關于農村房屋買賣糾紛的幾點思考

【摘 要】 本文闡述了農村房屋買賣的糾紛類型及特點，介紹了農村房屋買賣的現行制度及司法實踐中對農村房屋買賣合同效力的認定方法，提出了解決農村房屋買賣糾紛的幾點對策。要平衡宅基地使用權的用益物權性和社會保障性；建立完善的宅基地使用權登記制度；對合同效力的認定與物權歸屬區別對待；完善農村社會保障體系；做好法院認定合同無效后的救濟工作。

【關鍵詞】 農村；房屋買賣；合同效力；糾紛處理

一、農村房屋買賣的糾紛類型及特點

1、糾紛類型

農村房屋買賣引發的沖突是多種多樣的，總結來看糾紛類型主要包括起訴要求履行合同，此種情形主要是買房為原告，要求賣方履行合同。另一種類型是起訴要求法院確認合同無效，此時主要是賣方反悔想要取回房屋而作為原告起訴。對于第一種訴訟請求涉及內容簡單，糾紛處理比較容易，不會引發其他后果，而對于請求確認合同無效的糾紛則涉及雙方根本利益，另外由于此類案件相關法律法規并不完善，司法實踐中就變得難以處理。此種糾紛大致的情形是房屋買賣的事實已經發生很久，且合同已經履行完畢，穩定的占有關系早已形成，看似并無起訴的理由。但是，賣方在巨大的經濟利益的驅使下不惜違背誠信撕毀合同，他們通常以合同不符合國家相關的法律法規的強制性規定為由，請求法院認定此種交易所涉及的買賣合同無效。

2、糾紛特點

農村房地產交易所簽訂的農房買賣合同應符合買賣合同的基本特征即房屋所有權應移轉給買受人。農村房屋買賣合同作為一種特殊的買賣合同也應該具有自己獨特的特征。農村房屋買賣糾紛多發生于農村村民與非集體經濟組織成員之間。對于這類糾紛，由于買賣雙方身份明顯不同于普通的房屋買賣合同，這就注定了其與一般買賣合同糾紛具有不同的處理規則。從合同本身的履行情況來看，大多數合同賣方已經交付了房屋，買房者也已經支付了價款并且入住，穩定的占有關系已經形成，不足的是房屋已經違法登記或者尚未登記。從訴訟請求來看，多數是賣方請求人民法院確認買賣合同無效，而普通買賣則不會因為雙方的特殊身份而影響買賣合同的效力，訴訟發生的原因大都是因為利益驅動，房價的不斷攀升是賣方毀約的主要原因。

二、農村房屋買賣的現行制度

1、《物權法》中與農村房屋買賣的相關規定

《物權法》中關于宅基地使用權的規定僅僅有四條。這有限的四條籠統地包括了宅基地使用權的含義及其取得、流轉、消滅等。這四條大致包括了以下內容：宅基地使用權人可以在宅基地上建造房屋及其附屬設施，但必須合法。宅基地的取得和使用以及轉讓是被允許的，但要符合土地管理法和國家規定。特別是第一百五十五條的規定，[1]更是說明了物權法對宅基地使用權的轉讓是認可的，但是關于流轉的規定太過簡單。第一百五十三條規定宅基地使用權的取得、行使、和轉讓，適應土地管理法等法律和國家有關規定。僅僅從本法的規定我們很難判斷宅基地應當如何流轉，也無從得知當房屋轉讓時宅基地使用權是否能隨之轉讓。根據《物權法》的相關規定，不動產物權的變動要履行登記手續，且登記是不動產物權發生變動的必要條件。宅基地使用權作為不動產物權亦應當符合不動產物權變動的公式方法即登記生效。

