從供求均衡角度看房地產去庫存

康海潔

【摘要】本文以供求均衡理論為依據(jù)，分析了我國房地產市場的去庫存進程，提出各城市由于面臨的需求、供給曲線不同，因此政策效應不同。具體為，以需求刺激為主的去庫存政策雖然能快速擴大需求，短期內實現(xiàn)去庫存，但無論在短期還是長期都將帶來房地產價格的上漲，對房地產市場發(fā)展存在一定的負面影響，提出相關政策建議。

【關鍵詞】供求均衡 供給曲線 需求曲線 去庫存

一、房地產供求曲線及供求曲線的移動

（一）房地產需求曲線及需求曲線的移動

1.房地產需求曲線。房地產作為一種較為特殊的耐用商品，具有消費品和資產的雙重屬性，二者分別對應房地產的居住需求和投資需求。居住需求與一般商品具有相同的規(guī)律，價格上升時需求量減少，價格下降時需求量增加，需求曲線呈現(xiàn)負斜率；投機需求則是通過商品房買賣賺取差價，因此價格上升的時候需求增加，價格下降的時候需求減少，需求曲線呈現(xiàn)正斜率。由于房地產市場投機需求占比一般低于居住需求，因此房地產需求曲線一般呈現(xiàn)負斜率；而隨著投機需求比重上升，房地產需求曲線將逐漸拉平，并最終呈現(xiàn)正斜率。

2.房地產需求曲線的移動。房地產需求受多個因素影響，包括房地產市場價格、經濟增速、人均可支配收入、城市人口數(shù)量和人口結構、城市基礎設施建設、消費者對未來的預期、貨幣市場環(huán)境、二手房市場發(fā)展程度、國家宏觀調控政策等。當除價格以外的其他因素變化時，房地產需求曲線將發(fā)生移動，使每一價格水平下的需求量增加的任何變動都會使需求曲線向右移動，稱為需求增加；使每一價格水平下的需求量減少的任何變動都會使需求曲線向左移動，稱為需求減少。短期內，經濟增速、人口、收入、城市建設等不會出現(xiàn)明顯的變化，引起需求曲線移動的因素主要是消費者的預期以及政策調控，如當房地產價格上漲時，若消費者預期還會上漲，即使價格偏高，消費者還是會購買住房，需求曲線向右移動；當國家執(zhí)行寬松的貨幣政策或有利于房地產的財稅政策時，房地產需求將增加，需求曲線向右移動。

（二）房地產供給曲線及供給曲線的移動

1.房地產供給曲線。房地產供給曲線與一般商品相同，是向右上方傾斜的，供給量隨價格升高而增加，隨價格下降而減少。而土地的供給數(shù)量是自然形成的，短期內不能生產出來，因此土地的供給曲線是一條與橫軸垂直的線。

2.房地產供給曲線的移動。房地產供給受多個因素影響，包括房地產市場價格、土地市場價格、房地產開發(fā)企業(yè)對未來的預期、建筑材料供應能力、建筑能力、國家宏觀調控政策等。由于房地產必須依附土地而存在，土地價格是影響房地產開發(fā)成本的重要因素，因此土地市場價格變動對房地產供給曲線的移動有較大影響，二者關系表現(xiàn)為土地價格上升，房地產供給減少，供給曲線向左移動，反之，向右移動；其他主要因素的影響表現(xiàn)為，房地產價格上升、房企對未來房地產市場預期向好，房地產供給增加，供給曲線向右移動，反之，向左移動；國家宏觀調控政策主要集中于土地政策、金融政策以及對房地產開發(fā)企業(yè)的窗口指導等，如加快土地供應節(jié)奏、降息降準等政策將增加房地產供給，供給曲線向右移動。

