宣城市宣州區宅基地抵押貸款可獲性影響因素分析

趙亞玫，袁月明，朱蘇禹，施政禹，張媛媛

(南京農業大學 金融學院，江蘇 南京 210095)

宣城市宣州區宅基地抵押貸款可獲性影響因素分析

趙亞玫，袁月明，朱蘇禹，施政禹，張媛媛

(南京農業大學 金融學院，江蘇 南京 210095)

介紹宣城市宣州區宅基地抵押貸款的運行機制和貸款流程，指出抵押物處置難、政府推動力度不足、金融機構積極性不高和農戶認知度不夠是影響宅基地抵押貸款可獲性的4個主要因素，提出著重從法律法規修訂、風險緩釋機制建立、金融產品創新等方面的建議以構建立體化解決方案。

宅基地抵押貸款； 運行機制； 貸款流程； 抵押物處置； 風險緩釋機制； 宣城市宣州區

農民融資難已成為制約農村經濟發展的重要因素。農民難以從銀行獲得所需資金的一個重要原因在于缺乏有足夠價值的抵押物；而另一方面，農民擁有的宅基地卻只能成為一種“沉睡資本”，因無相關的法律法規使其發揮價值。宅基地抵押貸款的試點是一種破解農民融資難的創新舉措。

1 試點地區運營機制分析

1.1運行機制設計

1.1.1 試點情況

宣城市宣州區在20世紀90年代就開始嘗試宅基地抵押貸款這一工作，2011年4月安徽省政府批準宣州區為全省農房宅基地發證與抵押流轉改革試點區。2015年在全國人民代表大會常務委員會關于授權國務院在北京市大興區等232個試點縣(市、區)、天津市薊縣等59個試點縣(市、區)行政區域分別暫時調整實施有關法律規定的決定中宣城市宣城區成為全國59個宅基地抵押貸款的試點地區之一，暫停實施《中華人民共和國物權法》和《中華人民共和國擔保法》中關于集體所有的宅基地使用權不得抵押的規定。

目前，農村產權流轉交易平臺——宣州產權交易所已初步建立。風險分擔機制初步建成，截至2016年10月10日，宣州區農民住房財產權抵押登記總計132例、抵押面積34 195.09 m2、抵押金額共2 202.4萬元，取得良好成效。這一金融創新，讓農民最大資產轉化為資本，為宣州區全面建成小康社會奠定了基礎。但是試點也面臨著較多的困境和障礙，這些困境與障礙極大地降低了宅基地抵押貸款的可獲性，嚴重阻礙了宅基地抵押貸款的落實與發展。

1.1.2 政策導向

2016年4月，宣州區政府結合實際情況制定了《宣州區農民住房財產權抵押貸款試點實施方案》，以賦予農民更多的財產權利為出發點，深化農村金融綜合改革，加大對“三農”的金融支持力度，積極推進農民住房財產權抵押、擔保、轉讓試點，有效盤活農村資源、資產、資金，促進農民增收致富和農業現代化加快發展。實施方案中除提到要全面開展確權登記頒證工作、建立農民住房財產權抵押登記制度外還提出建立農民住房財產權交易流轉平臺、規范農民住房財產權評估、開發農房抵押貸款產品、完善抵押住房處置機制、建立農房收儲機制、納入“4321”新型政銀擔風險分擔機制、推行農民住房保險、推進農村信用體系建設、加大貨幣政策扶持、實行差異化監管、建立考評激勵機制等工作任務(圖1)。

圖1 宅基地抵押貸款運行機制設計中的主體關系

1.1.3 宅基地確權

農村土地確權登記是維護農民土地權益，促進農村改革發展的一項基礎性工作。宅基地使用權和房屋所有權的確權工作，是宅基地抵押貸款實現的基礎。只有抵押物權屬關系明確，才有可能實現有效抵押。自2014年國土資源部等五部委聯合印發《關于進一步加快推進宅基地和集體建設用地使用權確權登記發證工作的通知》以來，農村宅基地確權登記發證工作取得了積極進展，但由于實際工作中有許多諸如“1戶多宅”、面積超占等諸多棘手問題，以致遲遲難以完全實現。2017年2月國土資源局又下發《關于進一步加快宅基地和集體建設用地確權登記有關問題的通知》以解決這些工作中遇到的問題。