2、《合同法》及《民法通則》中與房屋買賣的相關規定

從《民法通則》第一百七十一條的規定[2]可以看出所有權的權能包括占有、使用、收益和處分。村民對房屋的所有權作為所有權的一種理應包含所有權能而不能有所限制。我國商品房買賣中貫徹“房地一體”主義，使得房屋和建設用地使用權一并轉移，這不會阻礙房屋的自由轉讓。農村房屋也屬于村民的完全所有權，其轉讓也應該是暢通的，可此時貫徹“房地一體”主義卻有很大障礙，因為我國宅基地使用權的特殊性質使得其不能隨房屋一并隨意流轉。

《合同法》第52條關于合同效力的規定第五項以及《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（一）》第四條的規定[3]可知房屋買賣合同無效的判定應該以合同法或者行政法規為依據。

3、《土地管理法》中與農村房屋買賣的相關法律規定

從《土地管理法》第62條第一款[4]以及第四款[5]的規定可以看出該法律只是規定了“一戶一宅”的原則，并未禁止農村房屋的買賣。《土地管理法》第63條規定可以看出：該條禁止將集體土地用于非農建設，卻并未禁止合法建造房屋及其房屋所依附的宅基地使用權的轉讓，更沒有禁止農村房屋買賣，只是對農轉非進行限制，以保護耕地紅線。宅基地本質屬于建設用地，其主體發生變動不會引起土地性質的變化，這個條款并不涉及宅基地使用權流轉問題。

4、國家有關政策對農村房屋買賣的規定

1999年《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》，2004年《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》，2007年《國務院辦公廳關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》。以上幾部屬于國務院發布的相關規定，這些規定基本上都是禁止城鎮居民購買農村房屋，這也是目前的國家政策。

三、司法實踐中對農村房屋買賣合同效力的認定

立法的模糊導致司法實踐中對農村房屋買賣合同效力的認定也出現了很大分歧，同案不同判的現象時有發生。各級法院對此類合同效力的認定主要有兩種：合同有效、合同無效。

1、合同有效

合同有效的判例在司法實踐中并不多，根據廈門市同安區人民法院2013年的調查報告顯示，此類判決大約占到20%。如泰州市人民法院審理王某和李某農村房屋買賣糾紛一案時認為該民事糾紛所涉及的買賣合同系當事人的真實意思表示，合同條款并無無效或可撤銷的情形出現，李某主張合同無效是受利益驅動，這是有違民法誠實信用基本原則的行為，不應支持，遂做出駁回李某訴訟請求的判決。農村房屋買賣合同是買賣合同的一種類型，應該符合合同的一般要求，不能因為標的物的特殊性就把其納入公法的調整范圍，進而踐踏私人領域之自由。做出有效判決的法院普遍認為此類房屋買賣合同是雙方當事人意思自治的結果，并且合同已經履行完畢，原告因土地升值等向法院主張合同無效，是不誠信的表現，同時這種行為不符合合同無效制度的初衷和立法本意，也會動搖社會秩序的穩定。韓世遠教授認為“如果按照私法中“法不禁止即自由”的說法，那么農民是可以出賣自己的私有房屋的，我國法律對于買受人的身份并沒有做出限制，所以買受人既可以是本村村民或外村村民也可以是城鎮居民。[6]該觀點支持城鎮居民可以成為農村房屋買賣合同的主體，從根本上否定了無效論者對合同主體進行限制的觀點。endprint

