中國海外商業物業投資需注意的問題與優化途徑

張德春

摘 要：近年來，中國投資者紛紛拓展海外市場，開始在海外進行商業物業的大規模投資。雖然現階段取得了較好的投資成果，但在具體投資過程中仍面臨著海外商業物業稅目多、物業面積計算方法不統一及中介誠信缺失等諸多問題。由此，本文首先分析了中國海外商業物業投資現狀，隨后深入探究了投資者在海外投資商業物業需注意的問題，最后提出了相應的優化途徑。

關鍵詞：海外投資；商業物業；注意問題；優化途徑

近幾年，在投資海外市場中，海外地產業尤其是商業物業逐漸進入國內投資者視野，并獲得大規模投資。從海外商業物業投資類型來看，主要包括辦公物業、酒店物業、商貿物業和休閑娛樂物業四種類型。2017年前5月對外商業物業投資達202億美元，同比增長65%。但是，在拓展海外市場過程中，中國投資者逐漸發現海外商業物業投資，仍需注意很多問題。因此，認真系統地梳理海外商業物業投資需注意的問題，對擴大海外商業物業投資具有重要的參考與借鑒意義。

一、中國海外商業物業投資現狀

（一）投資規模增長迅速

近年來，與國內商業物業市場欠佳的狀況相比，海外商業物業投資需求旺盛，中國投資呈現出爆發式增長。據世邦魏理仕報告顯示，2011-2016年，中國資本投資海外商業物業的年復合增長率高達70%，2016年投資總額為294億美元，2017年前5月投資總額已經超過200億美元。此外，由于發達國家經濟開始復蘇，刺激經濟增長的政策頻頻出臺，國外市場對國際資本投資非常歡迎。在此背景下，國外各大城市持續吸引中國資本投資本國商業物業，中國內地企業紛紛順應外國經濟發展趨勢，積極拓展海外物業市場，增加商業物業投資數量與規模。據觀點地產網調查數據顯示，2017年上半年，中國投資海外商業物業千萬美元以上項目數量也已經超過540個，較去年同期增長約為16.8%?？梢?，目前，中國企業投資海外商業物業規模不斷在增加，且呈現出發展迅速狀態。

（二）投資主體呈現多元化趨勢

隨著國內經濟下行壓力加大，眾多企業紛紛在海外尋求資產增值項目，商業物業投資受到中國投資者的普遍青睞。五年前，中國投資海外商業物業的主體主要是中國主權基金和大型保險公司。但近年來，隨著國內商業物業市場受經濟增長減速的影響，收益空間越來越小，加之國外商業物業投資限制較少，且法律規定相對寬松，房地產企業及其他非物業企業開始進軍海外商業物業市場。目前，已形成中國主權基金、大型保險公司、房地產開發企業及其他企業或個人多元投資主體并存的局面。據環球投資網發布數據顯示，2016年，在海外商業物業投資中，保險公司投資占比35%，地產商占比27%，中國主權基金占比16%。在我國商業物業投資主體越來越呈現出多元化趨勢的背景下，將推動海外商業物業投資更加快速發展。

（三）發達國家或門戶城市是投資主要區域

當前，我國對海外商業物業投資不斷擴大，歐洲、美國、澳大利亞和加拿大已成為主要投資國家。從具體城市來看，主要集中于門戶城市，如倫敦、紐約、洛杉磯、渥太華、華盛頓、悉尼、墨爾本、巴黎、柏林及哥本哈根等。根據萊坊的統計數據顯示，2016年我國海外商業物業投資中，紐約的投資資金最大，約為67.2億美元左右，悉尼和墨爾本緊隨其后，合計中國商業物業投資約45.4億美元以上。倫敦也是中國投資者投資商業物業的重要城市，2016年累計投資額超過34.6億美元。而在發展中國家的投資較少，據商務部不完全統計數據顯示，目前，中國投資者僅在亞洲部分國家開展少量的物業投資項目，如2016年，在越南、柬埔寨、老撾等國家投資商業物業資金合計僅為6.4億美元左右。由此看出，中國海外物業投資主要集中在發達國家，以及大型門戶城市，而發展中國家的投資相對較少。

