“營改增”對房地產企業稅負影響

代彩霞

摘 要：2016年，我國“營改增”試點推廣到建筑、房地產、金融等行業?！盃I改增”改革對于房地產行業而言，是一柄雙刃劍，其在某種程度上可以將重復征稅現象大幅度降低，也能從側面驅使房地產行業盡快改變自己的發展模式。文章主要從“營改增”改革對房地產企業負稅方面所造成的影響進行相關研究分析，同時提出一些在“營改增”改革大背景下關于稅務的計劃措施。

關鍵詞：“營改增” 房地產 稅負影響

中圖分類號：F810 文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2017）10-132-02

我國已經步入到經濟發展新時代中，我國各行各業都進入到高速發展時期，同時行業間的競爭壓力也越來越大。房地產行業也是如此，我國房地產企業日常運營管控工作越來越難，根據我國相關權威部門調查發現，在2015年我國房地產行業的平均銷售利潤增長情況要比過去有所降低。并且，國家相關部門為了提高對房地產行業稅收情況的有效管理，土地增值稅稅收策略緊縮，在某種程度上提高了房地產行業的壓力。根據某會計師事務所上交的二十家房地產企業稅務有關信息披露，“營改增”全方位推廣后，這部分房地產企業的稅負有90%沒有下降，反而出現升高，同時有2/5的房地產企業認為稅負會大幅度提高。面對這種情況，房地產企業一定要學會觀察國家發展大勢，同時努力執行稅收策劃，科學避稅，從而使企業健康穩定發展。

一、“營改增”對房地產企業的影響

（一）上游企業稅負轉嫁的影響

在我國全方位開展“營改增”工作后，除了房地產行業外，還有別的有關行業也遭受某種程度上的影響，和房地產行業有重要聯系的部分行業，比如說建筑行業、金融行業，還有生活服務行業等上游企業，為了降低自己的稅負，使用一些方法把稅負轉移到下游位置的房地產行業，這種情況對房地產行業必然會造成某種程度上的沖擊，建筑行業和別的有關行業相比較起來，所遭受的影響更大，而建筑行業和房地產行業之間的關系無法切割，這必然會對房地產企業帶來非常大的影響。

從我國2016年5月1日正式展開“營改增”工作后，在建筑行業新舊工程當中，必然會存在一條分水嶺，面對部分“營改增”開展前的舊工程，有關機構允許建筑企業使用較為方便的計稅辦法執行稅務計算，對這部分工程企業稅負能夠獲得某種程度上的削弱；而面對“營改增”展開后的項目工程，則不能夠使用上述方法執行稅務計算與申報，只能先使用11%的增值稅稅率對銷項額進行核算，然后減去能夠扣除的進項額，隨后計算出實際需要繳納的增值稅額。

可是，在建筑企業進行項目工程建設工作時，有一些人工費用以及管理費用等是非常不容易取得發票的，不能對進項稅額執行抵扣，這種情況極容易使一些建筑企業稅負不會減少，反而會提高。在這種情況下，有一部分建筑企業為了可以確保自己的利潤，只能選擇把稅負轉傳到處于下游的房地產行業。

（二）對房地產行業建材購買所造成的影響

房地產行業在進行相關項目開展時，所需要投入的成本資金數額十分龐大，在眾多的資金投入中，鋼筋、水泥，還有多種小型建材的投入費用擁有非常大的占比，根據部分企業財務所透露出的財務報表能夠清晰了解，在整個建筑業工程結算成本中建材成本大約占據了60%。房地產企業在進行建材購買時，除了需要照顧到項目工程的最后質量，同時也要顧及到自己最后所獲取的利潤。通常情況下，一些企業面對部分大型建材的選用都很小心，大多數會選用一些口碑不錯，規模較大的建材供貨商。這些建材供貨商通常情況下可以給房地產企業開具增值稅專用發票。不過有一些房地產企業在選擇輔助建材時，為了可以減少成本投入，故意選用一些個體商戶或者是私營業主，以及一些小規模納稅人作為購買建材的供貨商。這部分建材供貨商在買賣建材的時候，銷售價格相較更加便宜，可是不能開具增值稅專用發票。通常情況下，水泥與鋼筋的增值稅率是17%；沙料、石料、土料等建筑原材料的增值稅率是3%；混凝土的增值稅率是6%；木材的增值稅率為13%；假如建材不能抵扣，“營改增”開展之后房地產行業所需要繳納的11%的增值稅額會直接促使房地產行業的稅負提高。

（三）對房地產企業建筑勞務成本的影響

在房地產行業建設成本當中，并非只有建材成本一個構成部分，另一個非常關鍵的構成便是勞務成本。根據部分建筑企業所透露出來的財務報表可以清晰了解到，一個建筑項目在勞務方面的投入成本在建筑項目總投入當中占據三十個百分點，而進行該項工作的相關人員大多數都是勞務公司所提供的勞動者，或者是來自農村的農民工。勞務企業在經營的時候并不存在進項稅抵扣的銷項稅，除了把稅負轉傳到房地產企業，并沒有其它好辦法。除此以外，因為絕大部分農民工都在零散狀態中，更做不到為房地產行業提供進項稅，如此，便會讓房地產行業的稅負提高。