2、合同無效

國務院有關部門不斷出臺文件限制城鎮居民購買農村房屋，法院在做出判決時往往會考慮到國家政策，在我國司法實踐中認定此類買賣合同無效也就成為了主要做法，大約占到此類案件的80%。最著名的當屬北京“畫家村”事件“李玉蘭訴馬海濤案”。此案一審法院通州區法院審理認為李玉蘭系城市居民，依相關法律規定其不具有購買農房的主體資格，該合同無效，買賣雙方均應返還因該房屋買賣合同而取得的財產。一審判決合同無效后，李玉蘭上訴。法院二審仍然認定合同無效，判決同時指出馬海濤系主要過錯方，李玉蘭可另行向法院主張賠償。本案雖已經塵埃落地，但因此也引發了蝴蝶效應，更多農民開始向法院主張合同無效，因此案觸發的糾紛還在繼續。法院做出無效判決的主要依據如下：第一，宅基地使用權的主體身份有特殊限制，允許交易會打破“一戶一宅”的農村宅基地政策。我們土地的現狀是人多地少，人均可耕地面積少，故國家基于此國情考慮，限制城鎮居民購買農村房屋以阻止宅基地的隨意流轉進而危害土地制度和集體的利益。第二，農村集體經濟組織的大部分村民都沒有進行房屋產權登記。城鎮居民購買農村房屋將無法進行產權登記，《房屋登記辦法》中規定只有集體組織的村民才可以進行產權登記，集體經濟組織以外的人不予進行宅基地使用權和房屋所有權的產權登記。第三，認定合同無效可以更好的保護農民的利益。我國是農業大國，農村人口超過7億，農村的穩定才能保證國家的穩定發展。農民相對來說是弱勢群體，國家應該對其予以特殊照顧。此類糾紛中，農民大都處于弱勢，他們向法院主張合同無效的訴訟請求，首先涉及的是房屋的居住權，這是事關國計民生的大事，認定合同無效更能維護作為弱勢群體的農民的利益。第四，很多法院發布文件明確城鎮居民與農民的房屋買賣合同無效。根據審判實踐，這些文件往往會成為其他法院的參考。如（京高法〔2004〕391號）和（魯高法〔2005〕201號）指出：農村私有房屋買賣合同的效力應以認定無效為原則，以認定有效為例外。第五，支持農村房屋買賣合同有效的學者認為：房屋買賣完成以后，房屋裝修或改造會使得其價值增加，認定無效會引起新的訴訟，不能達到司法定分止爭的功能，對和諧社會的建設也是大大不利的。考察此類糾紛我們不難發現，到農村購買房屋的主體大多是城市居民中的富商、政府官員等。[7]特別是其中的政府官員，更是造成惡劣的社會影響，法院判決農村房屋買賣合同無效符合當前的國家政策，也更能遏制潛在的買方繼續做出此類有違國家政策的行為。因此法院應認定農村房屋買賣合同無效。

四、解決農村房屋買賣糾紛的幾點思考

1、平衡宅基地使用權的用益物權性和社會保障性

鑒于我國目前農村社會保障體系還不健全，對宅基地的使用權主體加以特殊的身份限制對農民基本居住條件具有很大保障，也有利于維護農村集體經濟組織全體成員的利益。然而，正是由于這種社會保障方式的身份性，使得宅基地使用權流轉受到嚴重阻礙，宅基地的價值也被極大的削弱，同時也是對作為特殊物權之宅基地使用權的權能的破壞，當農民因種種原因離開農村時宅基地被大量閑置，造成了極大的資源浪費，對于農村土地市場的發展和農民的融資帶來嚴重阻礙。可以流轉的東西價值才會凸顯，流轉也是財產的本質屬性。在我國資源有限，農民融資困難的背景下，放開宅基地使用權的流轉，會使得資源得到有效利用以實現資源的最優配置。同時，允許宅基地使用權自由流轉能更好的發揮其保障性的功能，流轉使得宅基地價值提高從而使其保障更充分。其次，宅基地使用權是農村集體經濟組織成員的財產權，把限制農民的財產權當作對農民的社會保障，而不是更多的想辦法從多方面保障農民的權益，這是有關部門在推卸責任。所以，我們應該從其他方面加大投入來完善農村社會保障制度，而不是將對宅基地使用權的限制作為一種保障手段。即使根據現階段的土地政策將其賦予社會保障性，也不能為了形式意義上的保障功能而實際上削弱其保障性，其流轉制度應逐步放寬，以做到流轉與保障二者之間的平衡。

