投資性房地產會計處理問題研究

龐志玲

摘要：本文對投資性房地產會計處理基本情況進行了分析，研究了企業在應用投資性房地產會計處理方式時存在的困難，探索了提升投資性房地產會計處理科學性的方法。

關鍵詞：投資性房地產；會計處理

新會計準則對投資性房地產的會計處理出臺了相應的規定，這是新會計準則創新的一個關鍵點。在我國市場經濟快速發展，房地產投資迅速普及的時代背景下，房地產已經不再單單是滿足民生的一種工具和途徑，更加轉變為企業賺取租金和資本增值的一種方法。在這種情況下，如何對投資性房地產進行客觀、公允和準確的計量成為我們必須思考的問題，本文針對這一情況展開討論。

一、投資性房地產會計處理基本情況

近年來我國投資性房地產行為已經比比皆是，這在一定程度上影響了民生發展和社會穩定。房地產企業主要通過資本增值和賺取租金來實現利益，最終實現投資性房地產的根本價值。

（一）投資性房地產基本屬性分析

投資性房地產和自建的建筑物之間在基本特征上有著顯著的區別，具體來看表現為：房地產擁有房產的根本目的并不是自己持有；一般來說投資性房地產都處于具有較大升值空間的優良地段，我們從投資性房地產的定義和名稱上也可以窺見一二，它天然地帶有著投資屬性，企業之所以參與到投資性房地產業務中大多是想要賺取租金或者等待差價，從而獲得利益。

（二）投資性房地產主要類型

企業會計準則將以下三種房地產劃分為投資性房地產：已經出租出去的土地使用權；已經出租出去的建筑物；目前持有的、準備以后增值的并可能隨時轉讓的土地使用權。在這里筆者需要強調的是，當企業持有的投資性房地產到期之后，如果企業不改變其經營目的，而是暫時空置的，仍然需要按照投資性房地產核算；企業只有將產權歸自己所有的建筑物以經營方式租賃出去的時候，才可以按照投資性房地產進行核算；雖然企業持有的、準備在增值之后轉讓的土地使用權屬于投資性房地產核算范圍，但是閑置的土地不可納入投資性房地產核算范疇。

（三）投資性房地產會計處理分析

會計準則規定了投資性房地產在初始計量的時候應該按照初始成本進行核算，這里的初始成本可以劃分為外購的投資性房地產、自行開發的建筑物和通過其他方式取得的投資性房地產。

非投資性房地產和投資性房地產之間是可以相互轉換的，也就是說企業原本自用的投資性房地產或者具有存貨性質的投資性房地產可以轉換為投資性房地產，當租賃合同生效的那一日即為轉換日。一般來說，投資性房地產是按照公允價值計量模式計量的，企業需要對原本按照歷史成本計量的自用房地產或者作為存活的房地產重新進行公允價值劑量，重新計量的公允價值就是投資性房地產的初始入賬價值。在轉換的過程中，如果轉換日投資性房地產的公允價值要低于原來自用或者作為存貨計量的房地產的賬面價值，差額要計入當期損益；而如果轉換日投資性房地產的公允價值要高于原來自用或者作為存貨計量的房地產的賬面價值，差額要計入所有者權益類賬戶。

二、投資性房地產會計處理存在的問題

第一，公允價值的選擇性應用降低了會計核算的準確性。我國投資性房地產會計處理的具體相關準則規定了企業可以采取兩種計量模式對投資性房地產進行初始計量：成本模式和公允價值模式。這樣企業可以根據市場外部環境和自身的實際狀況來自行選擇計量方式。但是受到會計核算習慣的影響，很多投資性房地產企業依然選擇成本計量模式進行會計計量，這樣原有會計計量模式中存在的問題依然沒有得到解決，企業的會計報表在反映投資性房地產真實價值上依然作用甚微，我國會計準則和國際會計準則接軌的目標依然難以實現。

第二，會計處理方法缺乏實踐性。我國在針對投資性房地產進行會計處理的時候鼓勵企業采取公允價值計量模式進行會計計量，但是公允價值在我國社會內的實施尚不存在完善的條件和基礎，也沒有專門性的業務指導原則來指導企業進行公允價值會計計量，在這種情況下企業采取公允價值進行投資性房地產計量的意愿會變得較低。如此一來，我們可以發現我國企業對公允價值計量投資性房地產的方法并沒有熟練掌握。