宣州區 在1994 年即啟動農房確權頒證工作，2016年9月又出臺了《宣州區農村宅基地使用權和房屋所有權確權登記發證工作實施方案》進一步推進確權工作，在當前宅基地使用權和房屋所有權登記發證工作的基礎上，全面開展農村宅基地使用權和農民住房所有權確權登記頒證工作。截至2016年末，宣城市城市規劃區以外的宣州區行政轄區已完成農村宅基地使用權和房屋所有權98%的確權工作，并進一步推進不動產權證的頒發，預計2017年6月底可完成全區農房不動產確權登記，但城市規劃區內還未實施。

1.1.4 抵押登記

宣州區范圍內依法擁有農民住房所有權及所占宅基地使用權的農民即可申請抵押登記，申請宅基地抵押登記的農民應提供有其他長期穩定居住場所的相關證明材料，且需要農房所在地的集體經濟組織書面同意宅基地使用權隨農民住房一并抵押并處置。

1.1.5 風險分散

目前由于宅基地抵押貸款還處于初步階段，銀行的抵押權根本無法實現。 在風險分散的機制設計中，宣城市主要從完善抵押住房處置機制、建立農房收儲機制、納入“4321”新型政銀擔風險分擔機制、推行農民住房保險、推進農村信用體系建設等幾方面進行。

完善抵押住房處置機制。因借款人不履行到期債務，或者按借貸雙方約定的情形需要依法行使抵押權的，抵押權人在保障農民基本居住權的前提下，可通過貸款重組、按序清償、房產變賣或拍賣等多種方式處置抵押物，抵押物處置收益由抵押權人優先受償。變賣或拍賣的農民住房，受讓人為宣州區戶籍居民。目前是銀行在區公共資源交易中心平臺發布抵押物處置信息，買方通過平臺競價或協商購買。

建立農房收儲機制。建立農房收儲機構，設立農房收儲基金，對不良貸款形成的抵押農房無法流轉變現的，由農房收儲機構按照市場化方式進行收儲處理。截至2016年末，宣州農房收儲機構正在探索建設。

將宅基地抵押貸款納入“4321”新型政銀擔風險分擔機制。振宣、瑞豐融資擔保公司積極開展農房抵押貸款融資擔保業務，簡化擔保業務流程，納入“4321”新型政銀擔業務。擔保機構收取的年綜合擔保費率不得超過1%，但目前的具體措施是區政策性擔保公司承擔80%，金融機構承擔20%。

推行農民住房保險。完善農民住房保險政策，為借款人提供增信支持，有效降低金融、擔保機構貸款及擔保風險。目前宣州區將農民住房保險納入民生工程，保費由省和區財政按4∶6比例全額承擔。

推進農村信用體系建設。鼓勵各金融機構積極開展信用戶、信用村、信用鎮(鄉)評定授信，為農房抵押貸款提供良好信用環境。但目前該體系并未建設。

1.2現行貸款流程

1.2.1 提出宅基地抵押貸款申請

農戶向銀行提出宅基地抵押貸款申請，必須由農戶所在村集體經濟組織同意，并出具準予抵押的書面證明。農戶還需要提供宅基地使用權證和房屋所有權證以及其他長期穩定居住場所相關證明材料(擁有其他房屋的權屬證明或親屬同意提供房屋給抵押人居住的書面證明材料及房屋權屬證明等)。

1.2.2 宅基地定價評估

由貸款銀行對抵押宅基地進行評估定價，銀行參考評估價確定貸款額度。銀行在評估定價時主要考察農房的實際面積、裝修情況、建房時間、地理位置等。

1.2.3 銀行受理

銀行主要的工作程序包括：受理申請、貸前調查、貸款審批、貸款發放、貸后管理和貸款回收幾個階段。在受理農戶抵押貸款的申請后，首先是調查農戶的還款能力(一般以農戶可獲年收入作為參照)，其次是信用，最后才是宅基地的價值。依據還款能力和宅基地價值二者中數額低者確定放貸數額。審批通過后，向農戶發放信貸資金，根據貸款用途是作為流動資產還是投資于固定資產決定1～3年不等的放貸期限，支持農戶從事各種經營消費活動。貸款發放后，銀行還要密切關注農戶的資金運用情況、收益效果等，以便按時收回貸款。