2、建立完善的宅基地使用權登記制度

宅基地要順利流轉，必須要明確使用權的主體及其權屬范圍，只有這樣才能真正保障流轉的安全性。根據《物權法》第十條[8]、第十四條[9]及第一百五十五條[10]之規定可以看出，我國的宅基地使用權采取的是登記生效主義，其并未對城市和農村做出任何區別對待，故根據法律精神可知采取的是城鄉一體化登記制度，但是時至今日，我國也沒有完成宅基地使用權的登記工作。2014年8月1日五部委聯合下發的《國土資源部、財政部、住房和城鄉建設部、農業部、國家林業局關于進一步加快推進宅基地和集體建設用地使用權確權登記發證工作的通知》。該通知擴大了不動產登記的范圍并且是第一次明確的把宅基地使用權和集體建設用地使用權納入到不動產統一登記制度中來，這樣就可以為城鄉統一的建設用地市場的形成奠定產權基礎。該通知的下發釋放了這樣一個信號即宅基地有望與城市建設用地一樣納入土地流轉的范圍。

3、合同效力的認定與物權歸屬區別對待

很多人認為現行的登記制度使農村房屋買賣無法真正實現，認定無效更符合實際。而個人認為，合同效力的認定與房屋所有權的變動應該分別認定，不能因為無法登記就否定合同的效力。只要符合合同的有效要件，農村房屋買賣合同就應該認定有效。《物權法》第15條[11]第一次明確規定了區分原則。合同行為與物權行為息息相關，合同是物權變動的原因，無合同則無物權變動；同時合同行為與物權行為在效力判定上又彼此獨立，合同行為的效力以《合同法》為依據進行判定，不動產物權的變動則根據《物權法》有關公示的原則進行判定即不動產物權變動的登記生效主義。所以合同的成立、生效與物權變動并無必然的因果關系。為達到不動產物權變動而訂立的合同與物權本身是不同的，必須區別對待。對于合同來說，其效力如何取決于合同本身是否違反法律的效力性強制規定和社會的公共利益，若完全符合則一般應當認定已經成立的合同生效，除非法律有特別規定。合同與登記其實并無必然聯系，合同是契約，是當事人之間的一種合意。而登記本質是物權變動的公示方法，它只是昭示物權的變動。登記針對的是物權行為而非合同行為，若合同符合有效的條件但沒有辦理登記，其效力并不受任何影響。在商品房買賣合同中，買賣雙方基于相同的意思表示訂立合同后就會生效，此時房屋所有權能否發生移轉取決于登記與否，若尚未履行登記程序，則房屋所有權不能發生轉移，但是房屋的實際占有人因為有效的房屋買賣合同而成立的事實上的占有關系仍然具有準物權的性質，理應受到法律保護，出賣方應該承擔違約責任。考察設定登記制度的目的，我們可以看出登記的作用是為了讓其他人知道物權變動的結果以達到公示的目的。就房屋而言，登記的只能是房屋所有權的變動，而非房屋買賣合同。登記是房屋所有權變動的要件，而非房屋買賣合同的效力要件，沒有辦理過戶登記不影響己成立的房屋買賣合同的效力，只是所有權未發生變動而已。endprint

4、完善農村社會保障體系

目前，我國城鎮的社會保障制度與農村社會保障制度的發展差距很大，這種不平等也極易引發社會問題。因此應當加快農村社會保障制度建設，在城鄉發展一體化的基礎上建立城鄉社會保障一體化，從而實現人人平等。黨的十八屆三中全會提出，要“推進城鄉基本公共服務均等化”。現階段，農村的保障主要還是土地保障，正因如此才使得農村房屋和土地的流轉受到很大限制。國家在設計宅基地制度的時候出于當時經濟水平低下的考慮賦予農村宅基地以保障功能，但時至今日，國民的平均生活水平已經發生了質的飛躍，如若再一味堅持宅基地的居住保障功能顯然是不合理的，也是不公平的。改變宅基地的功能，建立完善的農村社會保障制度是合理的制度選擇。農村社會保障制度的發展可以使土地掙脫枷鎖，回歸流轉自由。如果認為，我們沒有“國家福利”，但有“土地福利”，卻有可能使人誤以為我們的農民已經具有了“另一類型”的社會保障，從而取消了建立農村社會保障體系的任務，這無疑是有害的。[12]2015年，國務院提出建立統一的城鄉居民醫保制度，這是社會保障制度中對農村醫療保障的探索，也是我國建立農村社會保障制度的嘗試。我國目前還沒有制定社會保障法，使得社保制度的建立和發展無明確的法律依據。鑒于此，全國人大應加快社會保障法的制定，立法先行才可使得一切有序進展。此外，農村社會保障體系的建立還需要政府加大財政投資力度。在改革中，政府應積極發揮其核心作用，增加財政投入，加強制度實施過程中的監管，建立起以政府為主導的社會保障體系。