（四）辦公物業和酒店物業投資比例較大

在海外物業投資中，住宅開發遠不及辦公物業和酒店物業的回報率同時，辦公物業和酒店物業能夠規避國外諸多法規政策的限制。并且，近幾年，國際旅游不斷受到國內居民的熱捧，海外酒店物業市場需求也更加擴大，國內投資者重視程度更持續增加。在此背景下，中國投資者對海外酒店物業和辦公物業特別青睞。據萊坊統計數據顯示，2016年，投資海外物業的中國資金中，海外辦公樓物業投資額超過122億美元，占比45%左右；投資酒店物業超過103億美元，占比38%以上；投資商貿物業和休閑娛樂物業資金合計約為46億美元，占比僅為17%左右?？梢?，近年來我國在海外商業物業投資中，辦公物業以及酒店物業投資比例極大。

二、中國海外商業物業投資需注意的問題

（一） 商業物業政策以及投資回報率

中國投資者海外商業物業投資時，面臨無法及時掌握商業物業政策變動以及投資回報率等問題。例如，目前澳大利亞與加拿大等國家，非本國居民物業投資可以享受到銀行按揭貸款利率與本地居民相同待遇，貸款政策非常優惠與寬松。塞浦路斯規定非歐盟國家居民只要購置30萬歐元以上的物業產業，即可獲得該國永久居留權，又能夠享受本國公民待遇。但是我國商業物業投資商對這些了解甚少，選擇在這些國家投資的商業物業投資商占整個投資比不足10%，應該在充分了解清楚這些優惠政策以后，相應的加大投資。此外，中國商業物業海外投資過程中，需要深入了解投資回報率。據第一太平戴維斯發布的報告顯示，2016年全球商業物業投資熱門城市中，悉尼、洛杉磯與舊金山的寫字樓物業投資回報率較高，分別為5.62%、5.02%與4.7%。而歐洲的柏林、杜塞爾多夫和法蘭克福等城市的寫字樓收益率均在4.1%左右。倫敦寫字樓投資回報率則更低，為2.9%。而在亞洲城市中，越南的胡志明市與河內市，以收益9.3%和9%成為全球最高收益率的城市，但較高的收益率必然潛藏較高的投資風險。因此，在投資海外商業物業時，要清楚國外商業物業政策、投資回報率以及面臨的風險，這樣才能使投資更加合理。

（二）海外商業物業稅費類目及稅率

近年來，中國商業物業海外投資活動不斷增強，對中外經貿往來的規模化發展提供了契機，但在此過程中仍需注意許多問題，尤其需要注意物業投資稅費方面問題。如英國的商業物業稅費類目繁多，主要包括印花稅、增值稅、市政物業稅、個人所得稅、資本利得稅5種稅費。其中，資本利得稅為18%和28%兩個梯度，市政物業稅額每年在900-3000英鎊之間。而法國的稅收系統以復雜性、高稅率以及極高的行政成本著稱。如果購買5年以內的法國商業物業則需繳納19.6%的增值稅，且在持有期間，每年仍需繳納居住稅和房產稅，二者最高的稅率分別為43%和33%。此外，以個人名義購買法國商業物業時，還要繳0.5%-1.8%富人稅。南非作為發展中國家的商業物業稅費也較高，如購買1000平米的商業物業，每年需繳納3000蘭特的物業稅，還有一些其他的稅費。如2014年，上海證大集團在南非約翰內斯堡建設的南非沐德坊新城的物業投資項目，由于沒有對商業物業后期稅費進行充分調研了解，導致投資成本增加，投資收益減少。因此，中國投資者在投資海外商業物業時，要格外注意投資國的稅費類目及對應的稅率，避免這些問題導致投資收益降低。

（三）商業物業地理位置的選擇

投資海外商業物業，尤其是發達的資本主義國家或地區的物業，即可獲得物業永久產權。所以，中國投資者可以較少關心商業物業產權，而對所投資商業物業的盈利能力及未來升值空間需要格外重視。因此，中國投資者要注意選擇商業物業地理位置的問題。目前國外的一、二線城市始終是商業物業布局的首選區域，但是不同的城市、不同的區縣卻有著不同的差別，并且有些城市不適合商業物業投資。舉例來說，美國紐約一直是中國投資商業物業最重要的城市，但不同的區域適合不同商業物業投資。若投資酒店和寫字樓物業，則應選擇繁華的曼哈頓；若投資休閑娛樂物業，則因選擇饒舌樂和嘻哈文化氛圍濃重的布朗克斯區；若投資商貿物業，則應選擇具有人口優勢的皇后區。但是，如果在布朗克斯區和皇后區投資酒店，則不會帶來較大的收益。如在這兩個區域投資酒店的中國投資者，2016年的現金凈回報率平均僅在3%-4%之間。可以看出，選擇商業物業位置時，要注意地理位置的選擇，避免選擇不合理的區域，產生不必要的投資風險，進而導致無法獲得較高的收益。

