淺談營改增對房地產企業財務管理的影響

【摘要】營改增稅收制度的改革對消除重復征稅、降低企業稅負，激發企業活力發揮了重大作用。房地產企業開發周期長、經營區域廣，容易受國家宏觀經濟政策和地方環境的影響，實行營改增對房地產企業的影響較大。文章分析了營改增對房地產企業財務管理的影響，提出了營改增后加強房地產企業的財務管理舉措。

【關鍵詞】營改增 房地產企業 財務管理

隨著經濟社會的快速發展，我國的稅收制度也隨之發生了重大變革。從2012年1月1日上海試點營改增開始至2016年4月30日止，我國所有行業全面實現營改增，消除了重復征稅，并將新增不動產增值稅納入抵扣范圍，降低了各行業的稅負。而房地產企業不同于其他行業，受時間和地域的影響較大，且房地產行業所售商品的性質決定了銷售單價及單位成本的波動對利潤的影響是巨大的，因此實行營改增對房地產企業的財務管理影響也就十分重大，只有了解了稅收政策并制定合理的增值稅管理制度，才能不僅讓房地產這個行業降低稅負，更是讓每個房地產企業自身都能降低稅負。

一、營改增對房地產企業財務管理的影響

（一）對房地產企業內部控制環境的影響

實行營改增之前，房地產企業是繳納營業稅，對營業稅的繳納等相關稅收業務操作的比較多，業務比較熟悉，會計核算也比較簡單，一般只涉及“應交稅費-應交營業稅及附加、營業稅金及附加”等會計科目，根據企業的營業額和應繳稅率進行核算即可。但實行營改增后，會計科目和核算方法等都發生了變化，增加了許多細分的科目，增值稅進項的確認、抵扣、轉出、繳納等規定復雜繁多，如果對增值稅的申報交納業務不熟悉，一方面可能會發生漏記、錯記等問題，如果內部控制不到位，業務部門或將為了能順利完成報銷，滿足企業抵扣進項稅額的要求而去虛開增值稅專用發票；另一方面可能存在為少繳稅少開增值稅發票等違規行為，這就導致企業陷入稅務風險之中。

（二）對房地產企業內部控制程序的影響

近年來，我國多次出臺政策對房地產行業進行宏觀調控，經歷了限購、限貸到如今因地制宜的現狀。房地產企業面臨的宏觀政策、市場環境、行業競爭等可謂變幻多端，對房地產企業的內部控制程序也影響頗大。

首先是對風險評估機制的影響。企業一定要選擇靠譜的供應商合作，以免取得的增值稅專用發票無法認證或認證后變為失控發票而被稅務部門要求做進項稅額轉出處理。風險評估涉及財務、市場、銷售等各個部門，特別是對采購部門，以往房地產行業成本費用支出只考慮總價款，現在不僅要考慮支付的總價款還需要考慮進項稅額的高低以及能否抵扣的問題。比如在資金不太充裕的情況下，企業可能會選擇含稅總價低的供應商，盡管此供應商提供的發票不含稅金額大于其他供應商提供的，因為企業目前資金有限。這樣就需要企業設置風險臨界點來決定如何選擇。

其次是對信息溝通的影響。在實行營改增之后，稅收政策發生很大變化，抵扣明細、抵扣稅率、增值稅發票的領取、使用、繳納稅額的計算等，這些工作都需要及時與稅務部門溝通，了解新出臺的政策以及熟悉金三稅務系統的填報要點等。

（三）對房地產企業會計信息系統的影響

實行營改增后，房地產企業的會計核算方法也發生了很大的變化。在會計科目方面，營改增后，會計科目增加了“應交稅費-應交增值稅”，下設銷項稅額、進項稅額、進項轉出稅額、減免稅款、轉出未交增值稅以及轉出多交增值稅等會計明細科目，而且針對房地產老項目新增了“應交稅費-簡易計稅”科目進行老項目的增值稅核算。

在填報財務報表方面，實行營改增之前，營業稅通過“營業稅金及附加”在利潤表里直接反映出來，而營改增后，根據財會【2016】22號文，將“營業稅金及附加”科目更改為“稅金及附加”科目，利潤表中的“營業稅金及附加”項目調整為“稅金及附加”項目。由于增值稅為價外稅，在“應交稅費-應交增值稅”等會計科目下核算，并不通過利潤表進行反映，對凈利潤的反映產生一定的影響，即在稅率一樣的情況下，營改增后的利潤總額將有所增加，相對應的企業所得稅費用也將增加，但是總體凈利潤還是增加的。

