賣房者雙倍返還定金能否毀約

張毅+楊松

近年來，商品房價格像剎不住的車一樣瘋狂加速，節節攀升，甚至隔幾天就漲一波。這種狀況導致一些已經簽了合同還沒有過戶的正在進行中的房地產交易很不穩定，因為房價漲幅較大，賣房者心有不甘要求加價，而已交定金的買房者當然不同意加價，由此引發不少糾紛。

近日，江蘇省蘇州市吳中區人民法院（以下簡稱吳中法院）就審結了一起這樣的房屋買賣合同糾紛案。

房價上漲賣方毀約

2015年底，蘇州市民甘服民準備買房，通過蘇州嘉嘉房地產經紀有限公司馬阿魯和祝靈推薦介紹，選中蘇州市民成豐銀一套200多平米的房子。經協商，雙方在當年12月7日簽訂了《房屋買賣合同》，約定成豐銀（甲方）將蘇州市吳中區陽光水榭花園X幢X室房屋出售給甘服民（乙方），成交總價303萬元。房屋基本情況：建筑面積209.13平方米，含車庫、車位、固定裝修、固定廚衛設備，以物品清單為準。乙方應于2015年12月7日、8日分別支付甲方定金2萬元、3萬元，共計5萬元。甲方應于2016年3月10日注銷他項權證。雙方約定部分房款以貸款方式付款，銀行貸款下放后三個工作日內辦理過戶手續。如果未按約按期履行合同，守約方有權要求違約方按照每日合同總價萬分之二支付違約金，并要求繼續履行合同。如果守約方催促違約方履行合同，違約方10日內仍未履行合同的，守約方有權解除合同，違約方應按總房款10%承擔違約責任。合同履行中發生爭議的，可向房屋所在地法院起訴，訴訟費、律師費由違約方承擔。另外，合同手寫部分約定，此房價含買斷汽車庫一個、生活廣場地下停車位一個；如甲方違約需賠償雙倍定金給乙方，乙方違約者定金不退還。

合同簽訂后，甘服民按照約定分別于2015年12月7日、8日支付成豐銀定金2萬元、3萬元，共計5萬元。然后就靜等成豐銀2016年3月10日注銷他項權證后，自己去貸款。在此期間房價一直在漲，甘服民還蠻高興自己下手早、下手快的。

2016年2月23日，甘服民聯系中介公司的馬阿魯，告知可以在3月10日過戶，馬阿魯將此消息轉告成豐銀。3月5日，成豐銀給馬阿魯打電話，明確表示該房屋不再賣給甘服民，原因是房屋價格漲得比較厲害，也包括成豐銀想買的房子漲價買不到了。這可把甘服民急壞了，3月7日，甘服民發函給成豐銀及中介公司，要求成豐銀在2016年3月10日前注銷涉案房產的他項權證，并于2016年3月11日協助甘服民辦理過戶網簽及資金托管手續。成豐銀拒收該函件。至3月10日期間，甘服民多次聯系馬阿魯與祝靈，請求協調成豐銀配合辦理網簽、資金托管手續。經馬阿魯、祝靈溝通，成豐銀仍拒絕履行合同，明確表示不再配合辦理網簽、資金托管等過戶手續。

買方起訴要求賠償

煮熟的鴨子就這樣飛了嗎？ 2016年3月16日，甘服民與蘇州一家律師事務所簽訂《聘請律師合同》，聘請律師幫他打維權官司。雙方約定：律師費7.12萬元、差旅費1000元。該合同自簽訂之日生效，至案件一審、二審、執行終結。同日，甘服民支付該律所7.12萬元，該律所開具金額7.12萬元的發票。在正式起訴前，代理律師于3月17日向成豐銀發函，要求成豐銀于2016年3月22日前注銷他項權證并協助甘服民辦理網簽手續；并正式告知，如逾期未履行，將根據合同約定追究其違約責任并要求其賠償損失。次日，成豐銀簽收該律師函，但并沒有按照律師函的要求辦理相關事項。無奈之下，甘服民于2016年3月23日向吳中法院提起訴訟，要求判令甘服民、成豐銀之間簽訂的《房屋買賣合同》于2016年3月23日（立案之日）解除；判令成豐銀退還定金5萬元，并支付損害賠償金90萬元、違約金30.3萬元、律師費7.12萬元。

吳中法院公開開庭審理了此案。審理中，甘服民撤回要求成豐銀支付違約金30.3萬元的訴訟請求。

經甘服民申請，吳中法院委托蘇州中洲房地產土地資產評估咨詢有限公司（以下簡稱中洲評估公司）對涉案的吳中區陽光水榭花園X幢X室房屋、11號車庫、房屋內固定裝修及物品清單上物品的價值進行鑒定。鑒定人員通過進戶進行勘查，走訪中介，經過多方的調查，結合中介機構的掛牌交易記錄、住建局的成交價以及蘇州的房價指數，選用了幾個合適的案例，結合較好的裝修狀況，經過幾個估價師合議定出了最終的本案房屋的評估價。2016年9月15日，中洲評估公司出具房地產評估司法鑒定估價報告，吳中區陽光水榭花園X幢X室評估總價358.11萬元、11號車庫評估總價8萬元、裝修及附屬設施評估總價11.95萬元，上述共計378.06萬元。2016年9月26日，中洲評估公司又對吳中區陽光水榭花園X幢X室房屋室內資產出具資產估價報告，市場價值為142782元。上述兩項共計3923382元。甘服民為此預付鑒定費27102元。

