成都市住宅價格影響因素分析

羅建梅 張米蘭

摘 要：近年成都房地產市場發展迅速，房價成為社會關注的焦點，其價格影響因素是復雜多樣的，明確這些影響房價的因素，了解住房價格現狀，對預測未來房價的變動趨勢、國家宏觀調控以及企業和個人決策有積極作用。

關鍵詞：成都；住房價格；影響因素

隨著社會進步和經濟發展，城市化進程加劇，住房成為人們生活所需的基本物質條件。近年房地產市場出現了過熱的現象，表現為商品住房價格持續上漲，出現了住房有效性供給不足與無效性供給過剩等問題。

1. 成都市住房價格現狀

成都市堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，加快供給結構性改革，加強房價調控監管力度，保持房地產市場穩健運行。2018年4月成都市原主城六區，錦江區、青羊區、金牛區、武侯區、成華區、高新區存量住宅監測均價為15052元/平方米，環比上漲0.6%，同比上漲59.8%。雙流區、龍泉驛區、溫江區、郫都區、新都區存量住宅均價為8762元/平方米，環比上漲0.83%。

截止2018年4月，成都市主城區存量住宅價格漲幅放緩。隨著“剛需優先搖號”政策的實施以及近期開發商開盤數量的不斷增多，新房市場火熱的同時也沖擊著存量房市場。預計近年成都房地產市場將繼續保持平穩態勢向前發展，存量住宅市場將會有所降溫并將處于“有價無市”狀態。

2、商品房價格影響因素分析

2.1 影響住宅的政治制度因素

政策對房價的影響是顯而易見的，與社會經濟因素不同的是，后者影響作用是緩慢的，而前者影響作用是突變的。盡管房價一直呈現上漲趨勢，但在政府加緊限購政策后，房價上漲速度將放緩。近年來成都樓市新政頻發，從限購、限售、限貸、限價、公正搖號、積分落戶、剛需優先制度，對樓市進行了全方位調控。

2.2影響房地產的社會經濟因素

普遍情況下，一個地區產業結構越合理，經濟發展水平越高，當地的財政收入以及居民收入也會越高。財政、居民收入影響房地產供求市場，收入升高，投資增加，購房需求增加，房價上漲。除此以外還有其他社會因素對房價也有影響，如地區總人口數量、密度、結構和家庭的數量構成狀況以及地區風俗習慣等。

2.3影響房地產的內在因素

高房價的存在，必定有它自身的價值。首先是使用價值，房子本就是用來居住的，這是房子的自然屬性；其次投資價值，和其他市場不同，房屋作為一種大型商品有自身的特點，成本高，上漲易，下跌難；最后資產價值，房子是可以自由交易的，體現出增值價值。房地產內在因素主要是指房地產自身品牌價值、地理環境、占地面積、建筑物質量、公共設備等基礎建設情況。

2.4影響房地產的外在因素

（一）市場供求

有買賣才有市場，房地產交易離不開市場需求。房地產的外在供求現狀，可以通過商品房竣工面積及商品房銷售面積兩個指標來分析。市場上普遍存在銷售面積大于竣工面積的現象，除銷售面積包含公攤以外，也可以看出購房需求在不斷增加。從2017年全國的房地產開發和銷售情況來看，房地產開發投資109799億，總開發投資環比增長7%；住宅開發投資75148億，住宅開發投資環比增長9.4%。住房竣工面積71815萬平方米，環比下降7%；住房銷售面積144789萬平方米，環比增長5.3%。以上數據具體反映外在供求的變化，購房需求在不斷增加，對房價的影響很大。

（二）城市交通軌道

以成都地鐵為例，靠近地鐵站附近的樓盤，地鐵通車前后，大多數樓盤房價的漲幅在30%以上，最高甚至118%。例如樓盤南城都匯，附近站點是高新站，開通前均價6300元/平方米，開通后均價9000元/平方米，漲幅42.8%；樓盤藍光富麗東方，附近站點東客站，開通前均價3680元/平方米，開通后8032元/平方米，漲幅118.2%。由此可見公共交通的便利性，對沿線的房價有很大的促進作用。

3我國房價調控政策建議

3.1貨幣流動性過剩政策建議

從金融角度來看我國房價上漲原因，主要是貨幣流動性過剩。我國近年實行擴張性貨幣政策，再加上長期的低利率和資產價值上升的財富效應共同作用，加大了貨幣流動性過剩的壓力。可以從以下幾個方面抑制資產價值快速上漲：

（一）完善外匯流入監管制度。貨幣流動性過剩已經是全球經濟現狀，全球各界投資者都在尋求投資出路，我國作為新興市場，大量的投資資本流入導致投資過熱現象和通貨膨脹危機。而且我國投資市場較為狹窄，主要是樓市和股市，國際過剩的流動性資本進入這兩個市場時，導致這兩個市場的價格快速上漲。就樓市而言，抑制房地產投資需求，支持使用需求，可以從金融、稅收的角度，適當提高二套房貸款利息，改善稅制結構，提高流轉環節稅收。

（二）發揮央行在貨幣市場中的調控作用。可以通過提高準備金率，改革匯率制度，公開市場運作，使流動性過剩壓力能夠得到緩解。央行的職能還有監管貨幣市場，當其存在一些非正常現象時，應及時加強對貨幣市場的調整和控制。

（三）拓展投資渠道，引領合理消費投資。拓展投資渠道可以通過金融理財產品創新、放寬企業和居民進行海外投資的管制，疏導流動性過剩壓力。還可以鼓勵居民消費，消費可以轉移部分流動性，還可以拉動整個房地產市場的需求。

3.2利率調控政策建議

利率對房價的影響是極其復雜的。銀行提高利率后，住房貸款利率將上升，這將增加購房成本。此外，利率的影響效應一般會經過較長時間才會顯示出來，期間可能會因為眾多因素的影響而產生意想不到的副作用，所以調控短期內上漲過快的房價，利率調控政策應謹慎使用。利率也會影響開發商投資成本，假使利率上升過高，開發成本過高，供給市場價格上漲，消費需求受到抑制，最終的結果可能是高房價下的低周轉率。這一結果將對消費者和房地產開發商造成致命打擊，并將影響整個房地產市場乃至國家宏觀經濟的發展。此外，利率對貸款成本也有影響，利率過高，貸款成本也就越高，會加重貸款者月供負擔，商業銀行應收未收款增多，存在金融風險。總之，利率調控作用相對敏感，對各方面都有錯綜復雜的影響，應該謹慎使用，但是利率作為一種調控房價的手段，從長期來看，它的調控作用不言而喻，使用時要考慮各方面的影響，注意靈活運用。

3.3土地供應政策建議

房屋價格成本中占比最重的是土地價格，房價受土地價格的影響，而土地價格又受土地供求的影響，所以土地供求對房價有影響。土地供給不足是土地價格上漲的重要原因，這使得人們購房預期提前，盲目投資消費更是加劇了供給之間的緊張關系。加快土地的開發步伐，適當增加住宅用地供應總量，緩解供需緊張局面。要根據房地產市場變化，調節土地供應結構。人口越來越多，土地越來越少，在土地供應中適當增加住宅用地的比例，增加普通標準經濟性住房的供應量，限制低容積率，別墅等大型住房供應量。進一部完善房管制度。健全經濟適用房機制，保障中低收入家庭有房可住；完善開發商預售體系，使購房風險降低；規范市場交易秩序，公開二手房出售出租信息，提高住房利用率；規范房產中介機構，提高職業能力素質，為加快房產流轉提供有利保障。

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