煙臺(tái)住宅性房地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢(shì)分析

張欣欣++張惠淼++史冠宇++曲藝

[摘要]文章研究的內(nèi)容主要分為煙臺(tái)地區(qū)住宅地產(chǎn)的指標(biāo)分析、趨勢(shì)總結(jié)以及未來展望三個(gè)部分。根據(jù)實(shí)地調(diào)研取得的一手?jǐn)?shù)據(jù)和二手資料，從人口、經(jīng)濟(jì)總量和增長(zhǎng)速度、可轉(zhuǎn)讓土地?cái)?shù)量三個(gè)影響指標(biāo)重點(diǎn)研究煙臺(tái)地區(qū)住宅地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀，分析在發(fā)展過程中的趨勢(shì)、特點(diǎn)與存在的問題，結(jié)合當(dāng)下的國(guó)內(nèi)環(huán)境與房地產(chǎn)調(diào)控政策，并預(yù)測(cè)未來一段時(shí)間內(nèi)的住宅地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)，得出結(jié)論，并提出煙臺(tái)地區(qū)住宅地產(chǎn)未來發(fā)展的相關(guān)對(duì)策與建議。

[關(guān)鍵詞]煙臺(tái)地區(qū)；住宅性房地產(chǎn)；未來發(fā)展趨勢(shì)

[DOI]1013939/jcnkizgsc201731044

1煙臺(tái)住宅性房地產(chǎn)現(xiàn)狀

煙臺(tái)地區(qū)作為一個(gè)三線沿海城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度快，城市化水平高，環(huán)境質(zhì)量好，具有很大的發(fā)展?jié)摿ΑＤ壳皝砜矗趪?guó)內(nèi)大環(huán)境的影響下，煙臺(tái)地區(qū)作為全國(guó)的一個(gè)重要區(qū)域也會(huì)受到調(diào)控政策的影響，所以煙臺(tái)地區(qū)住宅房?jī)r(jià)的上漲不會(huì)無底線，會(huì)維持在合理的區(qū)間內(nèi)。煙臺(tái)住宅房?jī)r(jià)的漲跌影響著煙臺(tái)地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，而煙臺(tái)房地產(chǎn)的發(fā)展又與該市經(jīng)濟(jì)水平相掛鉤，因此為更好實(shí)現(xiàn)煙臺(tái)地區(qū)住宅地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展，進(jìn)而拉動(dòng)煙臺(tái)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級(jí)，加快城市化進(jìn)程，對(duì)于分析和預(yù)測(cè)煙臺(tái)地區(qū)住宅地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)顯得尤為重要。

2煙臺(tái)住宅性房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)

煙臺(tái)地區(qū)住宅性房地產(chǎn)的各個(gè)影響因素（人口、經(jīng)濟(jì)總量和增長(zhǎng)速度、可轉(zhuǎn)讓土地?cái)?shù)量等）的變化程度和影響程度最終決定了煙臺(tái)地區(qū)住宅性房地產(chǎn)未來的發(fā)展趨勢(shì)和走向。

21人口因素

一個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)的市場(chǎng)潛力和發(fā)展的最大市場(chǎng)空間是由一個(gè)地區(qū)的人口因素決定的。住宅性房地產(chǎn)不論在產(chǎn)生時(shí)被賦予了多大的金融性質(zhì)，歸根結(jié)底，其最根本的功能還是解決人類居住問題的工具，為人類提供居住場(chǎng)所。因此，住宅性房地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢(shì)大部分是由一個(gè)地區(qū)的人口因素決定的。

211人口總量方面

根據(jù)煙臺(tái)統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)發(fā)布的數(shù)據(jù)，2009年人口總量是652萬人，到2016年年末，人口總量為7064萬人，從2009年到2016年，人口總量呈現(xiàn)波動(dòng)上升的趨勢(shì)，總共增長(zhǎng)了544萬人。由此可推測(cè)，在未來較長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，煙臺(tái)市的人口總量會(huì)保持不斷增長(zhǎng)的趨勢(shì)。人口總量意味著對(duì)住宅性房地產(chǎn)的需求量增加，會(huì)刺激房地產(chǎn)的開發(fā)商增加供給量，同時(shí)，需求量的增加也會(huì)帶動(dòng)煙臺(tái)地區(qū)住宅性房地產(chǎn)價(jià)格的上升。

212在人口組成的變動(dòng)方面

近幾年，煙臺(tái)的自然增長(zhǎng)率受老齡化的影響而降低，新生兒增長(zhǎng)率下降，這表明在煙臺(tái)逐年增長(zhǎng)的總?cè)丝谥校休^多的外來人口。受近幾年煙臺(tái)地區(qū)經(jīng)濟(jì)飛快發(fā)展的影響，不少的外來人口選擇來煙臺(tái)地區(qū)務(wù)工和定居，這也給住宅性房地產(chǎn)業(yè)帶來一部分需求。