法院判決賠償差價

成豐銀向法院表示，他同意解除《房屋買賣合同》，解除時間為2016年3月5日。但他認為，合同第8條手寫的定金條款效力應該優先于合同第6條第4款打印好的違約金格式條款。他同意按照合同第8條約定雙倍返還定金。甘服民主張的違約金、損失賠償金屬于多重主張，不應同時適用，不應支持。甘服民主張的律師費于法無據。

定金共計5萬元，雙倍返還定金也就是要拿出10萬元的付出，毀約后重新賣房卻可以多收入近百萬元，這筆賬誰都可以算得出。成豐銀的如意算盤，法院會幫他一起打嗎？

答案當然是否定的。

吳中法院審理后認為：甘服民、成豐銀簽訂的《房屋買賣合同》合法有效，雙方應遵循誠實信用的原則，按約全面履行各自的義務。2016年3月5日，成豐銀通過中介向甘服民明確表示不再履行該《房屋買賣合同》，經甘服民催促也未能繼續履行合同，成豐銀行為屬于單方根本違約，甘服民作為守約方按合同約定有權解除合同。根據甘服民主張，本院確認甘服民、成豐銀就涉案房屋簽訂的《房屋買賣合同》于甘服民起訴之日即2016年3月23日解除，成豐銀應當退還甘服民購房定金5萬元。關于甘服民主張的損害賠償問題，成豐銀違約給甘服民造成損失的，損失賠償額應相當于因違約所造成的損失，包括直接損失和預期可得利益損失。涉案房產（含車庫、固定裝修及物品）經鑒定總價值為3923382元。鑒定程序合法，鑒定機構及人員具有相應資質，故本院對鑒定報告予以采信。本案《房屋買賣合同》履行中甘服民并無違約情形，并積極督促成豐銀履行合同義務，成豐銀明確表示不履行合同后，甘服民又及時訴至法院請求損害賠償，防止損失擴大。故根據鑒定意見，本院確定甘服民損害賠償金額為893382元（3923382元-3030000元）。關于甘服民主張的律師費損失問題，根據合同約定，律師費應由違約方承擔，且經核算，甘服民支付的律師費7.12萬元未超出江蘇省律師服務收費標準，故甘服民該項訴請本院予以支持。據此，依照《中華人民共和國合同法》第九十四條、第九十七條、第一百零七條、第一百一十三條之規定，吳中法院判決如下：甘服民與成豐銀于2015年12月7日簽訂的《房屋買賣合同》于2016年3月23日解除。成豐銀于本判決生效之日起十日內退還甘服民購房定金5萬元、賠償甘服民損失893382元、支付甘服民律師費7.12萬元。

（文中當事人為化名）

編輯：成韻 chengyunpipi@126.com

點 評

房價上漲帶來了二手房交易糾紛的大幅增加。看到房價上漲，一些賣房人開始要求買房人加價，加價不成時，有些人便開始采取其他手段要求確認房屋買賣合同無效，比如讓其他的房屋共有人出來主張自己不知情，或者讓第三人以承租人的身份起訴主張優先購買權；有的房主則以拒收房款等方式，制造買房人延期付款，再主張其違約，要求解除合同；甚至有些房主直接以高價將房屋賣與第三人并辦理過戶。本案的成豐銀則是直接毀約，認為雙倍返還定金即可。法律遵循這樣一個原則：不能讓毀約方通過毀約行為獲利，也不能讓守約方的合法利益受到損害。出賣人因房價上漲而違約的行為，影響了正常的市場經濟秩序，不利于房地產市場平穩健康發展，也不利于社會誠信的建設。在此情況下，對買房人進行差價賠償，一定程度上可以達到遏制惡意違約的效果。根據《中華人民共和國合同法》第一百一十三條的規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，應賠償因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益。該案中，房價上漲后房屋的現價值與合同約定的交易價格之間的差額，應視為合同履行后，甘服民享有的可得利益。法院支持差價損失的賠償，也是為了讓守約方受損的利益得到彌補，使其仍有能力購買到同區位、同類型的房屋。

上海市高級人民法院早在2005年底就出臺了《關于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》，其中第六條規定對于確不能繼續履行合同的，違約方應當賠償因違約而給對方造成的損失，包括直接損失和預期可得利益損失。其中房屋漲跌損失的確定，可參照以下方式：一、雙方協商確定的，從其約定；二、雙方不能協商確定的：（一）原則上可比照最相類似房屋的市場成交價（首先是同幢相同樓層及房型；其次是相鄰幢同樓層及房型；再次是相同區域內房屋）與買賣合同成交價之差確定房屋漲跌損失；（二）無最相類似房屋比照的，可通過專業機構評估確定房屋漲跌損失。認定損失的時間點應從保護守約方的利益出發，以守約方的請求為基礎，結合合同約定的履行期限屆滿之日、違約方的違約行為確定之日以及審理中房屋的漲跌情況等，合理確定。endprint