我國房地產政策對經濟的影響

盧潛

【摘要】房地產行業作為我國經濟發展的重要支柱，其對GDP的貢獻不可小視。近些年，國內房地產市場亂象頻發，例如北上深一線城市房價居高不下，部分二線城市如南京、杭州的市區地帶“地王”頻現，三四線城市異常波動的房地產價格與大量房源閑置并存等。為此，政府出臺了諸如房地產稅、“限購令”等房地產調控政策。本文通過對我國房地產市場現狀進行調查，探討房地產政策對我國宏觀經濟發展的作用，并提出相應的完善建議。

【關鍵詞】房地產政策 宏觀經濟 房產稅

一、研究背景

當前，我國經濟已經進入“新常態”的發展模式，在這種經濟增速下，想要保住良好的GDP水平，房地產行業的發展極其重要。一個健康的房地產行業必定給經濟增長帶來驅動力，一個發展畸形的房地產市場也必然會給宏觀經濟的發展帶來阻力。國際環境上來看，人民幣加入了SDR，這就在無形之中給我國的市場經濟發展水平帶來了挑戰：人民幣作為儲備貨幣，這就要求中國的經濟發展不能過于疲軟，而作為我國GDP增長的一大動力的房地產企業，必須在日益減速的經濟發展中發揮更為關鍵的作用，如何讓高房價、需求不協調的房地產市場發揮其拉動經濟的正向作用，是政府在宏觀調控上的一大難題。

二、我國房地產政策現狀

（一）“限購令”政策

“限購令”最早于2010年4月提出，以北京市為首要試點地區，要求每一戶北京家庭只能新購一套商品房，并且在進行購買的同時提供《家庭成員情況申報表》。這是全國首次提出的“限購令”。之后，國家出臺了《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》一文，在全國范圍內開啟了不同力度的限購政策實施行為。

（二）房地產稅政策

房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅。房產稅最早由上海開始試點征收，主要面向本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房，以及非本市居民家庭在本市新購的住房，適用稅率暫定0.6%。在此之后，房產稅政策開始在其他一二線城市如重慶、杭州等展開實施。

（三）房地產去庫存

房地產去庫存，指的是國家大力鼓勵房地產市場進行庫存商品房的消化、減倉，總共有四種途徑：第一，通過戶籍改革，讓一部分農村戶口轉變為城市戶口，帶動農村人進城買房，消化庫存；第二，通過鼓勵房企降低房價和兼并重組，加大房地產行業集中度；第三，通過取消某些城市的限購；第四，擴大政府購買，鼓勵地方運用PPP模式推進公共租賃住房投資建設。

三、房地產政策對宏觀經濟的影響

（一）積極影響

“限購令”政策。限購令可以抑制房地產投機，促使房價回落。據統計，2015年9、10兩個月份北京的商品房成交量為10734套，同跌46%；該年前10個月，商品房簽約套數為69079套，二手房簽約101188套，總計170267套，同跌17.8%、35.8%、29.6%。不難看出，限購令的實行的確給大城市過熱的的住房需求起到了抑制的作用，使得部分大城市的新房和二手房交易數量明顯下降。

房產稅政策。對于地方政府而言，房產稅政策是增加政府收入的一項政策，有利于政府獲得更多的收益。對于投資者而言，房產稅降低了其投資需求，減少房地產泡沫，引導資金流向其他領域。對于剛需者而言，該政策可以“削富濟貧”，高收入群體的交稅數額高于低收入者，合理地讓高收入群體分擔了低收入群體的稅負負擔。

去庫存是供給端的有力改革。通過引導消費者進行庫存消化，使得部分城市尤其是三四線城市的閑置房源得以賣出，既避免了資源浪費，又使得住房需求得以降低，使得宏觀經濟在低泡沫的前提下平穩運行，避免了過熱的房價帶來的泡沫風險。

（二）消極影響

土地出讓收益一直都是政府的一大收入來源。限購令阻斷了地方政府獲取收益償還債務的渠道，打擊了地方政府執行政策的積極性。此外，房地產本身具有一定的投資屬性，對其需求的打壓不利于其投資屬性的發揮，有礙宏觀經濟的發展。

房產稅政策在宏觀經濟政策中屬于需求抑制策略。然而，我國的房價居高不下的原因主要是剛需過旺，歸根結底是由于供給不足。另外，房產稅的實施需要一系列配套措施的協同作用，如房地產估價制度、不動產登記制度等，單一的征稅難以最大限度的發揮其作用。

去庫存實施難度大，見效慢。我國內部發展不均衡，大多數省份中的三四線城市并不能滿足當下年輕人的生存需要，因此，想要取得去庫存的良好效果，關鍵要改善三四線城市的整體狀況。此外，去庫存使得一部分有意愿在一二線買房的消費者轉而去三四線城市發展，對于大城市而言是一種人力的流失，有礙城市經濟發展。

四、對房地產政策消極影響的應對策略

（一）對“限購令”的改善

在實施限購令的同時，首先要處理好消費者分層。限購必須將消費者按照收入水平進行區別對待，理性實施。其次，要區分出投資性房地產需求和消費性房地產需求，在抑制住房需求的同時適當釋放房產投資的活力，使得房地產在投資領域充分發揮其拉動GDP的作用。最后，“限購令”作為歷史的產物，在房地產市場日漸完善的時候要逐漸引導其退出市場，讓更多的優良政策去代替它。

（二）建立完善房產稅配套制度

房地產稅的征收是一個經過試點再擴大的科學政策，發揮了其積極作用，但是沒有發揮其最大的作用，其全面作用的激發需要相關配套制度的完善。國家應該在房產購置、登記、轉讓、估值等方面都建立更加完善的體系，并讓房產稅獲得的收入真正能夠利用到社會公共建設中去，同時，鼓勵房地產稅收入資金充分流通到各種社會基建行為中去，大力投入社會公共設施建設中去，讓稅收資金造福百姓，才能讓房產稅得到更大范圍的普及。

（三）以城鎮化推動“去庫存”

城鎮化的加速是去庫存的一大重要動力。為了使更多的庫存商品房得以消化，緩解一線城市的住房需求過高問題，必須加快三四線城市的城鎮化建設，使得小城市的基礎設施更加全面、資源更加充裕，提高其吸引力，這樣才能使得更多的消費者樂于購買三四線城市的住房，否則，去庫存的實施依然難度重重。

五、結語

總結來看，我國目前的房地產政策并非只帶來了良性的結果，很多負面影響也亟待解決。想要從根本解決問題，需要國家的努力、政府的努力，更需要每一位消費者進行觀念上的轉變，科學地配置自己的購房需求，杜絕盲目跟風。可以期望的是，隨著社會的不斷發展，該領域的研究成果也將更加豐富，今后政府在制定房地產政策的過程中也將獲得更多的指導和參考，我國的房地產政策也將在宏觀經濟發展中起到更大的促進作用。

參考文獻

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