1.2.4 簽訂貸款抵押合同

銀行和農戶雙方協商達成一致后，共同訂立貸款合同。合同的內容包括：借貸雙方的名稱、地址；貸款金額、用途、貸款期限、貸款方式、利率、支付方式；抵押物的情況；賠償方法；違約責任及違約處理方式；爭議解決方式；其他事項等。

1.2.5 借款人履約還款

抵押貸款關系確定之后，金融機構有權監督借款人資金的使用情況，發現借款人不按協議內容使用貸款資金，金融機構有權要求借款人改正。由于農業生產的不穩定性，若借款人期滿后未能還清本息，銀行一般采取催收措施，幫助其制定還款計劃，并鼓勵借款人通過其他方式融資，先還銀行貸款，之后銀行再向借款人發放貸款，從而在降低銀行不良貸款率的同時維護借款人信用。

1.2.6 建立農戶信用檔案

通過以上步驟，金融機構根據農戶(借款人)貸款還款情況，建立用戶的信用檔案。信用檔案內容包括農戶基本情況(借款人姓名、身份證件、詳細地址、勞動力數、教育程度、婚姻狀況、聯系電話、人均土地面積)，經濟狀況(擁有的資產、收入結構、支出結構)，貸款償還情況(是否按期還、還款主動性、拖欠貸款時間)等。通過建立用戶信用檔案，使金融機構能直接讀取用戶信息，為下次貸款以及此農戶為其他農戶提供擔保時有充足參考資料。有違約記錄的5年內不得向銀行貸款。

2 貸款可獲性制約因素的案例分析

2.1案例1

2.1.1 貸款基本情況

宣州區向陽鎮夏渡村陳先生因要建立一家市政工程公司急需資金，起初打算向向陽皖南農商行申請宅基地抵押貸款15萬元，但未獲得宅基地抵押貸款，最終通過家人公務員的信用擔保貸到了10萬元。

2.1.2 影響貸款可獲性因素

確權工作的落實。據了解，陳先生未獲得宅基地抵押貸款的原因，在于向陽鎮夏渡村屬于城市規劃區，現階段由于城市規劃區內有很多非法建造的房屋，致確權工作難以展開。宣州區城市規劃區內的宅基地上的房屋房產證的辦理還未啟動，根本原因在于政府終止了位于城市規劃區的農村宅基地的規劃審批。確權是推行宅基地抵押貸款的前提，沒有宅基地使用權證和房屋所有權證就無法向銀行申請宅基地抵押貸款。沒有權證是影響貸款可獲性的一大因素。1)房產證。依法取得房屋所有權的房屋是農民的合法財產，住建部門確認后頒發《房屋所有權證》，但由于違章搭建問題較多、房屋登記面積難以確定、房屋建造過程中手續不全等問題，頒發《房屋所有權證》存在較多困難。有些地方只頒發了《集體土地使用權證》，導致農村住房缺少有效產權證明，農民對住房的所有權缺乏有效法律保障。目前宣州區主要的問題在于：農村在外務工人員較多，影響農房的發證；農村集體土地使用證的發證率和準確率一定程度上制約了農房發證的進展；村組重視程度及群眾對農房發證試點工作認識不足，以及對抵押貸款的可能性持觀望態度，阻礙了農房發證工作。2)土地證。農民對宅基地具有使用權，《集體土地使用權證》確定農戶的土地使用權。但目前農村住房《集體土地使用權證》頒發情況較復雜，近年來重新拆建自建的農房，政府出于土地整理因素尚未發證，主要原因在于政府部門為防止增加新農村規劃落實的難度，沒有為按規劃要求建設的農房頒發《集體土地使用權證》。

