房地產市場資金供給和需求分析

夏連志

【摘要】房地產作為一種對資金需求動輒過億的特殊產業，資金供給在其整個產業鏈過程中扮演著舉足輕重的作用。隨著最近幾年來隨著高保值投資品的缺失，炒房成為一種有著相對高收益的投資報酬投資項目，大量熱錢涌入房地產行業。本文將重點研究近幾年來房地產市場繁榮程度和資金供給情況，分析資金供給對房地產市場的影響程度。

【關鍵詞】房地產 資金 供給和需求 房價

一、背景和概述

根據2016年度knight frank全球城市房價指數升幅表，南京房價以42.9%的全年漲幅名列全球第一，而前八名均被中國城市所占領。近年來國內一線城市房價瘋狂的漲幅之中，有著太多的合理和不合理因素。事實上，房地產開發投資從1998年以來即進入飛速發展時期，年均增長率達成為了拉動中國經濟發展的支柱型產業，而經濟的高增長也反過來繼續推動了房地產開發投資，為房地產業的發展帶來了持續的信心。但房地產業中潛藏的風險也不容忽視，從國際經驗上看，眾多國家曾經歷了房價飆升、泡沫破滅所引發的經濟危機，而值得注意的是我國房地產業近年來也出現了過度投資的跡象，房地產價格呈現出不合理的上揚，飛速漲的房價嚴重違背了中國的經濟現實，并進一步威脅著金融體系乃至整個經濟體的安全與穩定。

房地產業作為資金密集型行業，對資金的需求頻繁且數額巨大，一個項目的開發依靠自有資金是遠遠不足的，還必須借助于多元化的資金來源渠道。房地產是固定資產投資的主要部分，也是近年社會投資的熱點領域，因此各類資金源源不斷地流入房地產市場對其飛速發展產生了不容忽視的影響。

在土地購買期及項目開發前期，房地產企業自有資本金將起到重大作用。此時開發商主要依靠內部融資獲得的自有資本金進行前期費用的支付，企業公積金、未分配利潤及股權資金是這個環節自有資本最主要的構成。在土地購置期間自有資本金主要以土地評估費、土地競買保證金、購買土地需繳納的款項及稅金等形式流出；在項目開發前期，（有資本金主要用于支付包括項策劃貨、設汁費、勘察費以及需向政府部門繳納的各種費用。

二、資金對房地產的影響分析

圖標截取了最近兩年來的房地產本年到位資金增速和中國國房景氣指數進行分析。

其中中國國房景氣指數其編制方法是根據經濟周期波動理論和景氣指數原理，采用合成指數的計算方法。

國房景氣指數是綜合反映全國房地產業發展景氣狀況的總體指數，“國房景氣指數可以從土地、資金、開發量、市場需求等角度顯示全國房地產業基本運行狀況，波動幅度，預測未來趨勢，為國家宏觀調控提供預警機制，為投資者選擇投資機遇提供統計信息。

我們可以總結出：

（1）房地產本年到位增速和中國國房景氣指數在時間序列上大體是同漲同跌的。這說明資金的多少和到位情況影響著房地產市場的興衰。具體的影響模式為資金流向房地產→資金到位速度加快→房地產景氣指數升高→反映房地產需求增加。

（2）在2016年年初的拐點可以明顯看出，由于房地產行業農歷年時特殊的行業特征，企業資金到位情況在此時會明顯下降，與此同時，房地產市場本應繼續保持的類似前幾個月火爆場面被打破，呈現走低的態勢。這反應出兩者在重大拐點的相互漲跌趨近性。

三、總結

資金流向房地產，其中資金包括大量的銷售回款，這會導致房地產供需變化，從而加速房地產市場資金回籠和進一步投資，更加吸引和鼓勵商品房的購買，獲得更多利潤。由此產生一種房價越漲，市場越火，買的人越多的場景。也符合大多數房子剛性需求者和投資者買張不買跌的心態。

多渠道資金的供給充足決定著房地產市場的火爆程度，反過來火爆的房地產吸引著更多的投資進入、債券增發和銷售款的收回，這是相互促進互相影響的。

（一）資金流向對房地產市場需求的影響模式簡單流程圖：

資金流向房地產→房地產銷量回升→需求增加，供不應求→開發商資金回籠后購置土地→加快開工投資→房價上漲→商品房作為抵押物的價值上漲放大居民、開發商和銀行貸款行為

資金流出房地產→房地產銷量回落→需求減少，供過于求→開發商資金放緩購置土地和開工投資進度→房價下降→商品房作為抵押物的價值縮水會減少居民、開發商和銀行貸款行為

（二）近期房價預計

被限購城市一般為一線城市，為城市圈核心功能區，房地產市場雖然會出現銷售縮減的情況但整體價格將趨于穩定，經過一段時間的調整之后房價仍會小幅上漲。

一線城市周邊的二線城市，多為核心城市的周邊地帶，也有著自己的發展優勢和城市特點，在上一波房市瘋漲的時候表現穩健，漲幅溫和，在一線城市限購之后將會吸收核心城市的需求外溢。價格和銷售量都有上漲潛力

在上一波漲價風波中由于熱錢炒高房價的二三線城市，由于本身就業機會不足，對外來人口吸引力較小，房價會有所下降。

而對于經濟欠發達的三四線及其以下城市，由于無法吸引外來人口甚至出現人口流失，將會落入緩慢的去庫存壓力中。endprint