（四）國外商業物業面積計算方式

中國投資者在海外投資商業物業時，需注意海外商業物業面積計算方式。如美國的商業物業面積是以使用面積來計算，而不是以建筑面積計算，使用面積是以建筑物各層平面中直接為生產使用的凈面積和為準。澳大利亞與美國相似，商業物業按照使用面積計算。但值得注意的是，澳大利亞在計算商業物業面積時，不計算垂直高度低于2米的平層房屋和地下室、跨房屋通道和出戶設施及樓頂的設備設施。再以德國為例，德國商業物業交易面積一般為實際利用面積，而將墻壁、走廊、電梯間等面積排除在外。而國內商業物業面積則是按建筑面積計算，不僅包括室內面積，還包括墻壁、樓道、電梯間等空間的平面面積?？梢钥闯觯瑖鴥?、外商業物業面積計算存在較大差異，這就要求中國投資者在考慮海外商業物業投資時，不僅要考慮商業物業價格及位置，還要注意物業面積計算方式，以確保獲得商業物業本身面積、車庫面積及其他面積的準確數字，避免因計算方式差異導致投資失誤。

（五）商業物業海外中介機構

隨著我國商業物業海外投資者經濟實力的增強，一些企業與個人投資商為了提高投資效率，選擇海外中介機構，開展其商業物業投資活動。但是值得注意的是，某些國外商業物業投資領域的部分中介存在誠信缺失問題。具體來說，部分海外物業中介機構為了推銷商業物業項目，宣傳過程中故意隱瞞投資收益或政策狀況。例如，2016年，葡萄牙從事商業物業投資業務的REMAX中介公司，對眾多他國中小投資者或個人進行商業物業資產宣傳時，過度宣傳葡萄牙資產收益方面的信息，而對不利于投資者的政策則較少明示。其中包括葡萄牙政府規定外國投資者只有購買超過50萬歐元的商業物業，且個人通過葡萄牙語A2考試，才可獲得該國永久物業產權的這一政策。并且，由于上述原因，中國順誠（00531-HK）附屬公司因受到單方面的不利引導，沒辦法只購買小面積商業物業，最終也無法獲得該國永久物業產權。由此可知，目前中國投資者在海外投資商業物業時，輕易信任物業中介的推銷宣傳，導致投資失誤，帶來不必要的損失。

三、推動中國海外商業物業投資的優化途徑

（一）建立海外商業物業投資信息共享機制

目前，中國在海外進行商業物業投資中，仍以單獨企業或個人進行置業，投資所獲得的信息資源不能在行業中共享，尤其是一些對投資收益及風險的信息無法及時傳遞給意向投資者。因此，中國應通過海外投資行業協會或海外商業物業投資組織，建立海外商業物業投資信息共享機制，為增加海外商業物業投資收益、降低投資風險提供基礎保障。具體而言，投資者之間可以將海外商業物業政策、物業稅目稅率、物業面積計算方式等基本信息進行共享。同時，可以分享目標國商業物業投資經驗，及一些海外中介機構誠信問題等方面的信息。投資者之間還可以對不同國家、不同區域的不同物業類別，進行投資收益率、投資風險進行充分交流溝通，減少意向投資者盲目投資現象發生。在此基礎上，各投資商之間應加快形成海外商業物業投資信息共享機制，降低資源信息獲取成本，減少中國投資者海外商業物業投資風險。