新型替代品的推出。公務員信用貸款是以公務員信用為擔保進行貸款，一名公務員的信用擔保可以貸款10萬元。家庭幸福貸考量的是一家人直系3代的信用狀況和還款能力，信用若良好只需要簽字就可獲得貸款，貸款額度最多也是10萬元。公務員信用擔保貸款和家庭幸福貸這2種新型信用貸款方式由于風險低、操作簡單方便成為銀行主要推薦的貸款方式；同時由于其申請流程簡單便捷，且貸款數額能滿足大部分農戶需求，逐漸成為農戶向銀行貸款的主流選擇方式。這2種貸款方式因具有宅基地抵押貸款所沒有的優勢，很大程度上替代了宅基地抵押貸款。除了公務員信用貸款和家庭幸福貸這2種信用貸款，針對資金需求量大的農戶，銀行則根據還款能力向農戶發放商業貸款。

2.2案例2

2.2.1 貸款基本情況

程先生是宣州區貍橋鎮金云村的一位村民，2004年因做生意缺少資金，希望使用宅基地抵押貸款20萬元，最終通過農房抵押貸款貸到15萬元，又向親戚借了幾萬，湊夠20多萬買了所需固定資產。抵押的宅基地坐落在金云村主干道旁，2層樓房，共183 m2，造價20萬元，現市價25萬元左右。程先生一直使用宅基地抵押貸款續貸至今，貸款期限1～3年。

2.2.2 影響貸款可獲性因素

宅基地價值、借款人還款能力和信用狀況直接影響了宅基地抵押貸款的可獲性。

宅基地價值。程先生期望用宅基地抵押貸到20萬，但最終只貸到15萬。究其原因是宅基地價值不夠高。貍橋鎮皖南農商行規定宅基地抵押貸款一般不超過宅基地價值的50%，所以最終只貸到15萬。宅基地價值是影響宅基地抵押貸款可獲性的一大重要因素。

還款能力和信用。銀行發放宅基地抵押貸款時首要考察借款人的還款能力、其次是信用狀況，最后才是宅基地的價值。依據還款能力和宅基地價值兩者中的低值放貸。由于程先生的還款能力較強，無違約記錄，才能貸到已經算比較多的15萬元。

2.3案例小結

通過實地走訪農戶、金融機構、政府部門，除以上2個案例分析中提到的影響貸款可獲性因素的直接制約因素，作者還發現許多其他因素制約了貸款的可獲性。

2.3.1 抵押物處置難

宅基地抵押貸款風險過高且運行中有很多的障礙，嚴重影響了宅基地抵押貸款的可獲性，其根本原因則在于抵押權難以實現，也就是抵押物處置難。

農村住房資產處置的法律障礙。根據最高法院《關于人民法院民事執行農房中查封、扣押、凍結財產的規定》，人民法院在強制執行農房時，一般只能查封不能拍賣、變賣或抵債，執行手段有限；同時根據《最高人民法院關于人民法院執行設定抵押房屋的規定》，“以農戶房屋設定抵押，如貸款得不到足額清償，金融機構要實現抵押權時，首先要給予6個月的寬限期，期滿強制遷出時對于被執行人無法自行解決居住問題的，還應提供臨時住房，且其租金受到限制。對于被執行人屬于低保對象且無法自行解決居住問題的，不應強制遷出。”“提供臨時住房”和“不應強制遷出”這兩點規定妨礙了農戶住房抵押權的執行，使得銀行的抵押權難以實現。

農房評估缺乏統一的標準和評估機構。從抵押融資角度來看，真實規范地對抵押物進行評估可以有效降低農房抵押的風險，最大限度地發揮農房抵押的效益。但目前缺少與農村住房配套的價值評估方法，沒有專門的農房價值評估機構，農房價值都由銀行自行實地評估，造成農村住房價值普遍被低估，農民財產權沒有得到充分實現。由于農村住房建造標準不一、建筑材料多樣、房屋所處地理位置不同等因素，導致農房價值評估的差異性較大。而且目前關于農村住房的評估標準、原則、收費等問題尚沒有統一的規定，因此，在實踐操作中容易造成評估費用過高、抵押物價值不能得到充分評估等問題。