二、房地產供求均衡理論分析

房地產供求均衡是指，房地產供給和需求在市場上相互作用，達到一個供給和需求的均衡狀態(tài)，即房地產的供給價格和需求價格一致，供給數(shù)量和需求數(shù)量一致。其他因素不變的情況下，市場的均衡狀態(tài)通過價格調節(jié)實現(xiàn)，價格變動會引起需求量或供給量沿需求曲線或供給曲線移動，最終實現(xiàn)供求均衡。其他因素變動的情況下，市場的均衡狀態(tài)可以通過需求曲線或供給曲線的移動來實現(xiàn)。

三、用供求均衡原理分析我國房地產去庫存進程

我國房地產市場目前處于供給過剩狀態(tài)，根據(jù)供求均衡原理，處于房地產價格高于均衡價格，需求量低于均衡需求量，供給量高于均衡供給量的狀態(tài)，在市場作用下，房地產價格有下降趨勢，需求量沿需求曲線增加，供給量沿供給曲線減少，市場恢復供求均衡。而單純依靠市場力量出清，時間漫長，且長時間供給過剩將使房地產開發(fā)企業(yè)面臨較大資金壓力，房地產屬于資金密集型行業(yè)，資金來源主要為銀行貸款，房地產業(yè)風險容易傳導至銀行業(yè)引發(fā)金融風險，為此政府出臺多項刺激政策，并以需求政策刺激為主，通過使房地產需求曲線右移，快速擴大需求實現(xiàn)去庫存。

短期來看，由于房地產供給周期較長，一般在一至兩年，可以假定供給曲線不變，新的均衡價格以及達到均衡時的需求量主要取決于需求曲線的移動。根據(jù)上述分析，需求曲線右移，均衡價格將升高，因此，凡是以增加需求為目的的各項政策手段必將帶來房地產價格上升，上升幅度取決于政策力度以及市場對政策的敏感性，即需求曲線的斜率。

以商品房銷售面積代表房地產市場需求量，根據(jù)2016年上半年和去年同期月度平均銷售價格和銷售面積數(shù)據(jù)畫出房地產市場需求曲線及變動情況，該需求曲線是向右下方傾斜的，且在政策刺激下，2016年上半年需求曲線與去年同期相比發(fā)生右移，房地產需求增加，從而帶動庫存環(huán)比減少，初步達到了去庫存目的，但同時房地產價格上升。

分城市看，由于各城市的需求曲線不同，政策效應差異較大。根據(jù)2016年上半年和去年同期數(shù)據(jù)得到一二三線城市房地產市場的需求曲線及變動情況，其中，一線城市需求曲線是向右上方傾斜的，價格與需求量同向變動，說明投機需求超過居住需求占據(jù)主導，此時需求政策刺激使需求量與價格螺旋上升，即價格上漲時需求量增加，需求量增加進一步刺激價格上漲，投機需求主導使需求政策刺激成為一二線城市價格上漲的催化劑；三線城市的需求曲線是向右下方傾斜的，在需求政策刺激下，需求曲線沒有發(fā)生明顯的移動，只是斜率發(fā)生了變化，政策敏感性增強，但與全國相比仍較弱。由于三四線城市與一二線城市需求曲線明顯不同，導致去庫存進程中不同城市間市場分化不斷加劇，一二線城市價格上漲明顯，三四線城市庫存依然較高。

長期來看，需求政策刺激也將使供給曲線向右移動，當需求曲線為正常的向右下方傾斜時，房地產供給增加，均衡點由E1移動到E2，房價有回落趨勢（見圖1），但在現(xiàn)行土地招拍掛制度下，土地價格易漲不易跌，尤其在市場需求旺盛時期，土地價格上漲速度超過房價，導致房地產開發(fā)企業(yè)成本上升，供給曲線有向左移動趨勢，如圖1中由S2到S3，此時均衡價格升高，均衡數(shù)量減少，削弱了需求政策刺激效果（見圖1）；當投機需求占據(jù)主導使需求曲線向右上方傾斜時，供給增加，供給曲線由S1移動到S2，供給量增加，但價格反而上升，難以起到預期供給量增加價格下降的調節(jié)效果（見圖2）。endprint