第三，企業之間的會計信息缺乏可比性。企業采取公允價值模式計量投資性房地產會降低不同企業之間的會計信息可比性。當投資性房地產市場不穩定的時候，企業如果采取成本模式進行會計計量，那么可能會造成資產價值估算結果低于房地產本身的公允價值的現象；如果市場條件滿足公允價值計量所需條件，企業公允價值計量的結果往往還會受到市場交易信息公開程度的影響，公允價值計量結果還是可能出現差異。由此可見，公允價值計量模式很容易變為企業進行利潤操縱的一個工具，導致企業之間的會計信息可比性受到嚴重波及和影響。

第四，投資性房地產相關的涉稅問題無法具體確定。在運用公允價值計量模式進行投資性房地產后續計量的時候，企業還要面臨著一個重要的問題——涉稅問題，這個問題涉及到一些具體的操作細節和規定。比如說在會計期末企業的投資性房地產出現明顯增值的時候，會計處理和稅務處理之間就會出現差異，企業應當進行應納稅所得額的調整，將自身的納稅方式和當前的稅務要求之間相銜接。公允價值計量對企業的現金流量和所得稅匯算清繳都具有重要影響，經過調整的企業期末留存收益是否需要調整都是企業在公允價值計量投資性房地產過程中必須要思考的問題。

三、解決投資性房地產會計處理問題的方式和方法

（一）細化公允價值計量的條件和范圍

在選擇運用何種方式進行投資性房地產后續計量的時候，不能單純地將成本模式和公允價值模式放在同一個平臺上進行比較。企業需要在充分考慮投資性房地產的實際狀況的基礎上借鑒先進會計準則的處理方式，明確公允價值計量的內涵和所需的條件。會計準則應當對上市公司運用公允價值進行投資性房地產初始計量和后續計量的條件進行詳盡的規定，并通過和歷史成本計量模式相比較來凸顯出公允價值計量的科學性和合理性。

（二）制定合理的公允價值計量操作方法

新會計準則的出臺主要目的是實現和國際會計準則的接軌，但是在實際操作過程中公允價值計量因為缺乏實際操作性，企業單獨運用公允價值進行會計計量的條件尚不成熟，這就導致了當前投資性房地產企業的會計處理方法和管理要求、運營實際之間存在著較大的差距。筆者認為我國可以充分地借鑒國際先進會計準則的做法和規范，加強投資性房地產會計處理的規范性和科學性，建立成熟的信息披露制度，力求使得會計報告使用者能夠通過披露的會計信息了解到投資性房地產的市場發展狀況，并據此判斷出上市公司可以采取公允價值計量模式進行核算。

（三）提升會計人員綜合素質

投資性房地產運用公允價值計量模式是我國市場經濟發展到一定階段的必然產物，是過往會計理論和會計實踐中沒有經歷過的一次新的嘗試。投資性房地產市場的發展在我國還正處于逐步完善的階段，良性競爭機制的建立還有一段距離要走。房地產市場波動很大，每一天的交易價格都有所不同，泡沫風險居高不下，很多投資性房地產企業難以通過市場獲得公允、有價值的價格信息，這給會計人員進行賬務處理、入賬價值確定、公允價值評估都帶來一定的難度，也對會計人員的綜合素養提出了更高的要求。所以企業有必要針對會計人員進行再教育和再培訓，使其掌握投資性房地產會計計量的方法、運用公允價值進行會計計量的條件已經公允價值的確定方法等等，避免因為會計人員素質不足而影響投資性房地產公允價值核算的完整性、準確性。

（四）明確所得稅會計的相關核算規定

稅法相關法律法規應該進一步實施完善化改革，對采取公允價值計量模式核算的投資性房地產增值和相關的稅務處理給出更加明確的方案和對策，消除上市公司運用公允價值進行會計處理和計量時存在的顧慮，降低所得稅調整過程中的復雜性。

在實際的會計核算工作中，很多投資性房地產企業都存在著諸多的問題，給其健康和持久發展帶來了嚴重的影響。為了轉變這一劣勢，企業必須重視會計管理工作的開展，對存在的會計處理不當、會計計量不準確的問題進行妥善的解決。投資性房地產企業會計人員需要不斷拓展自身業務能力、增強對投資性房地產會計處理的了解程度，以開拓的視野來為企業發展提供更好的信息支持，幫助企業形成自身的核心競爭力，使得投資性房地產企業能夠在激烈的市場競爭中獲得一席之地。

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（作者單位：陽江技師學院）