213在人口結(jié)構(gòu)方面

根據(jù)煙臺(tái)市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的第六次普查結(jié)果顯示，煙臺(tái)地區(qū)平均每個(gè)家庭戶的人口為262人，與2000年的普查結(jié)果數(shù)據(jù)282人相比減少了020人；此外，煙臺(tái)市家庭規(guī)模小于全國(guó)、全省的平均水平。家庭規(guī)模的縮小會(huì)使得分立的家庭戶數(shù)增加，對(duì)住宅性房地產(chǎn)的需求量增加，進(jìn)而帶動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲。同時(shí)，家庭規(guī)模縮小會(huì)使得住宅性房地產(chǎn)開發(fā)商在未來的建設(shè)中增加小戶型住房的數(shù)量，甚至于以小戶型為主。

22經(jīng)濟(jì)因素

如果說一個(gè)地區(qū)的人口決定了一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的潛力和寬度，那么一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展在很大程度上影響著該地區(qū)住宅性房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展高度和水平。接下來將從經(jīng)濟(jì)總量、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度、人均經(jīng)濟(jì)總量等方面來闡述和分析煙臺(tái)市住宅性房地產(chǎn)的未來發(fā)展趨勢(shì)。

221經(jīng)濟(jì)總量（GDP）以及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度

GDP反映一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，對(duì)房?jī)r(jià)的上漲與否有直接影響。根據(jù)煙臺(tái)市統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)發(fā)表的統(tǒng)計(jì)公報(bào)的數(shù)據(jù)，煙臺(tái)市2009年地區(qū)生產(chǎn)總值為372868億元，2016年的地區(qū)生產(chǎn)總值為692566億元，自2009年到2016年年末的八年間，煙臺(tái)市的地區(qū)生產(chǎn)總值一直處于不斷增長(zhǎng)的狀態(tài)，這表明煙臺(tái)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷提高，這既會(huì)給煙臺(tái)地區(qū)的住宅性房地產(chǎn)帶來更多的發(fā)展機(jī)會(huì)，同時(shí)也會(huì)吸引更多的房地產(chǎn)投資者投資，從而直接或者間接的帶動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲。同時(shí)，一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度會(huì)影響到該地區(qū)的住宅性房地產(chǎn)價(jià)格的增長(zhǎng)速度。2009年煙臺(tái)市的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度是135%，截至2016年年末煙臺(tái)市的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度為81%，其一直處于經(jīng)濟(jì)增速下滑的狀態(tài)。這會(huì)使得煙臺(tái)地區(qū)住宅性房地產(chǎn)價(jià)格的上漲速度不會(huì)太快。

222人均生產(chǎn)總值以及人均可支配收入

人均生產(chǎn)總值以及人均可支配收入都是衡量各國(guó)人民生活水平的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。

2009年煙臺(tái)地區(qū)的人均生產(chǎn)總值為53066元，截至2016年，煙臺(tái)地區(qū)的人均生產(chǎn)總值一直增加至98398元。與此同時(shí)，自2009年到2016年，煙臺(tái)地區(qū)的人均可支配收入也從21125元增加到29742元。人均生產(chǎn)總值和人均可支配收入的增加都表明煙臺(tái)地區(qū)居民的生活水平提高，購買力也在不斷增加，提高了煙臺(tái)地區(qū)居民對(duì)住宅性房地產(chǎn)房?jī)r(jià)上漲的承受能力。在增長(zhǎng)率方面，兩個(gè)指標(biāo)的增長(zhǎng)率都在下降，增長(zhǎng)速度放緩，這也會(huì)影響到煙臺(tái)地區(qū)的住宅性房地產(chǎn)的房?jī)r(jià)不會(huì)上漲得過快。

23可轉(zhuǎn)讓土地因素

土地作為一種最原始的“生產(chǎn)要素”，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，是房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)中的物質(zhì)載體。土地市場(chǎng)是否穩(wěn)定將影響整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)節(jié)的運(yùn)行，土地供求是否平衡將決定住宅性房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是否順利。因此，土地將成為影響某地區(qū)住宅性房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展趨勢(shì)的最重要因素。

