淺析居住物業管理區域內動態博弈

[摘 要] 現實中，居住物業管理活動中存在政府管理瓶頸、業主不交或少交物業費、物業企業費用收繳困難的現象。通過動態博弈模型分析政府、物業企業、業主行為并提出合理建議。

[關 鍵 詞] 公共產品； 現實困境；動態博弈

[中圖分類號] C916 [文獻標志碼] A [文章編號] 2096-0603（2017）21-0068-02

一、引言

公共產品是指用于滿足社會公共需求的物品或勞務。由于公共產品具有非排他性和非競爭性，一般私人企業或市場不愿意提供的，而住宅小區內公共部位、公共設施設備等管理和服務是較為典型的公共產品。博弈論又被稱為對策論，是指二人在平等的對局中各自利用對方的策略變換自己的對抗策略，達到取勝的目的。博弈論考慮游戲中個體的預測行為和實際行為，并研究它們的優化策略。在博弈分析中首先要分析出博弈要素，即局中人、策略、得失、決策。據此，本文作者從業主、物業企業、政府三方關系和行為分析著手，以住宅社區為研究對象，運用動態博弈模型對各主體物業管理互動問題進行剖析，并提出合理建議。

二、政府、物業企業、業主博弈現狀

（一）博弈關系分析

1.物業服務當中的局中人

我國《物業管理條例》明確規定了政府房地產行政管理部門、基層辦事機構在物業管理活動中的指導與監督義務。居民和物業企業之間的博弈是當前社區物業關系中最基本的博弈關系。現實中物業管理工作，即政府一方面為服務者通過稅收或財政補貼為社區公共物品提供資金支持，另一方面政府是政策的制定者和市場的監管者，起組織和協調社區公共物品的作用；物業企業則一方面為管理區域內通過合同關系公共物品提供服務，并以此收取物業費維持企業的生存發展；業主作為公共產品服務的受益者和監督者，有時會選擇簡單的不交或少交物業費。由此物業企業服務質量下降，與業主關系進一步惡化，最終棄管，那么最后基礎政府面臨解決雙方矛盾的問題，使管理難度加大。

2.各局中人的一般策略

博弈論是假設各方為“經濟人”，即出于私利而采取行動的個人。政府、業主、物業企業在物業活動都會有多種選擇，“經濟人”會選擇最優策略，現實卻表現出各方做出較差策略，下面是一住宅小區內物業關系激化所反映出的博弈現狀（見表）。

其中局中人之一政府，按照經濟最優選擇來看，為了避免物業企業與業主矛盾激化自己工作難度加大，政府應該加大物業管理活動中的指導與監督義務，防止“破窗效益”（即一幢有少許破窗的建筑為例，如果那些窗不被修理好，可能將會有破壞者破壞更多的窗戶。最終他們甚至會闖入建筑內，如果發現無人居住，也許就在那里定居或者縱火）的產生，以致增加后續管理成本和精力。但是有很多事件中反映出有的物業企業與業主雙方矛盾已經很尖銳，管理工作難度加大。局中人之二物業服務企業，最優選擇應為在成本一定的情況下保證服務質量以期獲得利潤，但實際上有些物業公司通過減少物業服務活動來實現經濟利潤的提升，致使業主不滿不交或少交物業費選擇，對企業而言無非飲鴆止渴的最差選擇。局中人之三業主最優選擇應為通過繳納物業費得到合同所約定的物業服務，實際卻為有的業主主觀認為物業企業沒有提供合規的物業服務，采取少交物業費，但就此導致物業企業無法提供正常合格的物業服務，小區內部環境、治安惡化的現象，最終傷害業主利益。

從上可以看出這是博弈類型中的不完全信息博弈，最終導致各方做出最差選擇。要改善各方關系，下文基于各方經濟人的角度做出最優決策（見圖）：

（二）模型分析對策

從上圖分析可以看出：

1.從政府角度分析，如果需要政府作出積極監督的行為，前提是消極監督的收益要小于積極監督的收益，對于提供公共物品的政府部門，社會收益的多少更體現為成本的多少和政府形象，因此要做的是-C′1<（R-C1），加之現實情況是消極監督成本C′1<積極監督成本C1，那么在對策上需要政府的獎勵聲譽值R要大一些，足以抵消C1-C′1差值，故需更上級政府要給下級監督指導部門給予獎勵和激勵制度，并協調各政府部門，降低后續由于破窗效益所帶來的更大的工作成本。

2.從物業企業角度分析，如果需要物業企業提供合規的物業服務，那么C3-C′3的差值小于不合規服務帶來的經濟損失F和聲譽損失S之和，即（C3-C′3）<（F+S），從這里可以看出加大政府經濟損失的懲罰力度、公開企業聲譽或者借助媒體的力量，會使企業選擇提供理性的選擇。

3.從業主角度分析，由于C′2（C2-C′2），那么政府需要放開市場并提供公平合理的法律環境，如果業主單方面違約不繳納物業費達一定比重，企業可以撤管并可以為企業的損失兜底，這樣加大業主不交物業費的風險成本W，從而使業主做出合理的決定。這里還有不交物業費，企業不合規所導致的業主各種損失所獲得的經濟補償F，對于業主而言發生這種情況即使得到F其實很糟糕的，說明業主經濟、心理各方面已造成傷害，故理性業主是不愿發生所謂經濟補償。故暫且不在考慮范圍之內。

三、結論及案例

（一）結論

根據以上三方不同利益體的博弈分析，反映出政府在其中的作用是非常重大和深遠的，會影響業主、物業企業的正確理性選擇。如果政府不能率先采取有效行動，提高監督力度，加大基礎政府部門的獎勵激勵，在經濟上為業主、企業做出必要的兜底，很容易陷入“政府消極監督—物業管理費收繳困難—物業服務不合規—矛盾激化—損害三方利益”的局面當中。

據此首先在政府方面需要提示政府監管效率和激勵機制；其次，加大對那些不合規企業的懲罰力度，考慮公示企業信息，好的企業要激勵，不合規的企業也要公開；最后，保護合規的物業企業、搞活市場，物業服務費收繳率不高主要是因為部分居民對物業服務不滿意，以及“搭便車”的存在。由此，物業企業往往缺乏資金導致運營服務缺位和失位。如果政府給予物業企業一定的補助或者購買物業企業的服務，將可能有效規避這些問題，從而提高公共物品的供給效率。

（二）案例

銀川市金鳳區物業辦所做的一些工作，就體現出了政府在整個物業管理活動中的積極作用。從2015年開始，銀川市物業辦的部分職能開始下沉到縣區政府職能部門，金鳳區形成了“六位一體”的物業服務“管家”模式。所謂“六位一體”物業服務管家模式，就是以社區黨組織領導、居委會協調、業委會監督、物業服務公司實施、警務室配合、網格員協助的方式來服務社區。具體操作上，社區居委會除了指導業委會選舉并監督其日常活動；定期組織召開由業委會、物業公司、警務室、網格員、轄區單位等參加的物業服務工作聯席會議外，還要爭取項目協調解決實際困難，有效處理矛盾糾紛，推動物業服務，實現業主自治與企業服務和社會化支持的有效融合。當然，這種管理模式不能解決三方的所有矛盾，但這一案例較能反映出政府在物業活動中的率先作用，能夠相互協同、促進，既提高物業服務水平，又增進社會效益和經濟效益，實現三方共贏的最佳局面。

參考文獻：

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