可見，以需求刺激為主的去庫存政策雖然能快速擴大需求，短期內實現(xiàn)去庫存，但無論在短期還是長期都將帶來房地產價格的上漲，對房地產市場發(fā)展存在一定的負面影響，其中一線城市由于以投機需求為主，價格漲幅最大，容易引發(fā)價格泡沫風險；三四線城市去庫存中價格不斷上升會抑制需求的增加，政策刺激效用遞減；二線城市中部分熱門城市與一線城市情況接近，更多則面臨與三四線城市同樣的問題。因此，房地產市場去庫存不能僅依靠需求政策刺激，還要同時重視供給端的政策，從如何改善房地產市場供給、加快房地產企業(yè)轉型、促進房地產業(yè)兼并重組以及控制房價上漲等方面入手促進房地產市場向供求均衡方向發(fā)展。

四、政策建議

（一）加大因城施策政策力度，促進房地產市場均衡發(fā)展

對于三四線高庫存城市，進一步加大去庫存力度，一是不斷完善城市教育、醫(yī)療、商業(yè)等配套服務設施，提高住房吸引力；二是鼓勵大型品牌房地產開發(fā)企業(yè)收購現(xiàn)有地產項目，通過品牌注入、提升住房品質的方式促進庫存消化。對于一二線房價上漲顯著的城市，要疏堵結合，一方面要實行嚴格的限購限貸，遏制投機需求增長；另一方面，要采取擴大新增供地、盤活存量土地等方式擴大土地供給，防范土地價格快速上漲，同時改善住房供應結構，增加中小戶型供應數(shù)量，支持居民自住房需求。

（二）改變供給用途，直接削減房地產市場過剩供給

一是鼓勵地方政府購買符合條件的在建或已經建成的商品住房作為棚改安置房和公共租賃住房房源，或將尚未開工建設的房地產用地轉為棚改安置房和公共租賃住房用地；二是研究制定未開發(fā)房地產用地的用途轉換方案，通過調整土地用途，引導未開發(fā)房地產用地轉型利用，如用于新興產業(yè)、養(yǎng)老產業(yè)、文化產業(yè)、體育產業(yè)等國家支持的其他產業(yè)投資，控制房地產潛在供給增加。

（三）降低房地產開發(fā)企業(yè)對政府救市的政策預期，促進房地產行業(yè)內的兼并重組

一是降低房地產開發(fā)企業(yè)對政府救市的政策預期，讓市場發(fā)揮調節(jié)供求的作用，房地產庫存高的地區(qū)，說明供給超過了需求，市場反應是價格下行，房地產開發(fā)企業(yè)迫于資金壓力會選擇降低房價；二是為房地產開發(fā)企業(yè)兼并重組提供便利條件，伴隨房價持續(xù)下行，一些庫存壓力大、資金實力弱、經營效率低的房企會選擇退出房地產行業(yè)，政府應鼓勵支持行業(yè)內的兼并重組，盡量避免房企破產清算，降低房地產行業(yè)調整對其他行業(yè)以及經濟整體的影響。

（四）進一步完善土地市場招拍掛制度，加快房地產開發(fā)企業(yè)轉型升級

一是合理制定公開招拍掛的土地的標底價格，更多采用“綜合條件最優(yōu)者得”的綜合評標方式，而不是把價格作為土地競得的重要標準；二是嚴格約束房地產開發(fā)企業(yè)加杠桿拿地的行為，降低行業(yè)杠桿率，鼓勵房地產開發(fā)企業(yè)轉型升級，擺脫單純買地賣房的盈利模式，探索更好的服務消費者的新的投資渠道，如開發(fā)養(yǎng)老地產、旅游地產、文化地產等，深化房地產市場服務鏈條。endprint