農房交易缺乏完善的農房交易流轉平臺。農房抵押貸款是一個涉及農民、金融機構、政府部門的產權締約過程，締約的動力來自各方期望能獲取更大的收益，當信貸違約時抵押物處置管理問題是農房抵押貸款業務中最關鍵的問題。因此需要搭建完善的農房交易流轉平臺，擴大農房交易范圍，彌補抵押物的處置與管理缺陷，降低金融機構資產變現風險。宣州區搭建農房交易流轉平臺才剛剛起步，現通過議價拍賣方式僅流轉過1筆農房，且還存在接盤群體少，接盤者不愿意接受評估價值，接盤者和銀行難以議價成功等一系列問題。

農房流轉缺乏開放的市場。根據2008年建設部發布的《房屋登記辦法》第87條規定“申請農村村民住房所有權轉移登記，受讓人不屬于房屋所在地農村集體經濟組織成員的，除法律、法規另有規定外，房屋登記機關應當不予辦理”；2007年國務院辦公廳《關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》中明確規定“城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或‘小產權房’”。當農房作為抵債資產進行處置時，當地的村民可能受“熟人社會”環境影響，出于排外、同情、與借款人熟悉等原因，不愿購買作為抵押物的農房。目前宣州區在試點進程中將農房處置受讓人雖然由集體組織(村) 內部成員擴大至全宣州區范圍，但戶籍等配套制度尚未跟進，導致實際仍無法執行；且人們獲得農房交易信息的渠道有限，對農房交易環節及辦理過程所知不多，供需市場不平衡，農房流轉難以形成公開的交易市場。

2.3.2 政府推動力度不足

風險補償基金欠缺。政府尚未設立專項的風險補償基金，暫無貸款貼息，對評估機構和擔保機構也無強制性要求或財政補貼，目前只審核確定了房地產評估機構和農房擔保機構。且宣州區區級財力有限，省市并未撥付試點經費。

可操作性的細化政策缺乏。政府缺乏可操作性的細化政策，政府出臺的辦法和實施方案都過于粗略，具體的實行方法則由金融機構、公司、政府相關部門自行實施。由于缺乏政府的具體政策指導，試點工作嚴重存在“放不開”“推行慢”“無方向”等問題。

宣傳缺廣度與深度。據了解，政府宣傳的廣度和深度不夠，導致受眾范圍不夠廣，信息傳達不到位，制約了宅基地抵押貸款的進一步推廣。

社會保障體系不健全。宅基地及附屬住房是農民最主要的生活保障，農民一旦喪失土地和住房，會引發農戶生存權問題，所以必須考慮農戶失去土地后的社會保障，以防止農戶失地風險轉化為社會風險和政治風險。目前，在農村社會保障體系未全面建立的情況下，農房處置后可能將導致農民無安居之所，進而影響社會穩定。

2.3.3 金融機構積極性不高

金融機構認為農房抵押貸款風險大、收益低，且因為宅基地抵押貸款受各種制約因素的影響，金融機構參與農房抵押貸款業務的積極性不高。目前參與農房抵押貸款的金融機構還是太少，在宣州區基本上只有皖南農商行1家，且辦理該項貸款的積極性也不高。因此，為農村經濟發展提供的資金有限，不利于農房抵押貸款業務的長遠發展。

2.3.4 農戶認知度不夠

農戶流轉土地缺乏積極性，在思想上存有顧慮。部分農戶對土地流轉政策有誤解，對土地的所有權、承包權、經營權認識不深，認為宅基地抵押之后，將來要不回而失去宅基地，缺少安全感。

農戶信用意識差。農村信用體系建設滯后，農戶信用意識薄弱，征信體系不健全。如向陽鎮多例農戶宅基地抵押貸款沒有按約定償還，農戶卻依然住在抵押的農房內，銀行即使訴之法院取得了勝訴也沒有對違約農戶采取任何措施。

