動，給企業帶來了到期支付、利滾利負擔等高額度財務風險。

三、降低房地產開發融資成本與風險的建議

（一）選擇良好的資本結構

資本結構主要是資產、負債以及所有者權益之間的比例變化情況，表現的是權益性融資和債務性融資的比例變化關系，這些資金比例的變化決定了融資成本和風險的大小。目前我國房地產開發企業幾乎都存在負債率過高的情況，過高的負債率會影響企業的融資能力，融資能力受限，但資金需求只會不斷增加而不會消失，從而導致融資成本提升或融資失敗，一旦企業陷入這樣的循環中，那么將嚴重影響企業的發展。

（二）拓展多樣的融資渠道

企業應當從有利于公司股權、資產抵押及質押等方面出發，基于企業的發展情況和發展階段，綜合考慮融資的本金和某些隱性成本的問題，多選擇幾種其他融資渠道。市場經濟的快速發展使房地產企業起著不可忽視的作用，在企業融資過程中，要想順利開展開發項目，正常運行，就要降低融資風險，豐富融資方式，增加融資渠道。發展以銀行信貸融資為主，證券市場、其他新的融資工具并用的多元化融資結構，鼓勵多種融資渠道發展，分散金融風險并促進房地產金融產品的創新。[5]

例如債券融資。這種方式能讓債券發行者在短期內迅速籌集到大量資金，而且使用自由，加上債券利息是指稅前支付，因此許多企業都愿意通過發行債券來籌資。

（三）提高企業營利的能力

房地產開發企業在經營過程中，要以國家政策和市場需求為導向，轉變傳統的經營開發理念，規避現實中可能出現的各類風險，走專業化、創新化、精細化、差異化的發展道路，增大企業對物業的持有量，提高企業營利能力，確保企業資金的穩定流入，從而降低對融資的依賴。

此外，工程建造費用是房地產項目成本的主要部分，發揮好承建商在融資方面的優勢，可有效緩解開發商的資金壓力。

（四）加強融資風險管理

房地產融資風險分為系統風險和非系統風險兩種，系統風險包括政治、經濟以及法律方面的風險，而非系統風險包括貸款、抵押、質押、承建合同、信用協議和支付協議等各方面風險。企業要想降低融資風險，發揮融資資金的最大使用價值，就要重視對融資成本和風險的管理，對各種風險進行融資可行性研究，預測投資償還貸款的能力和實現項目目標的可能性。作為企業經營者，要對企業內部做好管控，并進一步完善管理機制，制定行之有效的措施，以降低融資風險。另外，企業要加強對自身各方面的建設，不斷改善資產狀況，提高企業信譽度，完善管理制度，提高經營業績，使企業在更容易籌集資金的同時，達到降低融資成本、減少融資風險的目標。

四、結語

房地產行業屬于密集型產業，其發展的三要素是市場、資金、土地。房地產行業的不斷發展使得本行業的競爭壓力加大，房地產開發的運轉資金也不斷增加，有資金需求就要不斷進行融資。房地產企業在風險上得不到控制，主要是各企業自身或社會問題的原因，因此，為了規避風險，企業要結合自身特點，明確融資風險產生的原因，降低融資風險的發生概率，實現企業的長遠、健康發展。

（作者單位為鎮江啟迪協信遠太房地產開發有限公司）

參考文獻

[1] 歐林靖.分析房地產開發項目的融資問題與應對策略[J].低碳世界，2015（26）：173-174.

[2] 張紅海.房地產開發項目的融資成本及風險分析[J].建筑工程技術與設計，2018（7）.

[3] 林晨曦.新常態下我國房地產企業項目融資結構優化研究[D].福建師范大學，2016.

[4] 駱靜霞.房地產開發項目的融資成本及風險分析[J].財會學習，2017（3）：204-205.

[5] 程益棟.房地產開發投資風險分析及防范策略[J].科技視界，2016（12）：273+278.