趙曉：中國房地產沒那么糟糕

房地產市場可能會發生一個相應的拐點，但是利好機會依然存在

我以前講過一句話：房地產有三分之一是宏觀經濟的問題，三分之一是金融問題，最后三分之—才是房地產本身的問題。中國經濟的問題又帶有結構性和趨勢性，傳統的增長動力不在，轉型迫在眉睫。

傳統中國經濟增長的三大動力：人口紅利已經變成了人口負債；出口的動力不再增長；房地產也出現了比較錯綜復雜的局勢，不再像過去那樣狂飆突進。另外中國經濟面臨著長期性的問題，我們把它稱為三座大山，包括產能過剩、債務大山、經濟泡沫，這些都影響到中國經濟的發力。

在過去幾年里，中國經濟還遭遇三大風險：一是人口老齡化，二是宏觀經濟效率下行，三是美國加息引發的美元指數上行，大量美元從中國流出。總體來說，中國經濟由于上述問題而長期增長受到影響，對中國整體經濟走勢普遍的預期是增長速度會不斷往下走。整個房地產就在中國經濟所碰到的增長動力和增長速度下行的過程中，不斷出臺各種新的政策，也在不斷變動。

經濟出現困難時，房地產每每被推到前臺，這一輪也是如此。2015年中國經濟出現了金融風險，股市崩盤，加上出口下行，出現硬著陸風險，房地產就成了頂住中國經濟非常重要的一支力量。所以不像很多人所預測的中國房地產要崩盤，反而_度出現了房價飆升。這之后，政府又開始關注房地產所引發的風險，特別是當經濟開始穩定之后，對房地產的刺激就變成了調控。所以宏觀經濟是房地產非常重要的一個背景。

中國經濟依然有強大支撐點

中國經濟已經不像過去那么脆弱，雖然有許多內在的結構性問題和長期性問題，也存在著制度性的問題，增速同高峰時期相比也有不少下降，但是整體來說，中國經濟依然有著強大的支撐。比如說城市化的增長動力還沒有完全過去，這仍然成為潛在力量。

預計未來中國城市化仍將保持相當快的轉型，每年有一個多點的城市化速度提升。所引發的就是基建投資增長速度仍然會保持在10%左右，這成為支撐中國房地產的一個基礎力量。由此，我們不能簡單地認為中國房地產時代已經過去了。

除了城市化的支撐之外，中國有一個巨量外匯儲備的支撐，可以保障中國進出口安全，保障中國的金融安全，也在很大程度上保障了中國經濟的安全。這也是為什么這一輪美元回流，中國經濟雖然遭受了動蕩，但是依然保持堅挺的一個重要原因。

另外，中國雖然已經沒有人口數量的紅利了，但是仍有人口質量的紅利。我們有很多高學歷人才，每年有數百萬大學畢業生。這也是很重要的支撐力量。

我們看到，中國經濟還出現了三個亮點：一是刺激政策產生了效果，特別是在去年下半年之后，到今年就更加明顯。整個中國經濟差不多有九個月增長速度已經穩步運行在6.7%之上；二是消費和服務保持了穩定增長，在剛剛過去的第三季度里，服務業仍然保持了很好的增長；三是整個中國經濟的創新氛圍在逐漸升溫，這也是多年求之不得的。

所以未來中國經濟會有三大增長風口：一是消費與服務的增長。如果說過去中國經濟靠人口紅利，未來很重要的則是靠消費的力量。二是創新的風口。三是我們正在通過一帶一路打造中國的新市場，相當于當年美國的馬歇爾計劃。

我們也看到，隨著中國經濟的繼續向前發展，中產階級人數越來越多，現在所出現的很多產能過剩等問題會得到緩解。因為所謂的產能過剩只是相對的產能過剩，而不是絕對的產能過剩。在房地產領域同樣如此。中國經濟依然有非常強大的支撐和動能轉換。比如從先富人群的拉動轉向共富人群的拉動。

庫存周期到拐點，貨幣收緊是大概率

2017年本來是全球性政治周期，充滿著不確定性，因為很多國家都在換屆，中國也有十九大。但是今年以來的情況比2016年普遍預期要好很多。

IMF六年來第一次上調世界經濟增長預測，表明今年經濟的走勢超出了去年預期。中國經濟上半年增長了6.9%，從產業的貢獻來看，2015年靠的是金融，2016年靠的是地產，2017年靠的則是地產+工業。