3 建議

3.1修訂相關法律規定

盡管全國人大公告中已經明確試點地區可突破相關法律限制，但具體內容及相關規定還需要進一步細化。應盡快修訂《土地管理法》、《擔保法》、《物權法》等法律中有礙于農村住房抵押融資的規定，明確農村宅基地的物權屬性和財產權屬性，允許宅基地自由或有條件地進入市場交易，加快建立與農房抵押融資相適應的正式法律制度框架。《房屋登記辦法》等規章和一系列規范性文件還需要進一步修改。同時，因地制宜地推出農村住房抵押貸款試行辦法和操作程序，有效規避法律風險，保障債權安全及各方利益，使農村住房抵押貸款得以順利進行并不斷深化。

3.2政府增強推動力度

3.2.1 加快推動現有政策實施

加快推進確權工作。現階段由于城市規劃區內有很多非法建造的房屋，宣州區城市規劃區內的宅基地上的房屋的房產證辦理并未啟動。沒有兩證農戶就無法申請宅基地抵押貸款，金融機構的抵押權很難實現。因此建議政府有關部門要盡快完成發證工作，認真貫徹落實《關于印發宣州區農村宅基地使用權和房屋所有權確權登記發證工作實施方案的通知》，同時盡快推出城市規劃區宅基地確權頒證的工作辦法，完善相關工作機制，資助農房發證補助資金及相關費用，從而為抵押權的有效設立奠定基礎。

加快推動農房抵押貸款中介機構與平臺建設。1)由政府推動組建較為權威公正的農村住房資產評估機構。借鑒成熟的房屋抵押貸款的經驗，完善農村土地價值評估市場，切實做好評估工作。建議盡快建立專業評估機制、設立專業評估機構和培訓評估人才，出臺評估管理、技術規范等有關法律和業務準則，對宅基地使用權價值進行評估，為銀行開展宅基地抵押貸款提供評估服務。2)由政府組織搭建農房流轉交易平臺。完善農村產權市場交易制度，組建農村產權(含農民住房財產權)流轉交易服務平臺，嘗試將信息發布、法律咨詢、資產評估、融資擔保、資產處置等配套服務統一納入流轉交易平臺，為農房抵押貸款業務提供“一站式”服務，促進農房產權依法交易、流轉、過戶。提高農房抵押貸款的業務質量和工作效率。建議把宅基地的使用年限最高也規定為70年，擴大農房需求群體，促進市場平衡。

加快農村社會保障體系建設。政府應推動農村社會保障體系的建設與完善，讓農戶在抵押物被處置后可以獲得短期的租金支持。弱化宅基地的保障性功能，建立以廉租房，公租房為側重的多層次城鄉住房體系。

加快健全農業保險制度。政府應加快建立健全農業保險制度，設立農業巨災風險基金，探索開辦地方性政策保險險種，增加農戶抗風險能力。

3.2.2 建立風險緩釋機制

宣州區已將宅基地抵押貸款納入“4321”新型政銀擔風險分擔機制，即對宅基地抵押貸款出現的代償，由原擔保機構、省擔保集團、合作銀行及地方財政按4∶3∶2∶1的比例分擔，振宣、瑞豐融資擔保公司積極開展農房抵押貸款融資擔保業務，同時簡化擔保業務流程，但目前該項政策尚未落實，需要政府加快推動落實，提供一定的財政補貼。

政府應設立專項風險補償基金，放寬農房抵押貸款呆壞賬核銷條件，對農房抵押貸款給予財政貼現等多種方式規避各類風險，逐步形成政府補貼與商業運作相結合的保障機制，促進農村住房抵押貸款業務健康發展。

關于抵押物處置，建議建立專門的農房資產管理公司，對抵押物進行統一管理，采取市場化方式流轉抵押物，實現宅基地的變現(圖2)。同時，建議政府加快建立農房收儲機構，設立農房收儲基金，對不良貸款形成的難以采取市場拍賣方式的抵押農房無法流轉變現的，由農房收儲機構按照市場化收儲方式收儲處理，并且可以由政府和借款人簽訂房屋租賃合同，在解決借款人無居住場所問題的同時減輕政府的收儲壓力。

