城市社區商業供給模式及政策建議

路紅艷

中圖分類號：F713 文獻標識碼：A

內容摘要：社區商業是城市商業體系的重要組成部分，是滿足居民綜合消費和社交生活的重要載體。受體制、規劃、政策等多種因素影響，我國社區商業發展滯后，特別是新建社區商業服務配套不足，無法滿足居民消費需求，迫切需要以推進內貿流通供給側結構性改革為著力點，以“互聯網+流通”為契機，進一步探索適合不同規模、不同類型的社區商業發展新模式，完善網點布局和業態配置，創新社區管理機制，促進社區商業供給與需求精準有效對接。

關鍵詞：社區商業 便利消費 供給模式 互聯網+

社區商業是以社區為基本生活單位發展起來的商業形態，是城市商業的基礎，也是營造宜居生活環境、提升居民生活品質的重要載體。社區商業不僅能夠滿足社區內居民的服務、休閑、購物、娛樂等多種綜合性需求，實現便民利民，增加居民的幸福感和粘合度，而且能夠促進鄰里交往、增進社區鄰里關系。近十多年來，盡管國家和各地一直都在著力通過實施進社區商業“雙進工程”、社區商業示范工程、電子商務進社區工程、15分鐘便民生活圈建設等系列工程和措施促進社區商業發展，但依然沒有改變城市社區商業供給不足、供給質量低下的短板問題。相關研究表明，在歐美國家，社區商業占社會商業總支出的比例達60%-70%，而目前我國社區商業這一比例還不足30%。因此，順應居民消費便利化和“互聯網+流通”發展趨勢，迫切需要以問題為導向，以內貿流通供給側結構性改革為著力點，著力創新社區商業供給模式和機制，補齊城市商業體系發展短板。

城市社區商業發展面臨的痛點問題

社區已成為居民日常生活消費的重要場所。但與城市中心商業、區域商業大型商業綜合體相對過剩形成鮮明對照，我國社區商業發展明顯不足，主要存在以下問題：

社區商業用地和用房不足。目前，我國大多數城市主城區的老舊社區，由于用地和用房缺乏，地價和房租昂貴，造成菜店、早餐店、家政、再生資源回收點等居民生活必需的業態和網點難以進入社區。特別是一些老舊社區商業用房普遍存在產權碎片化問題，其中的社區商業和生活服務網點多由個體經營者租賃經營，社區商業用房難以統一整合并合理配置生活服務業態。與此同時，多數城市新建社區缺乏對商業用地和商業用房規劃，社區商業和便民生活服務設施建設明顯不足，居民消費不便利問題突出。

社區商業業態配置不完備。按照公共產品理論，對于保障民生和城市安全穩定的設施應屬于公共產品。社區商業服務網點作為保障城市居民生活的最基礎的載體和平臺，應作為公益性設施，由政府進行投資建設或給予財政補貼。目前我國政府尚未明確社區商業服務網點的公共產品屬性，國務院出臺的《關于推進國內貿易流通現代化建設法治化營商環境的意見》（國發〔2015〕49號）雖然將社區商業設施作為“微利經營的流通設施”，但依然沒有將社區商業列為公益性設施，這在很大程度上制約了社區商業服務網點的配置和業態的配備。目前，我國很多城市社區商業只能提供居民對應急商品的需求，餐飲、小型建材、通信器材、理發店較多，而標準化菜市場、便利店、家電維修等便民生活服務網點較少，有特色的休閑娛樂、社區日間照料中心等更是嚴重不足，不能充分滿足社區居民的多元化需求。以便利店為例，我國便利店的數量、覆蓋率與發達國家和地區相比存在較大差距。《中國便利店發展報告（2014）》顯示，以每百萬人擁有便利店數量統計計算，中國城市平均為54家，其中北京約145家，上海約290家，而日本是388家，中國臺灣地區約達到425家，差距非常明顯。

社區商業管理體制亟待創新。社區作為我國城鎮化建設中的重要載體，其商業服務設施配置涉及商務、民政、食藥監督、消防、衛生、環保、文化、郵政等諸多行政部門。在現行體制下，社區居委會作為基層群眾性自治組織，接受地方民政部門的工作指導，社區建設工作的牽頭部門為民政，但社區商業服務要接受商務、食品藥監、消防、環保、衛生等多部門的條塊管理，形成了社區商業多頭管理與監管缺位并存的現象。

城市社區商業供給模式選擇與業態創新

從我國社區商業發展現狀來看，目前比較普遍的模式有傳統底商模式、15分鐘生活服務圈模式和線上線下融合的智慧社區商業發展模式三種（見表1）。其中，傳統底商模式由于存在商業用房產權相對分散、業態配置不完配、重復建設、惡性競爭等問題，已面臨巨大的發展壓力。15分鐘便民生活服務圈和智慧社區商業模式正在全國大多數城市積極推廣和應用，并成為未來社區商業發展的主要趨勢。