營改增后，會計科目的變化要求會計信息處理系統同時進行更新和完善，應加強財務信息化建設，利用互聯網的便利條件逐漸淘汰可以用計算機替代的重復工作，讓員工從埋頭苦干中解放出來去做更有建設性意義的工作，這樣既節省了人力成本也降低了重復工作的錯誤率。

二、營改增后加強房地產企業財務管理的措施

（一）加強員工能力控制，促使業務人員水平與時俱進

首先，營改增后，對房地產企業管理者和財務人員提出了新的要求，財務人員對原營業稅政策十分熟悉，操作也很熟練，但對新實行的增值稅稅收政策、操作流程等還比較陌生。這就要求財務人員要加強學習，與時俱進，在日常納稅申報過程中加深對增值稅的了解，不斷提高專業技能和水平，建立相關明細輔助臺賬以便稅務檢查以及企業自身各項數據的比對。

其次，要加大對財務人員的培訓力度，企業財務負責人應多鼓勵財務人員自學或參加專業機構組織的培訓，加大對會計業務、增值稅的申報繳納、稅務要求等專業知識的培訓，使財務工作人員能盡快掌握相關業務知識，為公司及時規避稅務風險。

（二）加強業務流程控制，完善房地產企業內部控制機制

實行營改增后，財務核算更加復雜，增值稅專用發票的使用也暗藏許多風險，房地產企業必須加強業務流程的控制，來降低和控制企業的稅務風險。

在采購環節，可能會因市場等原因發生糾紛等問題，這就導致已經支付的款項無法取得進項發票，無法實現抵扣，因此，房地產企業要盡量在獲得進項發票后支付費用。

在開發環節，房地產開發本身就伴隨著成本的產生，企業必須加強對成本發生的原始依據以及資料的管理，這也是土地增值稅成本抵扣的依據。

在銷售環節，房地產企業往往會采取一些促銷手段，在銷售時必須注意避免出現視同銷售時銷項大于進項的情形，這些都直接影響著稅款的繳納。

在納稅環節，實行營改增后，稅務的主管部門增加了國稅局，申報的時間和內容也發生了很大的變化，對財務人員的工作效率也提出了挑戰，同樣的時間節點需要報送的內容多了，報送的對象（稅務部門）也增加了，而且同時還增加了接受國稅稽查局檢查的責任和義務。

因此只有通過加強各個業務環節的監督和管理，完善內部控制機制，完善財務信息化系統，才能做到規避稅務風險以及提高工作效率。

（三）加強納稅風險控制，強化房地產風險防控意識

加強納稅風險控制，必須科學進行稅務籌劃。

一是強化風險防控意識，及時調整和完善財務核算和操作流程，增加日常賬務與納稅申報的比對機制，防止出現納稅風險。

二是要重視供應商和服務商的選擇，要選擇財務管理規范，核算健全，能開具增值稅專用發票的供應商進行合作，選擇一般計稅的房地產項目增值稅的繳納金額是銷項稅減進項稅后的差額，如果增值稅扣稅憑證不符合相關規定，進項稅額將無法從銷項稅額中進行抵扣。因此要防止和避免出現供應商財務不規范導致出現失控發票、無效發票等情況使進項稅額無法進行抵扣的問題發生。

三是規范增值稅發票的管理和使用。要重視增值稅發票的管理，加強專用發票的認證及歸檔管理，在規定的期限內進行認證抵扣，并建立進項發票臺賬，平時做到時時核對，月初進行納稅申報時應與財務賬上核對，對于已認證未入賬或者已入賬未認證的發票應核對清楚并制作調節表。

營改增對房地產企業財務管理的影響十分廣泛，從企業管理層到財務人員都要高度重視，積極應對，完善內部控制制度，利用政策的變化給企業的發展帶來新的機遇。

參考文獻

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[2]李智斌，趙艷麗.淺析營改增后房地產企業財務管理的影響及對策[J].財經界：學術版，2016（23）.

[3]財會【2016】22號文.

作者簡介：徐娟（1983-），女，陜西西安人，西安紫薇地產開發有限公司計劃財務部，會計師，大學本科學歷，研究方向：財務管理。