二、“營改增”下的稅務籌劃建議

（一）我國房地產企業需要提高對“營改增”的關注力度

我國房地產企業如果想在競爭壓力極大的背景下獲得平穩發展，甚至是百尺竿頭更進一步，就一定要緊緊跟隨我國國家稅改的大步調，提高對“營改增”政策的關注力度。

當前最為首要的任務是，各個房地產需要提高對“營改增”政策的宣傳力度，除了相關財政部門能夠充分明白“營改增”對于企業未來發展的重要性，還需要借由多種宣傳模式，加強各個部門對財務部門工作的配合。為財務部門提供最準確、全方位的信息資料。

其次我國房地產企業要加強對稅務規劃的崗位設立，派遣專業人員對稅務規劃工作進行管理，科學選用計稅辦法，對2016年4月30日前舊工程執行仔細計算，弄明白是使用簡單的計稅辦法，還是使用一般的計稅方法。除此以外，企業財務工作人員還應該對自己的工作流程進行縝密的梳理研究，確定和研究房地產企業在日常經營當中，所有環節的稅收支出，并第一時間上交給領導層，一起商討稅收策劃措施，科學避稅，從而實現減少企業稅負，提升企業利潤空間，加強企業在市場中的競爭力。endprint

（二）完備對進項稅額抵扣的監管力度，提高進項稅額的抵扣

在我國全方位開展“營改增”后，可以從本質上減少房地產企業稅負的有效措施依然是進行稅額抵扣。故而，我國房地產行業務必要提高進項稅額抵扣的監管力度，加強進項稅額抵扣力度。

第一點，我國房地產行業需要使用一些有效方法掌握上游企業對自身稅負轉傳的辦法。房地產企業在提出這種問題的時候一定會引發上游企業的負面情緒，這種情況下，房地產企業便需要提高和上游企業彼此間的交流，二者一起研究可以平衡上游企業稅收負擔與開發商利益的措施，盡最大努力取得最多的進項稅發票，然后執行抵扣。

第二點，房地產企業在“營改增”大背景下，需要科學選用建材供貨商，除了要認真確認建材供貨商的資質，同時也需要加強對五金電器等輔助材料供貨商的資質。弄明白供貨商的特性，在可以確保素材品質的情況下，盡可能選用一些可以開具增值稅專用發票的供貨商進行合作，實現企業進項稅抵扣，降低企業稅負壓力。

第三點，因為房地產行業和別的行業彼此之間有著某種程度上的區別，房地產行業的建筑項目除了投入資金非常龐大，其開發時間也比較長。面對這種情況，我國房地產行業需要在相關項目進行工作期間，對項目建設資金成本執行科學的分攤管理，確保稅負的穩定，把出現的增值稅平均分攤給每一個會計期間中去。如此一來，在某種程度上可以有效管控與預防財務風險的出現，對企業發展有著很大的幫助。

第四點，我國房地產行業還需要加強對勞務成本的科學策劃，可以借由公開招標模式和一些可以繳納勞動支出稅款的正規勞務企業合作，最大限度減少建筑成本投入。

（三）積極進行稅收籌劃工作，提高財務人員的工作能力

在我國全方位開展“營改增”后，房地產行業要想科學納稅，就一定要主動進行稅收策劃工作，不過稅收策劃工作能否高效展開，這和企業財務工作人員工作能力的高低，存在非常緊密的聯系。

第一點，我國房地產行業需要提高對財務工作者的招聘工作，除了需要在學歷上對應聘人員設有嚴格的限制外，還應該根據面試或者是筆試等措施對其實際的工作能力進行審查，在同等條件下，選用理論知識以及真實工作能力更高的應聘人員

第二點，我國房地產企業需要完備財務管理等有關的企業制度，表明職位所擁有的權利以及所要承擔的責任，如果發生問題可以落實到個人，同時把財務工作者的工作情況和其績效掛鉤，對完美達成稅收策劃工作的財務工作者要進行一些獎勵，對一些在稅收策劃工作上常常犯錯的財務工作者要進行一些懲罰。

第三點，我國房地產企業還應該提高對財務工作者繼續培訓教育力度，除了可以聘請部分專業人員到企業中進行專業性的指導，房地產企業還能夠組織一些專業培訓課程，加強企業內財務工作者對“營改增”政策的認知，進而加強企業稅收策劃工作品質，幫助企業科學避稅。

結束語

隨著我國“營改增”的全方位展開，對房地產行業造成了部分或是正面或是負面的影響，面對這種情況房地產企業除了需要科學使用對自身發展有利的政策外，還需要不斷的完備自己的稅收策劃工作，進而最大程度減少“營改增”對企業發展的負面影響，加強企業在市場中的競爭力，確保企業的平穩進步。

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（作者單位：青海省第八地質礦產勘查院 青海西寧 810001）

（責編：紀毅）endprint