住宅小區內的“不平等條約”

楊皓

一個小區內，同時有別墅和高層兩種建筑形式的住房，這樣的小區建設情況在我們的城市中已經非常普遍了。開發商這樣的建造規劃既可以滿足不同人群的購房需要，又可以豐富自己的產品線賺取多種利潤，這本身是一個一舉兩得的行為。但是別墅區與高層區之間的管理差異，往往會造成很多雙方住戶之間的意見分歧，甚至引發激烈的矛盾。

一個小區，不一樣的待遇

中海獨墅島是位于蘇州市吳中區的一個住宅小區，小區于2015年中旬交房，位于獨墅湖西岸，物業在小區內沿湖專門建造了健身步道等休閑娛樂設施，這也成為了該小區在售賣時的一大亮點。

令高層區業主沒有想到的是，原本從高層走向湖邊的小區內道路在今年三月的某一天突然就不給他們通行了。取消了隔離門的權限后，高層業主無法進入別墅區的同時，前往湖邊的健身步道就變得比較麻煩，原本穿過別墅區只需五分鐘左右即可到達湖邊，隔離后繞路需要十多分鐘。高層業主朱女士告訴記者，她之所以在當初會選擇購買這個房屋，很大的原因在于臨湖風景好。

高層區業主與別墅區業主經過多次沖突與調解，2017年7月24日，蘇州市吳中經濟技術開發區管委會召開中海獨墅島別墅區和高層區公共互通門溝通會議，會議明確小區內隔離鐵門不符合規劃、消防要求，是開發商在通過審批驗收后私自增設的，應予拆除。同時，責成開發商和物業公司對所建所管小區內擅自增設的隔離建筑和設施設備進行自查自糾，本著“誰違建，誰整改”的原則限期2周內整改到位，對拒不整改或整改不到位的，相關部門將依法依規處置。8月2日，小區物業安排相關人員將小區內隔離門全部拆除并運送出小區。

與之類似，家住南京某小區的陸先生告訴記者，“我們小區規定高層業主的車不允許開進別墅區，而別墅區的車就可以自由進出整個小區。我每天下班其實是先經過別墅區的大門的，但是物業不允許我們走，我只能圍著小區轉一圈，到高層區的大門進入小區。”陸先生先后向小區物業、政府部門、媒體等單位表達自由通行的訴求，但是至今該情況仍未改變。

對于小區內存在的多種“不平等”問題，記者采訪到蘇州新浪樂居主編李力，他告訴記者，“近幾年來，開發商為了獲取不同需求的客戶群體，實現利益的最大化，別墅和高層混搭的‘高低配產品已經成為大部分開發項目的打造標準。這類事件還有很多，如南京的金基匯景小區之前就有過相似案例。這個問題產生的根本原因在于開發商最開始銷售時對于產品的規劃問題。按照相關法規，是無法進行隔離開的。但是別墅與高層業主花了不同的房價和物業費，所以也必然使得他們需要享受到不同的服務。如何做到最優規劃，做到對于小區周邊資源和小區內資源的合理、平等利用是最重要的。”

隱患始于買房之初

對于消費者在買房時可能遇到的各種陷阱，李力表示，現在住房銷售最大的問題是售房業務員的夸張介紹。銷售業務員為了追求多賣房多提成，在介紹項目建設規劃時往往只談有利于購買者的方面，對一些將來可能引起購買者不滿的建設規劃避而不談。比如之前有一個小區，開發商在銷售房屋時未向其中一棟樓的業主交代未來的建設規劃中附近將會有一個小區垃圾回收站。當交房后，該棟樓的居民考慮到夏天垃圾回收站會散發出難聞氣味，要求開發商賠償，此事后來也鬧了挺久一陣子。

其實小區內別墅區的封閉式管理問題，同樣也可歸因于此。銷售人員在銷售別墅區房屋時向別墅業主保證以后會是封閉式管理，反過來在銷售高層建筑時，一定會向消費者強調小區內的綠化、公共設施等配套服務。然而這些配套設施與綠化面積往往很大一部分會靠近別墅住宅區，一旦真正進行封閉式管理勢必會引起高層業主的不滿。

另外，樣板間問題也是一個重災區。因為現在很多小區都是期房，簽訂買房合同時小區樓宇往往都還在建造中，開發商提供展示的樣板間并不能保證與真正建成交房的房屋一模一樣。很多開發商就會利用這一點，在提供展示樣板間時故意稍稍放大房屋尺寸。由于消費者真正購買的房屋仍在建造中，在銷售人員的引導之下，很容易理所當然地認為交房后自己得到的房屋與樣板間一致。而當一兩年后交房，消費者倘若發現到手房屋與樣板間存在偏差，此時完成銷售任務的開發商早早地已經把樣板間拆除了。

買房陷阱中，最近新出現也是鬧得最火的就是“學區房”問題了。開發商往往會在銷售房屋時向消費者保證未來該小區會被劃歸為某某小學的學區，但是其實學區的劃分必須是在交房之后由教育部門劃分，千萬不能輕信開發商承諾，必要的時候還需要與開發商簽訂書面的協議。

其實即便有書面協議，消費者往往還是會處于比較弱勢的地位。記者了解到蘇州有一個項目，開發商賣房的時候承諾過學區，并與業主簽訂了書面承諾，大致意思為如果交房之后學區不符就同意退房。幾年后交房時，該小區未能劃到消費者認為較為理想的學校之學區，業主拿出承諾書維權，開發商表示愿意遵從承諾同意退房。但是退房時消費者發現，當時花一萬多每平米購買的房子，現在已經漲到了三萬一平方米，消費者當然不舍得按照原價退房。但是承諾里并未寫明是按照當時的購買價格退房，還是按照交房后的市價，消費者與開發商各執一詞。

律師建議

對于上述問題，記者咨詢了上海觀庭律師事務所張龍剛、李寶文律師。兩位律師告訴記者，按照最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋（法釋〔2003〕7號文件）第三條規定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。但如何確定一些口頭承諾是否屬于“要約”，正是消費者維權困難之所在。endprint