試論房地產經濟的影響因素及發展策略

柯軍欽

摘 要 我國經濟的迅速發展給房地產行業的發展提供了較大的契機。房地產經濟的發展取決于房地產對人們的實際價值，與人們的生活有直接的關系，影響著人們的生活質量。我國在發展房地產經濟的過程中受到了較多因素的影響，導致房地產經濟的發展一度受到阻礙。本文主要通過對房地產經濟的影響因素進行分析，提出相應的發展策略。

關鍵詞 房地產經濟 影響因素 發展策略

“十二五”期間，西寧市奮力打造綠色發展樣板城市加快建設幸福西寧，城鎮住房建設和房地產業呈現出持續、穩定、快速發展的強勁勢頭，住房供應體系基本形成、開發投資逐年增加、開發品質逐步提升、住房條件顯著改善，吸引全省和外來人口來西寧購房安家。

一、房地產經濟概述

房地產經濟是與房地產相關的生產、交換、分配及消費等經濟活動的總和。就我國的房地產經濟來說，其在發展過程中主要呈現商品性、社會性和公有性三個特征。房地產本身是一種商品，因此其具有商品經濟的屬性。房地產是我國一個基礎的產業部門，與人們的日常生活息息相關，還直接影響社會生產效能，具有一定的社會性。土地從根本上說是屬于國家的或者集體的，所以具有公有性。

二、房地產經濟的影響因素

（一）經濟因素

對房地產經濟的發展來說，最主要的影響因素就是經濟，其中包括物價、居民收入水平、利率等。房地產建設是一個比較復雜的項目，在建設過程中材料成本及人工成本都會出現一定程度的波動，這是物價因素的主要表現形式。一般情況下，收入水平較高的人具有較強的房地產投資意識，因此房地產銷量就會得到一定程度的提升。一旦人們的收入水平降低，就難以承擔房地產項目投資的風險，房地產銷量就會下降，從而影響房地產經濟。雖然利率的調整并不能直接決定房價，但卻可以通過控制房地產的需求和供給影響房價，利率上調，購買力降低，房地產需求減少，這種對需求的抑制作用將最終決定供給，從而起到控制房價，給房地產降溫的作用。“十二五”時期西寧市累計完成房地產開發投資1000億元，較“十一五”時期增長280%。其中住宅投資660億元，較“十一五”時期增長235%。“十二五”時期房地產開發投資占全社會固定資產投資比重的21%，對全市經濟社會發展貢獻突出。

（二）社會因素

影響房地產經濟的社會因素較多，主要包括社會政治、秩序及經濟等。近年來，我國社會發展趨于穩定，人們的安全感越來越高，進而增加了對房地產的需求。從另外一個方面來說，我國城鎮化率水平越來越高，使得城市化發展進程加快，進一步擴大了房地產需求量，使得房地產經濟的發展受到了一定的正面影響。

（三）市場因素

市場因素對房地產經濟的發展具有重要作用。房地產經濟在發展過程中主要依靠房地產銷售擴大經濟增長量，而市場則是銷售的主要陣地。房地產也是作為一種商品存在的，在房地產經濟發展的過程中，會受到市場供求關系的影響，因此會受到一定市場因素的影響。

（四）國際因素

國際因素主要是指國際經濟、軍事以及政治等。我國越來越全球化，中華文化及美食吸引了很多外國友人，有很多的外國人逐漸在中國定居。在這種情況下，房地產的需求量會有一定的上升，因此房地產經濟的發展也就有所提升。我國受到全球經濟發展的影響，若是世界經濟發展形勢較好，就會為房地產經濟的發展創造有利的環境。另外，我國部分房地產開發企業來自外資，當前國際競爭形勢比較嚴峻，這也會影響房地產行業的發展。

三、房地產經濟發展策略

（一）完善金融制度

房地產經濟的發展本身是一種金融活動，容易受到金融市場的影響。因此，在發展房地產經濟的過程中，就需要通過對金融制度的調整和完善，使其發展保持穩定性。國家財政部門可以對商業銀行的信貸結構進行調整，使得金融機構的貸款結構不斷優化，并且需要加強對房地產經濟有直接關聯的金融服務的重視。在開展金融服務的過程中，商業銀行需要增強風險防范意識，對需要個人貸款購房的客戶的信用情況作詳細了解。使金融制度能夠從各個方面得到完善，利用金融制度對房地產融資進行監管，強化房地產經濟的融資渠道。

（二）調整市場供應模式

近年來，我國的經濟實力逐漸增強，很多城市已經建設了大量的高檔住宅，但是實際入住的居民較少，導致土地使用率低，空置率較高。針對這種情況，政府需要對土地使用量進行控制，根據社會的實際需求，引導建設不同類型、不同面積的房屋，盡量滿足不同社會階層人群的購買需求。

（三）規范市場環境

房地產經濟在發展過程中直接受市場環境的影響，為了加強房地產經濟的穩定性，就需要加大市場環境的規范性。政府需要加強對房地產市場的監管和查處力度。加強開發企業、物業企業以及中介經紀機構的社會信用評價體系建設，也是提升房地產市場穩定性的重要措施。政府需要規范房地產市場主體的行為，提高房地產企業競爭機制的公平性，構建公平、公正、公開的房地產市場。

（四）調整國家政策

房地產經濟的發展在一定程度上會受到國家政策的影響。政府在針對房地產制定相關政策的過程中，需要對房地產市場進行充分的調研，了解本地區的房地產發展現狀。由于政府會給房地產產業的發展支出一定的財政資金，房地產行業的發展在一定程度上有所支撐。為了使房地產企業獲得良好的發展，國家需要控制對其的財政支出力度，并且對市場狀況進行宏觀調控。政府還需要對土地價格進行調整，避免房地產商壟斷土地資源，并且通過調整稅費加強我國房地產經濟發展的穩定性。政府應當通過“租售同權”來促進房屋租賃市場的發展。

（五）注重對投資性購房行為的控制

我國很多人在短期內購房并且出售，這種投資性購房行為使得我國的房地產經濟難以穩定發展。對這種情況，政府應該引起重視，將其售價的利潤進行一定的控制。為了遏制投資性購房行為，政府可以采用高比例的稅費增收。對于一般的自用型剛性需求購房行為，政府需要出臺一定的政策支持，加強普惠力度，降低稅費，提升其居住品質。因此，需要按照購房特點，做好區別對待，按習總書記在十九大報告中所說的“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，使我國房地產行業合理發展。在這種情況下，西寧市的房地產經濟已經得到了一定的好轉。“十二五”時期西寧市竣工商品房面積2100萬平方米，較“十一五”時期增長150%，其中竣工住宅面積1700萬平方米，較“十一五”時期增長130%。2015年末西寧市城鎮居民人均住房建筑面積達31平方米，較2010年末增加5.5平方米，居民居住條件得到顯著改善。

四、結語

房地產經濟在發展過程中會受到較多因素的影響，但還是可以通過各種措施對其進行控制。政府需要對市場供應規模和模式進行調節，規范市場環境，國家要完善金融制度，并且調整相關政策，對投資性購房進行一定的控制，保證民眾對房地產的合理需求。政府應控制好房地產經濟的合理發展，保證房地產行業的穩定發展。

參考文獻

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