促成當前經濟復蘇有兩個原因：一個是外部全球經濟復蘇，一個是內部的供給側改革開始產生效果。比如很多企業利潤恢復了，因為產能減少了，利潤就開始增長。制造業的投資大概滯后于實際利率7個月，到第四季度之后可能有新的變化，有可能會往下走。

我們看到GDP上半年是6.9%，第三季度是6.8%，第四季度可能是6.6%-6.7%，還是比較平穩的，已經有九個月維持在6.7%以上。

再看房地產，當前這一輪房地產調控，是跟宏觀經濟穩定的背景聯系在一起的。政府第一考量不再是經濟增長，而是金融風險。但是這一輪調控比以前要有智慧，不是_刀切，而是因城施策。地產形勢從前三個季度來看好于預期。

2017年第三季度由于經濟形勢變得明朗，甚至人民幣利率都開始變得堅挺，房地產調控力度在進一步加大，地產去杠桿也在繼續，限售、限貸、限賣等加上嚴查消費貸、經營貸等違規金融進入房地產，政府著力推進租售并舉的制度，房市調控壓力撲面而來。

限購對銷售沖擊比較明顯，但是對投資沖擊相對緩和。所以這一輪房地產調控剎住了高速上漲的勢頭，但與此同時并沒有出現硬著陸的現象。

可能的風險是什么？是庫存周期。通常來說一輪庫存周期大概是三年，短則一年。庫存周期帶來整個經濟周期的相應變化。這輪經濟的穩定上沖跟庫存很有關系，由于供給側改革，特別是在鋼鐵、煤炭等領域進行了去產能化，導致大家對未來的預期看好，所以增加了庫存，導致了宏觀經濟的上沖力量。但是從PPI的走勢漲價效應趨弱，掉頭往下來看，說明這個庫存周期其實已經到了拐點，靠庫存推動中國宏觀經濟增長基本上到頭了口這一輪力量釋放完畢之后，再一次上沖也需要一點時間的準備，再加上政府目前的調控，所以目前相對來說是蓄積，甚至是準備下行的時期。

還有就是經濟超預期復蘇的結果使全球貨幣政策的收緊。美國貨幣政策肯定要繼續收緊，中國的貨幣政策會不會跟隨？我們判斷這次很可能是同步，原因就在于中美經濟都出現了改善，同時中美經濟其實也都出現了泡沫，我們發行了太多鈔票，需要適當收緊。在當前中國宏觀經濟穩定情況下，貨幣政策收緊應該是一個大概率。

而嚴監管，防風險，建立新的金融生態將成為未來一個階段金融改革的重點，帶有長期性。這會對房地產市場產生重要影響，監管加強會對流動性產生影響，流動性對房地產的影響是直接的。

房地產未完全熄火，改革紅利可期

對房地產來說，資金才是決定走勢的最主要因素。在一個管制的市場環境下'由于中國宏觀經濟下行，過多的現金流進入到房地產市場，所以在美國貨幣政策收緊、美元回流的情況下，中國反而出現了牛市。在封閉的市場下，資金的變化就成為影響房地產市場的一個最重要因素。

過去幾年資金放水、金融自由化、金融脫媒，中國銀行業給地產加杠桿是本輪樓市不跌反漲的關鍵。當前資金在收緊，就意味著地產市場可能也會發生一個相應的拐點。但是好一點的情況在哪里？當前的利率比以前更低，實際利率更低，資產負債率也有所降低。這意味著這一輪融資成本的抬升，對經濟的影響要弱于2013年，對房地產市場的影響也會弱一些。同時調控彈性政策，對整個房地產市場也起到一些保障作用。所以房地產資金流沒有完全熄火。

可能的機會在哪里？一個是人民幣趨勢性的貶值已經結束，未來會進入到人民幣的雙向波動期間，有升有降，這是一個非常好的機會。中國經濟已經避免了硬著陸的危險，開始穩定。再加上人民幣升值，大量的資金外流趨勢可能就結束了，回過頭來對國內的地產市場可能是一個好消息。

更重要的，十九大之后的改革紅利非常值得期待，過去幾年可以說是以反腐敗為主題，現在可期待的是什么？是十九大之后，會進入到真正的改革推動階段。

要看好供給側改革，也看好新的政府和市場的驅動，同時也看好國際改革，看好京津冀一體化發展，看好粵港澳灣區新的都市圈所帶來的房地產發展機會，看好中國一帶一路的倡議。

一句話，房地產沒有大家所想象的那么糟糕。當前這一輪政府調控所謂的設限，所顯現出來的結果也沒有大家想象的那么壞。形勢比人強，選擇永遠比努力更重要！

責任編輯：朱麗