放眼長租公寓 萬科試水養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)

許秀靜

黨的十九大召開后，圍繞 “堅持房子是用來住的、不是用來炒的”的時代定位，各地共有產(chǎn)權(quán)住房試點、住房租賃市場新政密集出臺，充分彰顯了政府部門建立“多渠道保障、租購并舉的住房制度”的決心。政策指引，民心所向，地產(chǎn)企業(yè)也積極謀取轉(zhuǎn)型之道。

擺在面前的養(yǎng)老難題

就職于濟(jì)南某事業(yè)單位的徐女士最近有樁心事：自從十年前父親去世后，獨自在老家生活的母親一直堅持自己居住。幾年間，徐女士也接母親來濟(jì)住過幾次，但每次住不了幾天，老人就鬧著回家。

徐女士了解母親的個性：一輩子獨立、要強(qiáng)的母親，有很多跟他們無法協(xié)調(diào)的生活習(xí)慣。比如作息，老人習(xí)慣早睡早起，而他們家住在沒有電梯的五樓，附近也沒有什么活動場所，每天五六點起床的母親，無處可去，又怕弄出聲音影響他們休息，常常在客廳里枯坐一兩個小時。一起看電視時，母親知道自己喜歡看的戲曲、電視劇等節(jié)目不是他們的“菜”，所以也不好意思完全按照自己的喜好挑選，還有洗澡、泡腳等生活習(xí)慣，肯定不如自己在家時隨意……生活上的種種不便且不說，更沒有來自老熟人朋友的情感交流。

以前，母親身體健康，自己在老家也就算了，但這兩年，年事漸高的老人身體狀況大不如前，尤其每到冬天就開始三天兩頭生病，徐女士只好頻繁請假往返百公里回老家照顧母親。更讓她后怕的是，去年春節(jié)前，老媽在家里突然眩暈發(fā)作，掙扎著打電話叫來鄰居幫忙才去了醫(yī)院。

今年一入冬，徐女士就開始考慮把老媽接來照顧。她盤算著，要是有個離家不遠(yuǎn)、有暖氣、環(huán)境好、適合老人調(diào)養(yǎng)身體的地方就好了。她開始考察、比較市區(qū)的租房信息。

一番考察下來，徐女士發(fā)現(xiàn)，為老人租處滿意的居所很難：沒有離自己家足夠近方便隨時去照看的房源，如果選個遠(yuǎn)點的地方，周圍人生地不熟，母親很難適應(yīng)不說，也沒法防范母親的疾病。

同事給她推薦老年公寓，徐女士試著給就近的一家打過電話，電話那頭傳來的聲音很不耐煩：“雙人床位，收費3300—5000元不等”，活動場所“沒有”、文化設(shè)施“沒有”。

聽著這位“服務(wù)人員”冷冰冰的介紹，徐女士的心就涼了大半。把母親像病號一樣圈養(yǎng)起來，每天看著這些“服務(wù)人員”的冷臉，身心健康可想而知。

徐女士只是諸多“養(yǎng)老”族的一個。來自中國城鄉(xiāng)老年人生活狀況抽樣調(diào)查（山東）的結(jié)果顯示：截至2016年底，全省60歲以上老年人口2057萬人，占總?cè)丝诘?0.68%，

官方介紹，老年人口數(shù)量突破2000萬是山東人口老齡化進(jìn)程中的一個重要里程碑，這表明山東已進(jìn)入了“中度老齡化社會”。作為人口大省的山東，老齡化形勢已經(jīng)“非常嚴(yán)峻”。

萬科“怡園”的養(yǎng)老范本

11月17日，一家?guī)砣吗B(yǎng)老理念的“萬科商埠·怡園長者公寓”正式發(fā)布，這是轉(zhuǎn)型城市綜合配套服務(wù)商的萬科首次涉足養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，項目一發(fā)布即吸引來眾多關(guān)注。

“做養(yǎng)老的初心正是了解父母之痛與子女之痛，所以希望能夠以自己的力量幫助更多老人去獲得真正安心、安全、安樂的生活。”濟(jì)南商埠·怡園長者公寓負(fù)責(zé)人介紹萬科涉足養(yǎng)老公寓的初衷。

據(jù)介紹，為使老人們能在此找到“家”的感覺，項目主打無處不在的適老化設(shè)計。從緊急呼叫系統(tǒng)到無障礙衛(wèi)生間，從扶手到防滑地板，再到護(hù)理床、智能馬桶、椅子等，適老化設(shè)計遍布，不僅如此，項目的風(fēng)格設(shè)計考究，注重人與自然的融合。

發(fā)布會后，記著來到位于經(jīng)三路83號的商埠·怡園長者公寓項目探訪。公寓建筑面積6726平方米，由三棟建筑和一個院落構(gòu)成，交通便利。提供的服務(wù)項目涵蓋生活起居、休閑娛樂、就醫(yī)養(yǎng)生等。

信步而行，新中式的裝修風(fēng)格映入眼簾，中國傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代時尚元素完美融合，風(fēng)格典雅、清靜。

