淺析房地產開發過程中工程造價的有效控制

王紀華

摘要：隨著社會高速發展，市場經濟也跟著開始了激烈競爭，在同樣一個需要求得生存和發展的空間，我國的房地產開發行業也面臨著重大挑戰。如何降低工程造價成本，如何提高項目利潤成為房地產行業的重點。房地產的開發過程需要良好規劃，項目在計劃、設計、實施階段都不能怠慢。文章針對房地產開發資金多，資金回收周期長等不利因素進行討論，并探討對項目過程的有效控制。

關鍵詞：房地產；開發；工程造價；控制

市場經濟蓬勃發展的今天，房地產企業的如何立足，如何求得生存和發展是一個重要課題。房地產公司需要策劃良好的營銷戰略、開發產品，也需要注重開發過程中的工程造價，盡可能降低工程成本和產品的市價，充分提高企業的收益率。而如何才能有效控制開發過程中的工程成本、提高工程投資利潤？關鍵是要控制開發過程中的工程造價。文章將會說明房地產項目中造價的控制要素。

一、工程造價在決策階段的控制

房地產開發過程中，決策階段是控制工程造價的關鍵部分，而且決策階段關系到整個房地產建設的計價是否妥當，在決策階段應該深入思考如何選址，選址的成功與否關系到房地產項目能否成功。應該考慮選址是否符合城市規劃、事先預測該房地產項目的市場定位、對于房地產周邊的環境應該有對應的評估和報告、事先勘察房地產地質情報，地質情報對房地產造價的影響重大；另外應該估算投資成本，制定好房地產項目的投資金額估算計劃。工程造價關系到各個步驟，有層次性，在決策階段就應該詳細制定投資成本的估算。詳細的緩解應該包括：建筑和安裝的工程費用、購得設備和工具的費用、開發施工中的其他費用、預備費用、漲價預備費用、建設期間貸款利息費用。估算控制應該包含地價、前期用費、建設安裝費用、小區公共建設的配套設施費用、間接費用、另外還有稅費。

二、工程造價在設計階段的控制

房地產中項目投資主要在設計階段被影響得最多，設計階段主要會影響投資控制，項目設計中能節約的成本是整個建設中最大的節約。雖然計劃好了建設項目中的工程造價和預算，但并不能改變最終造價。所以建設單位的工程造價要著重考慮設計階段的工程造價，如果能預先主動控制成本就可以積極避免計劃和實際中的成本偏差大的情況，能夠有效控制項目投資。

設計方案的好壞能夠受益更多社會效益，對于經濟有效增長也有重要作用。目前企業普遍不重視建設項目的設計階段，而更多投入在施工階段。這好比沒有打好基礎就開工的水上樓臺，應該著重把工作重點放在前期建設，控制好建設成本，特別是在房地產設計階段。

（一）設計方案招標

可以施行招標方案制度，招標能選擇更優的設計單位，從根本上保證整個建設在設計階段的優越，使得設計更加準確、安全、合理。若建筑設計不合理，則會影響房地產銷售，若資金難以回收，則利潤無法得到保障。

（二）建設方案設計應限額

房地產開發過程中的設計優劣與否也會影響到施工時間和施工花費，建設完成之后的經濟效益也和項目設計有密切關系。設計項目的同時應該對能定量計劃的工程進行精密計算，分析數據，考慮建設中的經濟最大效益和可行性，分析結果應該具有科學性，遠瞻性，避免脫離時代的設計，避免選擇陳舊建材，這些都是設計中應該落實好的工作。開發商也應該注重設計過程中性價比的優化過程，對建設方案應該提出意見和建議并且應該對設計方案規定限額，創造更多外部條件。

（三）加強會審

對于建設方案的設計，初步完成的圖紙應該由專業能力強的人員進行會審，召開會議從各個角度探討可行性，應該結合房地產實際情況考慮開發商的經營理念，對圖紙設計進行全方面的評估和審核，保證工程的高質量，低成本，盡量預先發現施工中的各種突發問題，討論并解決，把工程變動盡量控制在設計階段。在設計階段中，找到建設方案的不足，完善方案，提高利潤，減少造價都可以取得較好的效果。

（四）價值工程與設計的關系

價值工程是一種管理方式，它可以評估產品的功能與成本如何對應，能夠讓產品在能夠利用的時間里實現它的最大效益。在設計階段如果善于運用價值工程來控制成本，能夠利用科學的手法來改善和決策設計方案的效果，選擇技術上最可行，經濟上最實惠的設計方案，讓設計階段的效果達到最佳。

三、工程造價在施工管理中的控制

利用工程招標是一種對施工造價控制的有效手段。建設工程招標能引導房地產企業發展，并能規范市場投資制度，是一種促進市場發展和企業完善自己的有效方式。通過招標，可以事先提高建設工程的經濟效益，促進施工單位保質完成工程，縮短投資回報周期。如何善于利用工程招標決定了是否對控制工程造價有幫助。

通過招標，新建設項目可以降低工程成本，增強市場競爭力度。建設單位可以組織專門機構建立招標項目，根據策劃的內容對參加競標的施工單位進行資格審核，凡是復合標準的施工單位在進一步評估，最后征求各委員會同意后，選定參與施工的施工單位，雙方達成經濟關系。

選擇施工單位需謹慎，房地產的整個建設開發過程的優劣都直接與施工單位相連接，最終關系到造價控制的成敗。應該考察施工單位的現有業績、資信和建設裝備先進性。應該優先考慮建設業績與實際工程相符的施工隊伍，要求業績好、認真負責的負責人進行該項目的監督。

建設企業應該從組織、技術、效益方面來制定管理制度，明確各部門在工程造價中的分工和責任，制定考核標準；對項目技術策劃的方案進行審核，對適用性進行評估，選擇安全性和經濟型的技術措施；搜集工程經濟信息，對造價控制進行資質和財政方面的分析，對工程預算、成本變動、資質資金方面進行審核，達到優化目的；另外在合同手段上，雙方都應該加以約束，規定保質保量，負責認真完成工作。

四、重視人為因素，控制造價

在工程造價的管理方面，少不了人為作用。“以人為本”已經成為眾多施工企業重視的一個概念。工程中優質的管理理念和模式，個人的業務能力，人員的責任感和工作態度都會影響最終工程造價。如果達不到人員的優質性就可能給企業帶來管理漏洞，最終造成巨大利益損失。要有效提高工程投資效益就應該重視人為因素，在工程造價所涉及的所有環節都要“以人為本”，加強鼓勵和約束。只要重視每個細節，在各個環節上疏而不漏就能有效控制開發過程中的工程造價。

五、結束語

為了控制房地產開發過程中的造價，對于成本調控、定價管理、計價的工作都十分重要。房地產項目中除了掌握市場信息，也應該把控制造價的管理貫穿整個過程。房地產項目的工程造價控制在決策階段的控制以靜態控制為主，在設計和施工中改變為動態管理模式。應該把眼光放在項目籌劃階段，定出總造價的控制方案，這樣在施工期間每個階段的不同段落造價就能得以控制，這樣才能實現房地產開發過程中控制造價的目標。

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（作者單位：山東高速青島膠州灣大橋投資發展有限公司）