現代城市住宅小區物業管理工作的探討

蔣燚

【摘 要】物業管理是指業主將環境、設備、建筑物、人員等以規章制度或者合同的方式來委托物業人員進行管理的整個過程。我國現代城市住宅小區物業管理工作還遠遠沒有達到成熟的階段，依然存在著較多的制約因素和影響因素，由此可見，務必要加強現代城市住宅小區物業管理工作。本文首先分析了物業管理概述及其特點，其次，深入探討了加強現代城市住宅小區物業管理工作的相應措施，其中包括：理順體制，明確責任；理順體制，明確責任；提高物業管理人員的能力和素質等，具有一定的參考價值。

【關鍵詞】現代城市；住宅小區；物業管理

一、前言

隨著廣大人民群眾的物質生活水平日益提高，人們在享受到舒適住房的前提下，對于居住環境的要求越來越高，物業管理行業也因此應運而生，經過多年的發展壯大，物業管理工作已經成為了現代城市住宅小區管理中的主要組成部分，為業主在小區內安居樂業提供了巨大的保障。但是我國現代城市住宅小區物業管理工作還遠遠沒有達到成熟的階段，依然存在著較多的制約因素和影響因素，由此可見，務必要加強現代城市住宅小區物業管理工作。

二、物業管理概述及其特點

物業是指通過人工修建的方式而形成的建筑物，以及其所在土地、環境、設施、設備等，具有較為明顯的使用價值。而物業管理則是指業主將環境、設備、建筑物、人員等以規章制度或者合同的方式來委托物業人員進行管理的整個過程。物業人員在管理時，務必要嚴格遵守所制定的各項規章制度和法律法規，竭盡全力來達到最佳的管理目標。與其它的管理形式相比，物業管理存在著較為鮮明的特點：

（一）物業管理范圍具有地區性

由于土地是處于固定位置，那么土地之上的建筑物，以及其環境、設施、設備等均處于固定狀態，自然其售后、開發、租賃、銷售、維護均只能在固定的地點來完成，而不能銷售到其它地區，這樣一來，物業管理范圍必然具有地區性。

（二）物業管理形式具有多樣性

不同的建筑通常所具有的功能會各不相同，無論是在建筑樣式，還是建筑類別，亦或者建筑結構、建筑規格，均存在著一定程度的差異。面對著這些不同類型的建筑物，那么物業管理方式就會隨之變化，這樣一來，物業管理形式必然具有多樣性。

（三）物業管理具有增值性與保值性

隨著人們對于居住環境的要求越來越高，再加上越來越多的人從農村涌入到城市，房地產供求矛盾在短期之內是很難解決的，由此可見，房地產的增值趨勢較為明顯，但是隨著使用時間的不斷增加，建筑物或多或少都會出現一定程度的損耗現象，那么就需要物業管理人員進行定期維護與修繕，這樣一來，物業管理也就具有增值性與保值性。

三、加強現代城市住宅小區物業管理工作的相應措施

（一）理順體制，明確責任

按照“條塊結合、屬地管理”的原則，采取“物業主管部門牽頭、相關部門協作、屬地政府管理”的工作方式，建立物業管理工作新體系。充分發揮縣（區）物業管理辦公室的監督管理作用，建立和規范現代城市住宅小區物業管理體制，理順物業管理職能。建議盡快在部分鎮（街道）組建社區居委會、黨支部，健全完善鎮（街道）物業管理辦公室等組織機構。由鎮（街道）人民政府負責對轄區內各個小區業主委員會的成立、換屆工作進行指導。監督，若出現物業管理糾紛的問題，那么還應該要在第一時間內進行調解處理。而社區居民委員會則要協助鎮（街道）人民政府來開展物業管理工作，并且適時引導各個小區業主委員會開展業主自治管理工作。

（二）完善制度，規范行為

建議建立健全物業管理各項制度，整頓物業服務市場，規范物業服務行為，推動我縣物業管理市場化、規模化、品牌化。第一，務必要對城市住宅小區的物業接管監督制度進行建立健全，尤其是要對物業驗收程序做到落實到位，避免出現物業管理與小區建設出現脫節的情況。物業服務企業應該要參與到城市住宅小區的綜合驗收、規劃設計等環境，務必要按照相應的法律法規來嚴格把關城市住宅小區的配套建筑、設施、設備等，做好城市住宅小區內物業設施（包括安保設施、公共服務設施、物業用房等）的驗收工作。第二，要對城市住宅小區的物業管理招投標制度進行嚴格執行，鎮（街道）人民政府應該要對此進行監督規范，物業服務企業應該要選擇管理水平高、管理經驗豐富、企業信譽好、資質合格的企業，切忌出現“誰開發誰管理”的情況。此外，還要采取多種措施來鼓勵城市住宅小區項目的開發企業主動、積極引進優質的物業服務企業，結合物業服務企業在提高物業管理覆蓋率、設備管理水平、服務合同質量和物業服務透明度上下功夫，通過明確管理責任、維護設備安全、確保服務質量、公開服務事項等措施，全面物業管理服務水平，最終實現現代城市住宅小區物業管理工作的可持續性發展。

（三）提高物業管理人員的能力和素質

隨著市場競爭日益激烈，提高城市住宅小區物業管理人員的能力和素質就顯得尤為主要。眾所周知，現代城市住宅小區物業管理工作是一項具有較強艱巨性、創新性、長期性、系統性的工作，只有通過不斷地教育、不斷地培訓，才能夠培養出一批專業背景豐富、綜合素質高、業務能力強的優秀人才隊伍，為現代城市住宅小區物業管理工作保駕護航。

此外，還可以結合物業服務企業和城市住宅小區的實際情況來對物業管理人員合理運用激勵機制，這樣可引導物業管理人員按照物業服務企業既定的發展目標去工作，確保物業服務企業的各項工作順利完成。與此同時，運用激勵機制還可引導物業管理人員端正世界觀、價值觀、人生觀，可同時提高他們的業務能力、專業知識與思想素質，恪盡職守地做好自己的工作。眾所周知，每一個人都有希望去追求的目標，而要實現這些目標，那么就需要有足夠的動力，而激勵機制恰好是動力的主要來源，激勵是通過滿足個人需要來引導他們在日常工作中的行為，提高他們工作的主動性、積極性，其關鍵就在于滿足物業管理人員在情感、興趣、心理、生理等多個方面的需求，以便使之潛力充分挖掘，使之充滿工作的動力。

四、結語

總之，現代城市住宅小區物業管理工作質量的好壞直接關系到廣大人民群眾的切身利益，務必要高度重視、多措并舉，為現代化城市的穩定、和諧發展保駕護航。

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