基于VAR模型的土地、信貸、金融政策對房地產投資影響的實證分析

南錦順　沙挪婭

【摘要】本文選取房地產投資額作為被解釋變量，選取土地、信貸和金融政策的代表變量作為解釋變量，運用VAR模型中的脈沖響應分析方法分析宏觀調控政策與房地產投資之間的動態影響關系，最終得出三大政策對房地產投資的影響具有滯后性，且信貸政策對房地產投資的影響效果最為顯著，土地政策次之，而金融政策影響最弱。

【關鍵詞】房地產投資 宏觀調控政策 VAR

一、引言

隨著我國房地產投資規模的不斷擴大，房地產業受國家政策宏觀調控和市場經濟調控的雙重影響也越來越深。當前房地產業相關研究中，以政策對房地產整體和房價的影響研究居多，對房地產投資的影響研究較少。其中王要武、金海燕利用VAR模型分析宏觀調控政策對房地產市場供需狀況和房價的影響，對房地產供給影響由大到小為土地供給、利率、貨幣供應量，三者對房地產需求的影響均很小，土地供應量對房價影響最大[1]。邱強基于VEC模型研究金融調控政策對房價的影響，得出貨幣供應量起主導作用，貸款利率對房價上漲具有正效應[2]。覃事婭基于VAR模型分析宏觀調控政策對房地產市場的影響，選取土地、信貸和產業政策的8個相關指標進行定量分析，得出國家宏觀調控政策對房地產市場的影響具有時滯性、差異性和周期性[3]。這些研究均是從房地產投資或房價角度出發，運用VAR模型來分析所選變量間短期動態影響。本文以房地產投資為研究對象，結合VAR模型對近年來土地、信貸和金融政策對房地產投資的影響進行實證分析。

二、土地、信貸、金融政策對房地產投資影響實證分析

近些年我國房地產市場發展不均衡，弊端涌現，凸顯了國家宏觀調控政策的重要性。國家針對房地產業的主要宏觀調控政策可分為：土地政策、信貸政策、金融政策、稅收政策和行政手段等。實踐表明，稅收和行政手段具有強制性和見效快的優勢，但卻不能從根本上調控房地產投資。本文從土地、信貸、金融三大政策出發，建立VAR模型對房地產投資受宏觀調控政策的影響進行實證分析。

（一）數據選取與變量描述

本文數據分析通過用Eviews7完成。數據樣本區間是2000年第一季度至2015年第四季度的全國統計數據。選取房地產投資額（TZ）作為分析房地產投資水平的代表變量，即此次實證分析的響應變量；選取房地產業土地購置面積（TD）反映土地供應量水平并作為土地政策的代表變量；選取房地產開發投資中實際到位資金中國銀行貸款（DK）作為房地產信貸政策的代表變量；選取貨幣供應量（M2）和三年期貸款利率（LL）分別作為金融政策中貨幣和利率的代表變量。

為了消除數據的共線性和異方差性，本次分析對數據進行對數化處理。又因選取的數據是季度數據，為消除數據季節變動對模型的影響，用X12方法對受季節因素影響較大的三組數據TZ、TD、DK進行季節調整。

（二）ADF平穩性檢驗

VAR模型要求數據是平穩的，故先對變量進行ADF單位根檢驗，依檢驗結果得出房地產開發投資額、土地供應量、信貸供應量、貨幣供應量、三年期利率等變量均是非平穩變量，但是它們的一階差分序列在5%的顯著水平下均是平穩的，可以進行后續的數據分析。

（三）VAR模型及其脈沖響應函數

結合AIC準則多次檢驗比選，選取最優滯后階數為4，所得VAR模型為：

結論：

1.當期房地產投資額、土地供應量、信貸供應量、貨幣供應量均對房地產投資產生持續的正向影響。

2.房地產投資對其自身的一個標準差沖擊波動至第9期序列趨于平穩；土地供應量的影響從第二期起小幅度上升至第4期時影響最大；信貸供應量的影響從第2期起波動上升至第6期時影響最大；貨幣供應量的影響在第2期迅速上升至0.01，后其沖擊比較穩定；利率的影響在第2期迅速上升至峰值0.02后又迅速下降至第5期的-0.005，至第8期后，其影響再轉為正向影響，最終于第10期趨于穩定。

3.在第3期前，變量對房地產投資影響的排序為：LLL>LM2> LDK>LTD。在第3期后，整體呈現的新的排序結果為：LDK>LM2>LTD>LLL。

三、結論

本文運用計量經濟學模型進行實證分析，結論如下：

從VAR的脈沖響應函數分析結果可得房地產投資受除自身之外的其它因素的影響具有滯后性，且房地產投資額受信貸政策影響較為顯著且持續，貨幣政策的影響略低，土地政策次之。短期內利率的正向影響最為明顯。但從長期來說，一個新政策出臺對房地產投資的影響效力中，信貸政策的作用力大于貨幣政策大于土地政策大于利率政策。且土地政策和金融政策調控房地產投資具有滯后性，適合作為中、長期調控工具。而信貸政策對房地產投資的影響具有當期性和時滯性，可作為短、中、長期調控工具。

根據上述結論，建議國家在制定房地產業的宏觀調控政策時，充分利用信貸和土地政策對房地產投資的顯著影響效應，結合各政策影響的時滯性長短，豐富宏觀調控方式。綜合考慮各影響因素在不同時期的影響，短期和長期政策相結合，制定合理的政策組合。

參考文獻

[1]王要武，金海燕.我國房地產宏觀調控政策效果的實證分析[J].土木工程學報，2008，（08）：105-111.

[2]邱強.房地產金融調控政策效果——基于VEC向量誤差修正模型的實證分析[J].經濟視角（下），2010，（05）：25-27.

[3]覃事婭，伊長亮.基于VAR的我國房地產宏觀調控政策對房地產市場的影響分析[J].湖南財政經濟學院學報，2012，（06）：34-40.

基金項目：本文為吉林農業科技學院科研青年基金項目（編號：吉農院合字[2016]第Q24號）研究成果。

作者簡介：南錦順（1989-），女，朝鮮族，吉林延吉人，就職于吉林農業科技學院，研究方向：房地產經濟與管理。endprint