淺析房地產企業并購價值評估

滕金林

【摘 要】隨著宏觀調控和市場競爭的加劇，以資本為紐帶的房地產企業并購層出不窮。房地產企業并購價值評估是并購的核心，關系到并購雙方的收益和并購活動的成敗。并購可以看作是企業控制權運動過程中的一種權利讓渡行為，成功的并購往往能為企業的發展創造新的機遇和條件，目前并購已經成為房地產企業提升市場競爭力的重要手段。本文通過分析房地產企業并購產生的動因，研究此類并購企業價值評估特色和應注意的問題，為此類并購過程中的目標企業價值評估提供思考的方向。

【關鍵詞】房地產；企業并購；價值評估

我國房地產調控的大背景下，房地產企業的生存發展更為艱難，企業間的并購日益頻繁。房地產企業之間并購的主要目的是獲得被并購企業的土地使用權，進行土地儲備，以此來增強自身的市場占有率和競爭能力，獲得后發優勢。目前，我國房地產業并購數量持續增加，房地產并購已經占據各行業之首。而現階段國有資本在房地產行業的調整和新進入者的涌現則進一步推動了房地產行業的并購整合。

一、房地產企業并購產生動因及風險

（一）房地產企業并購產生原因

企業并購主要來自于當前我國宏觀調控政策和市場競爭的壓力，為應對房價增速過快和通貨膨脹節節攀升的局面，我國政府開始采取加息、提高存款準備金率等一系列貨幣政策，宏觀調控政策的持續出臺，使得銀行普遍將資源向大型主流開發商傾斜，一些中小開發商資金鏈緊張。房地產行業融資緊張，相應的并購案例和并購金額均出現增長趨勢。同時房地產市場競爭加劇，隨著我國限購、限貸等一系列調控政策的出臺，中小型企業面臨嚴重的沖擊，土地資源的成本增長，產業的優勝劣汰機制也是企業進入與退出的重要原因。

（二）企業并購存在的風險

首先，對目標企業的估價是并購交易的核心內容，成功并購的關鍵就在于確定合理的交易價格。財務風險表現在并購保證和資本結構有關的資金來源風險，具體包括資金是否在數量上和時間上需要保證，融資方式是否適合并購動機，債務負擔是否會影響企業的正常生產經營等。房地產并購的項目風險在于收購項目與公司戰略是否吻合，并購戰略只是企業發展過程中的一個經營戰略，它必須和企業的長遠整體戰略相匹配。房地產并購的管理風險主要來自整合風險。房地產企業并購整合的內容涉及資產、財務、組織、管理、人力資源和企業文化等方面，是一個非常復雜的過程，并購整合是房地產企業并購成功的關鍵，只有從戰略、有形資源、無形資源等方面做到整合，才能真正實現房地產企業的并購戰略目標。

二、現階段房地產企業并購的理論基礎

（一）合理的價值評估理論

房地產企業并購價值評估是在企業價值評估的基礎上所進行的延伸和擴展。在研究企業并購價值評估時前，需要首先了解企業價值評估的理論。評估企業價值首先要明確企業價值的內涵和特性，這也是了解企業并購價值重要前提。目前采用的方式有無償劃撥或有償并購，對目標企業的土地使用權往往不評估或作價很低，大部分只評估其地上建筑物，使并購企業可以無償獲得或以很低的價格獲得目標企業的土地使用權。正如經濟生活中的大多數行業都具有繁榮和蕭條的周期性一樣，已開發地產的價值也存周期性，這樣也會使得土地的價值存在周期性。企業價值是公司現時獲利能力和潛在獲利機會的貨幣化表現。公司價值一般是指普通股股東權益的實際價值，它是公司目前股權帳面價值和從現在起到可以預見的將來這一歷史時期內產生的經濟增加值的現值之和，因此，在對目標企業進行價值評估過程中應該考慮土地的價格和股市以及經濟周期之間的關系，以更好地反映其真實價值。