231土地供應(yīng)量

土地供應(yīng)量是衡量某個(gè)地區(qū)住宅用地資源是否豐富的重要指標(biāo)。根據(jù)中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)發(fā)布的數(shù)據(jù)來看，自2014年開始煙臺(tái)地區(qū)土地市場(chǎng)呈現(xiàn)疲軟的狀態(tài)，同時(shí)還有庫存積壓的現(xiàn)象。最新數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年新增19023套，約20522萬平方米，面積同比上漲5381%，住宅用地供應(yīng)量微小波動(dòng)，總體呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。由此可見，雖然近幾年供應(yīng)量有所波動(dòng)，土地市場(chǎng)持續(xù)低迷，但整體仍然維持在一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的區(qū)間內(nèi)。由此可推測(cè)，未來住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)將供不應(yīng)求，供銷兩旺，供應(yīng)均價(jià)逐年攀升。endprint

從土地供應(yīng)地區(qū)來看，近五年來土地供應(yīng)主要集中在開發(fā)區(qū)、芝罘區(qū)、福山區(qū)等地。最新數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年開發(fā)區(qū)供應(yīng)建面為5353萬平方米，福山區(qū)供應(yīng)建面為5264萬平方米，由此可見，開發(fā)區(qū)仍然是供應(yīng)熱點(diǎn)地區(qū)，這與其土地資源豐富、政府的扶持是離不開的；城區(qū)土地資源匱乏，地產(chǎn)向開發(fā)區(qū)等偏郊區(qū)地段擴(kuò)展。

232土地成交量

土地成交量是反映某個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求狀況的因素。根據(jù)銳理數(shù)據(jù)來看，2017年上半年商品住宅共成交29814套，約30444萬平方米，成交面積同比上漲54%。目前來看，煙臺(tái)的土地成交走勢(shì)波動(dòng)幅度較大，但總體上呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。同時(shí)，住宅用地已成為建面主力。由此可以推測(cè)，在未來的一段時(shí)間內(nèi)，再加上政府的“去庫存”等措施，煙臺(tái)地區(qū)的住宅土地成交量將總體上呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。

從土地成交地區(qū)來看，近三年里芝罘區(qū)依舊是主力軍，其次是開發(fā)區(qū)。最新數(shù)據(jù)顯示，開發(fā)區(qū)銷售建面為5353萬平方米，福山區(qū)銷售建面為4058萬平方米。由此可推測(cè)，芝罘區(qū)為主要市區(qū)，在未來的幾年里依舊是主要成交地，開發(fā)區(qū)、福山區(qū)、牟平區(qū)也將成為新熱點(diǎn)。

233土地價(jià)格

從2010年到2016年，煙臺(tái)地價(jià)總體呈現(xiàn)上升的狀態(tài)。最新數(shù)據(jù)表明，2017年上半年市場(chǎng)成交均價(jià)7074元/平方米，同比上漲8%；從區(qū)域來看，萊山區(qū)價(jià)格居全市最高，為8738元/平方米；芝罘區(qū)價(jià)格在8050元/平方米，位列第二。芝罘區(qū)為老城區(qū)，是老的商業(yè)、文化、交通中心，人口眾多，土地資源短缺，地價(jià)高；萊山區(qū)分布著眾多學(xué)校，是未來發(fā)展的新城區(qū)，土地資源豐富，是人們居住的最佳選擇。因此人們也會(huì)越來越接受在像萊山區(qū)這樣的開發(fā)區(qū)定居。

3對(duì)煙臺(tái)住宅性房地產(chǎn)發(fā)展的建議

（1）“因地制宜”。在中心城區(qū)（芝罘區(qū)）建立高層建筑，緩解供需矛盾，減少土地使用量，提高土地利用率，緩解用地緊張狀況。

（2）穩(wěn)定房?jī)r(jià)。嚴(yán)格控制土地、建材的價(jià)格，減少成本，真正使房?jī)r(jià)穩(wěn)定下來；實(shí)施“限購”“限貸”政策，抑制過度投機(jī)需求。

（3）完善保障性住房政策。在芝罘區(qū)等物價(jià)較高的老城區(qū)適當(dāng)增加商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房的供給比例，給真正有購房需求的人提供便利。

（4）改善戶型分布。由于煙臺(tái)地區(qū)的家庭規(guī)模的縮小，房地產(chǎn)開發(fā)商也要滿足需求，提供更多的小戶型住房。

（5）加快經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，提高人民的生活水平，增加居民的可支配收入，從而提高居民購買房住宅性房地產(chǎn)的能力。

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[作者簡(jiǎn)介]張欣欣，中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué)煙臺(tái)研究院商學(xué)院；張惠淼，中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué)煙臺(tái)研究院商學(xué)院；史冠宇，中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué)煙臺(tái)研究院商學(xué)院；通訊作者：曲藝，中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué)煙臺(tái)研究院商學(xué)院。endprint