5、法院認定合同無效后的救濟

我國目前司法實踐中對此類合同經常做出無效認定，有必要對認定合同無效后買賣雙方予以救濟，以彌補誠信危機。農房買賣合同糾紛中，出賣人在買賣合同履行完畢后請求法院確認買賣合同無效，雙方返還。法院若確認買賣合同無效，應該考慮到訴訟時效的適用。若起訴時尚未超過訴訟時效，法院可以判決買受人返還房屋或者不當得利。若起訴時訴訟時效已過，則不應支持賣方要求返還房屋或不當得利的請求。合同認定無效，在認定房屋的歸屬后，要考慮各方的過錯來確定各自的賠償責任。民事法律關系主體的地位是平等的，對于買賣雙方責任認定時應該平等對待，責任與過錯相適應。考察農房買賣糾紛可以看出，大都是作為賣方的農民主動毀約，他們的這種行為本身就是不值得提倡的，那么法律自然不能助長不正之風。但是賠償的范圍如何，需要有相對明確的規定，這樣法院判決才會保持一致。首先來看賣方的損失，賣方的損失已經達成了共識即房屋出賣期間買受人的使用費用，這個參照同期房屋租賃的價格予以確定。再來看買方的損失，這個是比較復雜的，屬于信賴利益損失，其包括直接損失和間接損失。直接損失主要指締約費用及其利息，間接損失是指因訂立此合同而喪失的與其他人訂立合同取得利益的機會損失。在農村房屋買賣合同的訂立過程中，城鎮居民為訂立合同需支付交通費、籌集房款費用。在合同被法院認定無效且賣方予以返還的情形，城鎮居民因為喪失與其他人訂立房屋買賣合同的機會，從而使城鎮居民無法得到因房屋價格上漲帶來的經濟利益。況且此類糾紛大多是由于賣方受房屋價格上漲或拆遷等利益驅動而產生，因此有必要要求賣方對買方予以補償，此時可以參照房屋的現存價值和宅基地升值的價值來決定賠償的數額。若訴訟時效已過，法院雖然認定合同無效，但同時判定不予支持賣方返還房屋的請求時，可由買方給予賣方適當補償，此時可以參照買賣合同成立時商品房的價格予以確定，補足差價。

【注 釋】

[1] 《物權法》第155條：已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記.

[2] 《民法通則》第171條：財產所有權是指所有人依法對自己的財產享有占有、使用、收益和處分的權利.

[3] 《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（一）》第四條：合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據.

[4] 《土地管理法》第62條第1款：農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準.

[5] 《土地管理法》第62條第4款：農村村民出賣、出租房屋后，再申請宅基地的，不予批準.

[6] 韓世遠.“居民買農房糾紛的裁判之道”[n].人民法院報，2007-12-6（005）.

[7] 孟勤國.“物權法開禁農村宅基地交易之辯”[j].法學評論，2005.4.

[8] 《物權法》第10條：不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定.

[9] 《物權法》第14條：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記薄時發生效力.

[10] 《物權法》第155條：已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記.

[11] 《物權法》第15條：當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力.

[12] 秦暉.農民中國：歷史反思與現實選擇.北京：中國法制出版社，2000.52.

【作者簡介】

韓德輝，中共西藏自治區委員會黨校教師.endprint