（二）并購類型分析

并購類型整體上分為：戰略合作、資源整合、業務擴張、借機觸地等多種方法[1]。戰略合作企業規模較大，各自擁有一定優勢，從戰略的高度考慮企業的合作，并購后有助于實現優勢互補。并購方全額收購增發的股權。從而擁有被并購方增資擴股后的較大部分股權，并購方成為第一大股東，而被并購方降為第二股東。資源重組是企業都掌握一定的資源，但是一方具備明顯的優勢，為了發揮資源的最大效用，由共同的關聯方進行資源控制權的調配。被并購方的房地產資源被多個并購方整合，達到資源的重組利用。業務擴張是指企業處于高度成長期，有內在擴張需求， 通過收購兼并方式的企業可以迅速做大做強或事先在某個區域市場的立足。借機觸地是在于企業原先并不從事房地產業，通過收購兼并“觸地”尋求新的業務增長點或實現多元化的經營。現階段戰略并購方式在全國各大房地產企業并購中己經相當常見，同時，隨著房地產業并購趨勢的加劇，戰略并購將會是一大趨勢。

（三）并購企業價值評估特點及注意事項

基于土地資源并購中，企業價值評估要注重企業并購價值內涵：內在價值和戰略價值相結合。有些企業在選擇并購目標時，將那些要素資源豐富尤其是有大量土地使用權或地理位置較好的企業作為并購目標，但企業并購價值，并不是簡單地由各單項資產價值和債務的代數和，因為并購的目的是為了通過后來的經營活動來獲取收益，決定企業價值大小的因素相當多。對于擁有大量土地或者優越地理位置企業的并購，目前采用的方式有無償劃撥或有償并購，對目標企業的土地使用權往往不評估或作價很低，大部分只評估其地上建筑物，使并購企業可以無償獲得或以很低的價格獲得目標企業的土地使用權。并購企業的目的應著眼于并購整合后企業的增值能力，所以企業并購價值的價值類型應選擇投資價值，而不是市場價值或持續經營價值。企業的投資價值與市場價值和持續經營價值是可以相互轉換的，并購會產生協同效應，在對目標企業的價值評估過程中，也應包括資源要素產生的價值。

房地產并購企業價值評估是市場經濟的基本行為之一，它具有和其他評估行為如資產評估、資信評估、項目評估不同的特征[2]，因為此時評估是完全站在并購方的角度，評估目標企業的價值，考慮更多的是考慮評估價值和經濟環境的關系，判斷目標企業未來能帶來的收益所能產生的協同效應等。在評估過程中要結合并購主體的結果差異，同一個并購對象，對不同的企業有不同的價值，由于并購雙方資產配合度不同，經營能力不同，所發揮的整合效應有大有小，所取得利益增量也會不同。從短期來看，上市公司儲備土地的價值與其股票二級市場的價格之間并不存在線性關系，但是，從長期來看，地產股的股票價格對房地產公司的價值評估具有重要的參考。在評估過程中要注重的評估的整體性，并購方更加注重目標企業的整體價值。目標企業價值是指目標企業作為整體而言的價值，是目標企業占用的固定資產、流動資產、無形資產等全部資產價值的總稱。目標公司可能會因為協議出讓遺留問題使其土地使用權在法律上有瑕疵，在價值評估過程中應合理評估交易風險和投資收益。強風險性也會對評估結果產生影響，任何人都沒法準確預計市場的反應以及并購后的企業未來的收益情況，所以，這種風險所產生的不確定性也會影響到并購企業對于目標企業當下的價值評估。

三、結語

房地產并購有助于房地產企業挖掘規模經濟效益，提高房地產業的總體素質。在房地產企業并購中，土地是一項特殊的資源，它在并購過程中的定價要考慮多項因素，尤其是與經濟形勢和國家政策密切相關，應做好四個方面工作，繼續鼓勵和支持企業并購；合理定位政府在企業并購中的角色；引導企業通過并購實現商業模式創新；提高企業在并購中的風險意識。

【參考文獻】

[1]呂其銀.我國房地產業并購戰略研究[D].東南大學，2006.

[2]許鈺川.對我國企業并購的動因及對策分析[J].農村經濟與科技，2008（12）.endprint