同時，也存在以蘇州工業園區為代表的鄰里中心模式、社區商業綜合體模式等，其中，按照《國務院辦公廳關于促進內貿流通健康發展的若干意見》（國辦發[2014]51號）提出的“推進社區生活綜合服務中心建設”的要求，目前北京、上海、成都等一些城市也在積極探索規劃建設一站式社區商業綜合體。但總體上，這些發展模式仍處于探索階段。

綜合上述現有城市社區商業發展模式，順應城鎮化加速推進、居民消費結構升級和線上線下融合等趨勢，應根據新城建設和老舊社區改造，按照不同社區人口規模、社區檔次和新老舊社區選擇和創新不同的社區商業模式。未來在我國城市社區商業體系建設中應著力推動以下五種社區商業模式發展：

（一）社區生活中心模式

社區生活中心是融合多種商業業態和服務功能的載體，除承擔社區商業中心滿足人們日常購物或服務需求的功能外，也承擔社區的文化中心、休閑中心和社會交往中心功能。該模式主要適合一二線城市中人口規模較大的新建大型居住區以及若干社區相互連接區域。在業態配置上，社區生活中心以家庭休閑、品質生活、娛樂體驗、引領時尚為核心，既要建設功能復合、品質高端、休閑體驗的購物中心，也要建設社區圖書館、特色餐飲街、慢生活主題商業街、社區養老服務中心、社區醫院（診所）等設施，并引進電影院、藝術展覽、兒童樂教中心等新型業態，通過將人文、生活、藝術與時尚相結合，把社區變成高品質、中高端檔次、體驗化生活場景，滿足居民購物、休閑、養老、文化、體育、娛樂等服務需求。endprint

（二）鄰里中心模式

鄰里中心（Home by Home）是源于新加坡的新型社區服務的概念，指通過設立集合商業、文化、體育、衛生、教育等多種生活服務設施的居住區商業中心，為鄰近居民提供“一站式”服務。該模式主要適合人口規模適中的新建社區，業態配置要求集合基本公共服務、公益服務以及商業服務等多種服務業態，包括大型超市主力店或社區型百貨店、24小時便利店；書坊、休閑游樂場所等文化娛樂設施；銀行、郵局等社會服務設施；餐飲店、社區日間照料中心、美容美發中心、健身中心、修配服務站、再生資源回收站等生活設施，以及兒童教育等教育設施，同時要提供一定的公共活動空間，營造自助互助鄰里文化，提高居民社區幸福感。

（三）社區生活綜合服務中心模式

社區生活綜合服務中心是按照集中或相對集中的原則，配置社區商業和便民生活服務設施的載體。該模式主要適合人口規模在1.5-3萬人左右的新建社區或改造提升的老城區，主要要求配置標準化菜市場、24小時便利店、大眾餐飲、家政服務、理發、維修、配送等便民服務業態，為社區居民提供便利化服務。與社區生活中心、鄰里中心相比，社區生活綜合服務中心主要以便民生活服務業態為主，服務人口規模相對較小，更適合中低檔中型社區。

（四）社區便民生活服務圈模式

社區便民生活服務圈主要是考慮到社區集中商業用地不足，在原有社區商業網點的基礎上，探索利用分散的商業用房資源，拾遺補闕，形成生活服務圈的模式。該模式主要適合1.5-3萬人口的已建社區或1.5萬人人口以下的中小型社區，主要通過推動國內外知名服務企業進入社區，推進社區便利店、標準化菜市場改造、家政服務網絡、再生資源回收體系等便民服務網絡建設，配置早餐、洗染、美容美發、家政服務等居民生活服務網點，完善社區居民生活服務業態。這種模式是城市發展進程中一種過渡式模式和階段性產物，未來隨著城市居住區整合和智慧社區商業發展，該模式可能逐漸被鄰里中心、社區生活便民服務綜合體、社區商業電子商務平臺等其他模式所取代。

（五）“互聯網+智慧社區”商業模式

隨著信息技術特別是互聯網移動終端的快速發展和應用，社區居民的消費習慣已逐步從以往的“自己到店”向“貨品、服務配送到家”轉變（徐印州、林梨奎，2016）。順應這一趨勢的變化，社區商業也形成了“互聯網+智慧社區”商業模式。具體又分為兩種模式：一種是通過整合電子商務平臺和城市社區商業網點，發展線上線下融合的社區商業O2O模式。在線上，主要有社區綜合服務平臺、垂直便民服務平臺和社區智能化信息細化服務平臺，這些平臺通過關注和與線下社區商業網點合作，提供社區“最后一公里”服務。另一種是智慧社區平臺模式，主要是圍繞智慧社區建設，以社區或企業為主體打造基于云服務智慧社區平臺和社區分享服務平臺，發展平臺集成服務和精細化定制服務，通過整合線下商家和物流配送企業，在社區配置智能提貨柜、自助提貨點，為居民提供日常購物、配送等多種便民服務，促進社區商業和生活服務向智能化方向發展。這種模式與其他四種模式存在互相依賴、互為補充關系，是社區商業發展的主流趨勢。