（二）健全海外投資保險體系，保障投資者合法權益

海外投資保險制系是一種政府保證，保險人不僅有政府機構性質，又與政府商業物業投資保證協定聯系緊密。因此，我國應借鑒國外的保險經驗，持續健全海外投資保險體系，更好的維護在海外進行商業物業投資者的合法權益。并且，促使中國保險審批和業務經營機構升級，即由“合一”模式轉向“分離制”模式。在項目審批方面，應有效發揮各國家對海外商業物業投資的綜合作用，包括商務部的監管與指導作用、財政部門的支持作用和外交部的外事關系協調作用等，構建完善的商業物業投資保險體系，減少額外人力、物力資源方面的浪費。在投資保險種類設置方面，應在多個層面進行設置。除了國內物業建造保險、物業保證保險、物業租售保險和物業日常經營管理保險之外，還應擴充營業中斷保險、并購限制保險等保險種類，提升我國對中國投資者海外投資商業物業的保障能力。

（三）按投資進度管理費用，確保資金流動性安全

商業物業海外投資的順利開展，需要對投資費用進行科學、合理、有效的管理，以此保證物業投資安全。對于首次進行商業物業投資者而言，尤其注意按照投資進度，合理管理商業物業投資費用。投資者還應了解全部涉及購買和持有商業物業成本的信息。并且，海外商業物業投資者可以考慮尋求熟悉物業投資的專業會計師援助，提高投資資金的管理水平。與此同時，海外商業物業投資者應先了解清楚自身權益、負債及收益狀況、處理突發事件的能力，降低投資成本。例如，管理長期的空租期及降低意外的維護成本等，以此應付諸如利率提高、土地稅、保險、維修和監管費等一系列商務物業所需的費用。此外，投資商應將保留的投資費用存入貸款對沖賬戶之中，以此降低貸款等負債比例，并在需要該資金時，能過做到隨時支取。同時，投資者應該對潛在的海外商業物業投資資金環節面臨的各種障礙，進行科學分析，做好防范措施和應急預案，確保投資資金的安全流動?？傮w言之，投資商應適當低估投資收入與高估投資費用，留存充足的流動性資金，保證海外商業物業投資順利安全進行。

（四）加強內控與市場分析，降低商業物業投資風險

中國投資者在海外投資商業物業時，重點關注內部管理與外部環境兩種風險。注意國外投資決策、收益預測和資金管理等內部管理風險，以及國外投資目標國的經濟環境與政策制度風險等外部環境風險。針對內部管理風險，中國投資者應根據國外復雜的投資環境，有針對性的進行投資分析，了解清楚海外投資對象的運營以及收益狀況，并科學決策。對于海外投資對象收益好、利潤高與口碑良好的商業物業領域，包括酒店物業與寫字樓物業，我國投資者可以選擇將主要資金投入于該領域。而對于海外投資收益一般的商貿、休閑物業，我國投資者應選擇少量投資，試運營，根據實際運營狀況，及時調整投資策略。而對于外部環境風險，中國投資者應及時測評國際投資環境，并掌握國外整體經濟發展態勢以及商業物業相關政策制度變動狀況，將商業物業投資風險降到最低。具體來說，投資商應提前獲得更多國外投資環境與投資項目的市場信息，選擇合理的區位、投資項目等，降低商業物業投資風險。

（五）合理加大亞洲商業物業市場投資規模

近幾年，中國受到發達國家和地區商業物業投資稅目繁多、稅率較高、投資收益率較低等問題的影響，在這些區域的投資收益逐漸降低。對此，中國投資商應抓住亞洲新興市場的投資收益率高的機會，加大該區域的商業物業投資規模。并且，中國投資商應順應目前亞洲資本流動呈現出“外流上升、流入下降、內流激增”趨勢，選擇在亞洲區域進行投資。尤其是應重視越南、泰國、柬埔寨與印度尼西亞等“一帶一路”東南亞國家投資機會，并逐漸將投資重心轉移過來。以馬來西亞為例，中國投資商應利用該國擁有龐大的華人社區，經濟環境良好條件，積極開展商業物業投資活動。與此同時，中國投資商應抓住馬來西亞政府正在積極推行促進物業產業發展計劃，陸續出臺投資優惠政策，并鼓勵外國投資者前來投資置業機會，中國投資者不斷擴大對該國的商業物業投資。整體而言，中國投資者應重視亞洲等新興市場的發展前景，積極拓展新的商業物業投資區域，逐步加大對這些區域的投資，以促進海外物業投資長遠發展。

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