項目分室外花園和空中花園、功能活動配套區(qū)、安養(yǎng)居住區(qū)、后勤保障區(qū)四個部分：一樓庭院和輔樓四層空中花園，可以滿足老年人室外活動的需求；整整一層功能活動配套區(qū)配有音樂教室、健身中心、書畫閱覽室、棋牌室、一體化多功能廚房等，面積占比大、配套齊全，可供老人們根據(jù)自己的愛好自由選擇；安養(yǎng)居住區(qū)分為單人間、雙人間兩種類型，共230余張床位。同時設(shè)有中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)療區(qū)，用傳統(tǒng)古中醫(yī)的理念協(xié)助老人養(yǎng)成健康的生活習(xí)慣，提高老人生活質(zhì)量；后勤保障區(qū)則設(shè)有行政前臺、財務(wù)、廚師、營養(yǎng)師等，并有24小時門衛(wèi)保駕護(hù)航。

與傳統(tǒng)老年公寓比，“在硬件配置、軟件服務(wù)上，我們肯定是最好的。比如，除了日常起居、醫(yī)療照顧，我們每天都會組織豐富多彩的老年活動，像讀書會、養(yǎng)生課堂、歌唱比賽、手工課等等，關(guān)懷老年人的身心健康。”一位年輕的護(hù)理人員自豪地對來訪者介紹。

當(dāng)然，與完備的硬件設(shè)施、全新的服務(wù)配套相對應(yīng)，怡園的收費也不低：朝陽雙人間3400元/床，護(hù)理費800—2800。為迎接首批客人，公寓目前推出1999特價房及8.5—9折優(yōu)惠價。

盈利尚早，放眼長租

“萬科投資養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)投資大、起點高，當(dāng)然惹人矚目，但按照咱們濟(jì)南居民的消費水平和市場表現(xiàn)，養(yǎng)老公寓的運營狀況恐怕并不樂觀，”一位養(yǎng)老公寓經(jīng)營者告訴記者，“目前濟(jì)南共有各類養(yǎng)老公寓80多家，但能夠盈利的不多。”

該人士介紹，養(yǎng)老公寓的收入來源主要靠租費，所以顧客入住率決定了公寓的收入。目前濟(jì)南市入住率達(dá)到80%的養(yǎng)老公寓不超過兩三家，大部分公寓入住率不超過50%。制約因素主要是“老年人的經(jīng)濟(jì)收入不高”。

調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，山東范圍內(nèi)，老年人收入低于全省平均水平。2014年，山東省老年人全年人均收入為15217.00元，每月平均1268.08元。全省人均可支配收入20864元，老年人收入低于全省平均數(shù)。

濟(jì)南華森老年公寓是濟(jì)南市老年公寓“十佳”，也是最早被認(rèn)定為“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”項目的老年公寓之一。公寓經(jīng)營者張雯莉告訴記者，公寓開辦以來，憑借收費低廉、愛心服務(wù)的口碑已經(jīng)成為濟(jì)南市老年公寓的領(lǐng)先品牌，但即便是在各項福利、補(bǔ)貼較高的歷下區(qū)，開辦公寓也是“不賺錢”的。

她舉例，華森共有員工40人，平均薪酬3000元/ 月，僅人工成本一項：每月的支出就12萬，他們共有100多張床位，收費標(biāo)準(zhǔn)為2300-3300元，除去人工費用，即使入住率達(dá)到80%，也賺不了什么錢。

業(yè)內(nèi)人士指出，即使是以年輕白領(lǐng)一族為目標(biāo)群的長租公寓，市場的火爆也難掩盈利回報的短板：由于項目前期收購、改造及稅收的成本較大，與傳統(tǒng)地產(chǎn)行業(yè)相比，長期公寓投資回報率不高，回報周期長。

“但是租賃業(yè)務(wù)有較為穩(wěn)定的現(xiàn)金流，受調(diào)控的影響較小，客源與傳統(tǒng)的即售業(yè)務(wù)和其他一些新業(yè)務(wù)之間有較好的適配，從這些方面來看，盡管業(yè)務(wù)盈利并不強(qiáng)，但依然是萬科的戰(zhàn)略業(yè)務(wù)。”萬科廣州公寓項目經(jīng)理表示。

萬科董事會主席、首席執(zhí)行官郁亮說，未來，萬科將以“人民的美好生活需要”為中心，推進(jìn)全方位轉(zhuǎn)型，力爭成為無愧于偉大新時代的好企業(yè)。“我們需要做城市的美好生活場景師為城市生活提供更多美好的可能，上到照顧父母頤養(yǎng)天年，下到給孩子最科學(xué)貼心的啟蒙需求，你城市生活里的每一個需求，我們都在為之努力。”

萬科計劃，數(shù)年后，成為全球領(lǐng)先的住房租賃企業(yè)。從這個層面來看，養(yǎng)老公寓也是萬科戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型下細(xì)分市場的一個嘗試。