推進社區商業體系建設過程中應注意的問題

一是合理確定公益性和商業性業態配置比例。根據社區人口規模、收入水平、消費傾向等，合理配置社區公益性和商業性業態，既要保障基本公共服務和公益性服務，如標準化菜市場、社區圖書館、社區日間照料中心、社區健身中心等服務設施供給，也要保障商業性便民服務如便利店、快餐店、藥店、美容美發等設施和業態有效供給。

二是強化社區必備型商業網點配置。各種社區商業模式要重點配置菜市場（店）、生鮮超市、綜合超市、社區超市、便利店、餐飲（含早餐）、家政服務、養老服務、再生資源回收點，鼓勵發展美容美發、藥店、洗染、維修等居民生活必備型商業網點。

三是高度重視社區連鎖便利店的配置。借鑒日本便利店發展經驗，以社區生鮮便利店、社區綜合便利店為載體，搭載多樣化生活服務，推動建立一批標準店和示范店，形成以連鎖便利店為支撐的社區商業體系。

四是推動社區商業與社區物流配送協同發展。適應社區電子商務的發展，要推進社區商業物流配送體系建設，鼓勵商業企業與電子商務平臺、快遞企業合作，發展店鋪自提、配送到柜以及以實體店為基地送貨上門等業務，健全預約服務、上門配送、物品接收、維修、洗衣等便民服務功能，完善社區便民服務網絡。

五是注重社區養老服務中心建設。老齡化已成為我國未來重要的社會問題，也將成為社區商業重要的關注點。在推進各種社區商業模式創新發展過程中，應積極引入以健康養老醫療為核心的醫療服務、養老服務等業態，推動社區養老服務發展，提升和拓展社區商業服務功能。

推進城市社區商業發展的政策建議

加強社區商業發展頂層設計。我國社區商業發展滯后的最根本原因在于社區商業缺乏規劃，自發性和隨意性較強。為推動社區商業創新發展，提升社區商業發展水平，上海市《上海市15分鐘社區生活圈規劃導則（試行）》對社區商業和服務進行規劃和引導。各地應借鑒上海經驗，加強社區商業發展頂層設計，制定社區商業發展規劃和標準，優化社區商業網點配置和布局，提升社區商業供給能力和水平。

完善社區商業治理機制。相對于城市商業中心，社區商業管理較為復雜，涉及多個利益主體，各地在推進社區商業體系建設過程中，要明確社區商業管理要求，創新管理理念和方式，探索適應城市建設的社區商業管理模式和機制。對于涉及商務、民政、文化、郵政等部門管理的社區商業和生活性服務業態，應建立部門協調機制，由社區居委會統籌負責社區商業及服務設施綜合配置，或成立相關社區商業委員會，統一收購分散的產權，交由專業的商業管理公司管理運營。鼓勵在社區商業規劃、招商、開發、運營方面具有領先經驗、專業能力的大型零售商、專業的商業地產開發商以及商業企業和地產物業公司采用聯合開發等方式參與到社區商業的開發中。采取政府委托管理方式，選擇專業的商業管理、運營團隊對社區項目進行招商、運營管理、營銷和業態調整。

加強社區商業用地用房管控。對于城市老舊城區，由于社區商業發展空間有限，要通過行政購置、房產置換、集中連片租賃等方式，以及利用廠房、平房騰退出的區域，推進社區商業便民綜合體建設，強調社區商業服務功能完善，加大對原有網點進行改造升級的力度。新建社區要通過建立商務、財政、城建等多部門聯席機制，在社區開發建設時統一規劃建設商住分離、業態齊全、功能完善的社區生活中心、鄰里中心等。同時，要嚴格落實新建社區商業和服務設施面積占社區總面積不低于10%的政策，堅決制止和糾正不按規定建設配套商業設施、隨意改變配套商業用房規劃用途性質的行為。

完善社區商業促進政策體系。為支持社區商業發展，在城市建設配套費或服務業發展專項資金中應安排一定比例專項資金，以投資入股、產權置換、公建配套、回購回租等形式出資購買部分社區商業用房，用于支持社區商業必備服務網點建設。如可采取補貼方式支持社區生鮮便利店、社區商業便民服務綜合體建設，強化公益性功能，確保商業網點的總體規模、空間布局、業態結構和服務功能滿足經濟發展需要和人民生活需求。對部分具有公益性質且市場化運營的商業業態，如社區菜店、日間照料中心等按一定比例減免所得稅。endprint