圖2 宅基地抵押貸款風險處置機制

因現有法律規定農村土地為集體所有，可以考慮用租用的方式代替購買，非本村的購房者使用農房到達一定年限后，可通過續租的方式繼續使用該宅基地，續租費用可支付給村委會。

3.2.3 加大宣傳力度，提高農戶信用意識

政府要加大宣傳力度，做好宣傳、信息服務，讓更多的金融機構、市民了解到這項貸款的意義、政策、流程等，提高農戶貸款意愿、金融機構放貸意愿，從而推動宅基地抵押貸款的發展。與此同時鄉鎮政府要加強信用意識教育，增強農戶的信用意識，降低違約風險。

3.3金融產品設計創新

3.3.1 貸款模式分類設計

貸款模式應根據借款人還款能力、信用水平、貸款用途以及宅基地評估價格等條件不同而分別設計。

直接抵押貸款模式。處于城鄉交界處、還款能力穩定、信譽環境較好的貸款需求，可以考慮直接以宅基地為抵押物向金融機構申請貸款。

擔保公司+宅基地反擔保模式。對于宅基地價值較大，貸款額度較高，還款能力較強的貸款需求，可以考慮引入擔保公司，采取擔保公司擔保+宅基地反擔保模式。

村鎮集體擔保模式。對于宅基地面積大且集中的地區，可以根據宅基地開發和利用項目，由村委會、地方政府及開發部門共同擔保，進行宅基地抵押貸款。

農戶聯保+宅基地抵押貸款模式。對于地理位置較偏遠的、資金需求相對較少的貸款需求，可以考慮以村組為單位，在農戶聯保模式的基礎上，發揮宅基地使用權的補充擔保作用，實行動態管理，從而實現對信用的進一步增級，提高貸款額度。

3.3.2 貸款利率分層設計

金融機構應加快推進利率市場化改革，完善利率風險機制。適時放開農村金融機構貸款利率上限，使金融機構能根據自身經營成本和管理能力自主定價。為了提高農戶貸款意愿，應適當提高宅基地貸款的抵押率，提高貸款可獲性。為了提高金融機構的積極性，使得高風險對應高收益，應允許金融機構采取分層收取利息的方式，50%以下采取正常利息率，50%以上可適當收取更高利率。50%以下部分政府進行一定的貼息。農戶自行選擇貸款抵押率，通過此種方法更好地實現農戶和銀行雙方的利益均衡。

同時，金融機構也應靈活用款方式，比如在原來發放貸款的基礎上增加自助循環等產品特點。不斷開發農房抵押貸款產品，在貸款利率、期限、額度、擔保、風險控制等方面加大創新，簡化貸款流程，扎實推進農房抵押貸款業務試點工作。

3.4解放思想，加強信用建設

3.4.1 解放小富即安思想，突破小農意識

部分農戶小農意識仍然比較嚴重，怕擔風險，小富則安，農民不愿對其土地進行了流轉而出現“惜轉現象”。農戶要選擇適合與自身情況相符的當地經濟發展的新道路。學習政府政策，加深對政策的理解，以避免對政策產生誤解。對土地的所有權、承包權、經營權等要有新的認識。同時，要自主學習所從事農業生產的相關專業知識，提高生產技能和盈利能力，從而提高自身還款能力。

3.4.2 加快農戶信用檔案建設

鼓勵各金融機構積極開展信用戶、信用村、信用鎮(鄉)評定授信，并在鎮范圍內建立誠信平臺，表揚誠實守信農戶，一直按期還款的應考慮逐步提高貸款額度降低貸款利率；對不守信的農戶加大違約懲戒力度，延長違約不可再貸款年限，并對其在山林、水面承包、就業、土地流轉等方面予以限制，從而為農房抵押貸款提供一個良好的信用環境。

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收入日期：2017-07-12

SRT計劃項目 (1627A16)

趙亞玫(1996—)，女，安徽宣城人，大學本科在讀，金融學專業，E-mail:807471268@qq.com。

文獻著錄格式：趙亞玫，袁月明，朱蘇禹，等. 宣城市宣州區宅基地抵押貸款可獲性影響因素分析[J].浙江農業科學，2017，58(10)：1848-1854.

10.16178/j.issn.0528-9017.20171051

F311

A

0528-9017(2017)10-1848-07

(責任編輯張才德)