房地產企業視同銷售財稅處理分析

李成斌

[摘 要] 為應對激烈的市場競爭，促進樓盤盡快銷售，加速資金回籠，減輕還貸壓力，很多房地產企業都在銷售廣告中注明客戶購房可贈送車位、精裝修、電器、家具、汽車等。對此類經常發生的促銷行為，現行稅收法規沒有做出明確規定，各地稅務機關對此問題也有不同看法，導致在實務中經常發生企業有稅務機關意見不一致的現象。房地產企業業務形式多，涉及行業和范圍廣，納入增值稅征收范圍后其財稅處理更加復雜，需要對此問題進行深入分析。

[關鍵詞] 房地產企業；視同銷售；財稅處理

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2017. 21. 002

[中圖分類號] F275；F812.42 [文獻標識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2017）21- 0006- 02

0 引 言

2016年5月，營改增在房地產、金融保險、建筑、生活服務業全面鋪開，上述四個行業被納入增值稅征收范圍。其中，房地產業作為我國國民經濟與社會發展的支柱行業之一，其納稅數量在稅收總額中占有極高的比重。此外，房地產企業作為連接建筑、金融保險等行業的中樞，被納入增值稅征收范圍后，作為增值稅抵扣鏈條的重要一環，其增值稅財稅處理比較復雜，需要引起相關部門的高度重視。本文主要對房地產企業經常發生的買房贈裝修、家電家具、車位等業務如何進行財稅處理進行深入分析。

1 房地產企業視同銷售業務理論分析

為應對激烈的市場競爭，促進樓盤盡快銷售，加速資金回籠，減輕還貸壓力，很多房地產企業都在銷售廣告中注明客戶購房可贈送車位、精裝修、電器、家具、汽車等。對此類經常發生的促銷行為，現行稅收法規沒有做出明確規定，各地稅務機關對此問題也有不同看法，導致在實務中經常發生企業有稅務機關意見不一致的現象，爭論的焦點往往在于：對房企贈送客戶的車庫、車位、裝修、家電、汽車等是屬于視同銷售還是屬于混合銷售，是否需要單獨繳納增值稅。

2016年3月，財政部與國家稅務總局聯合發布的《營業稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅[2016]36號）規定：①單位或者個人向其他單位或者個人無償轉讓無形資產或者不動產，視同銷售不動產；②一項銷售行為如果既涉及服務又涉及貨物，為混合銷售。從事貨物的生產、批發或者零售的單位和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售貨物繳納增值稅；其他單位和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售服務繳納增值稅。

目前，房地產企業向顧客贈送車庫、車位、精裝修、家具、家電、汽車等財產是否屬于視同銷售，是否需要單獨繳納增值稅，在實務中存在較大爭議。目前存在三種觀點：①房地產企業在銷售房產的同時將車位、裝修、家電、家具、汽車等贈給顧客的行為，屬于混合銷售，應將所贈送財產的公允價值與房產本身價款合并，按照11%的稅率征收增值稅；②上述行為屬于兼營行為，對房地產企業贈送的家電、家具、汽車的行為應單獨按照市場價格和17%的稅率征收增值稅，對贈送的裝修按照市場價格和11%的稅率征收增值稅；③上述行為不屬于混合銷售或兼營行為，房地產企業贈送上述財產的行為并非無償，其價款已經含在房款中，無需再單獨繳納增值稅。

筆者同意第三種觀點，理由在于：①《營業稅改征增值稅試點實施辦法》已經明確規定，只有當一項銷售行為既涉及服務又涉及貨物，才稱為混合銷售。而房地產企業銷售房產的同時贈送家電、家具、車位等財產的行為不存在提供勞務，不屬于混合銷售；②銷售家具、家電并非房地產企業的主要經營活動，而是為了促進房產銷售而發生的順帶行為，不符合兼營行為的要求；③精裝修本身就是房產的組成部分，裝修款已經暗含在房款中，無需對其單獨征收增值稅。隨著社會發展，各種家具家電也成為房屋本身不可獲取的組成部分，可以視為裝修的一部分，其價款也已經含在房款中提前由房地產企業收取，無需對其單獨征收增值稅（如果購入上述財產時取得增值稅專用發票并認證通過，可以予以抵扣）。

但需要注意的是，如果房地產企業不是在銷售房產時贈送上述財產，而是單獨通過組織產品推廣會、業主答謝會等方式將上述財產贈送給不特定的顧客或業主，就應當作為視同銷售，單獨繳納增值稅并計入銷售費用（如果購入上述財產時取得增值稅專用發票并認證通過，可以予以抵扣）。

2 具體案例分析

2017年10月，某房地產企業銷售一批精裝修房產，合同約定：房產價款為9 000萬元，贈送業主價值500萬元的各種家電。該房產裝修前的價值為7 500萬元（均為含稅價）。

企業應計算的增值稅銷項稅額為：9 000÷1.11×11%=891.89萬元，確認的銷售收入為9 000-891.89=8 108.11萬元。對贈送的家電產品無需單獨繳納增值稅。會計處理為：

購入家電 借：庫存商品 500 萬元應交稅費-應交增值稅（進項稅額） 85萬元 貸：銀行存款 585萬元

銷售房產 借：銀行存款 9 000萬元

貸：主營業務收入 8 108.11萬元 應交稅費-應交增值稅（銷項稅額）891.89萬元

如果該企業為答謝購房業務，后舉辦有獎競猜活動，向部分購房顧客發放獎品價值10萬元，會計處理為：

購入家電 借：庫存商品 10萬元，應交稅費-應交增值稅（進項稅額） 1.7萬元 貸：銀行存款 11.7萬元

贈送家電 借：銷售費用 11.7萬元 貸：庫存商品 10萬元 應交稅費-應交增值稅（銷項稅額） 1.7萬元

3 針對上述問題的建議

（1）由于各地稅務機關對房地產企業贈送的精裝修、家具、家電等產品如何進行稅務處理存在不同規定，建議國家稅務總局盡快對此問題做出統一規定，避免各地稅務機關各自為政，全國不統一的現象。

（2）與精裝修、家具、家電等與房產緊密聯系的產品不同，汽車與房產聯系不大，如果房企在銷售合同中特別注明免費贈送業務汽車，應作為視同銷售，對該贈送的汽車單獨繳納增值稅。

例如：2017年12月，某房地產企業銷售一批精裝修房產，合同約定：房產價款為5 000萬元，同時贈送業主價值800萬元的汽車。

企業應計算的增值稅銷項稅額為：5 000÷1.11×11%=495.5萬元，確認的銷售收入為5 000-495.5=4 504.5萬元。對贈送的汽車應單獨繳納增值稅800÷1.17×17%=116.24萬元。會計處理為：

購入汽車 借：庫存商品 800 萬元，應交稅費-應交增值稅（進項稅額） 136 萬元 貸：銀行存款 936萬元

銷售房產 借：銀行存款 5 000萬元

貸：主營業務收入 4 504.5萬元應交稅費-應交增值稅（銷項稅額）495.5萬元

贈送汽車 借：銷售費用 936萬元 貸：庫存商品 800萬元應交稅費-應交增值稅（銷項稅額）136萬元

主要參考文獻

[1]陳衛珊，劉志耕.開發商贈送、抽獎等行為應如何繳納增值稅[J]. 財務與會計，2017（3）：39-40.

[2]徐梅，鄭海東.“營改增”后視同銷售行為之稅務處理[J].財會月刊，2017（16）：73-75.

[3]財政部，國家稅務總局.關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知（財稅[2016]36號）[Z].2016.endprint