愛買房的中國人想在東京買買買

陳墨

日本不動產研究所的慎明宏認為，中國人依然高漲的購房熱情部分來自對房地產價格下滑的經驗不足

原本，趙婷是想在北京買房的。

2016年5月，她賣掉了40平方米的老宅，打算換一套大房子。四個月里，趙婷看中并付了定金的房子漲了70萬。房東反悔了，在微信上拉黑了她，定金也沒有退還。

趙婷只好一邊租房住著，一邊和房東打官司。

趙婷不懂股市，也懶得研究基金，手中的200多萬元現金帶給她巨大的不安定感。在日本做房產中介的朋友建議她考慮去日本買套房。“中國人去日本買房不需要什么資質”、“從選房到簽約都由中介溝通負責”、“購房流程往往兩個星期就能完成”，而位于大阪的20平米左右的小公寓，只要40萬人民幣左右，趙婷心動了。

相比趙婷的無奈，媒體人陳陣在日本買房則是主動出擊。

2010年，因為霧霾，在北京市中心生活了15年的陳陣舉家搬去大理，開了一家客棧。

起初，大理是他心中的烏托邦—逃離城市的人互不問名，每天喝酒唱歌。后來，外地人的涌入推動了大理的房價，“大理好像成了北京的一個區，遍地是京牌車”。陳陣想找一個地方重新開始，2016年8月，他看中了日本京都。

陳陣委托中介找到了一處獨棟木質別墅，地處京都西郊嵐山風景區內，一共花費人民幣70萬元。

不久后，趙婷也在日本買了房—在大阪，一套19平方米的小公寓，包括手續費在內總計40萬人民幣。這間建于80年代的公寓和日本大多數房子一樣，是精裝修。

據一位在日本從業7年的華人不動產中介介紹，自從近兩三年“北京房價超過了東京”，中國大陸居民開始大批赴日本買房。據相關數據顯示，2014年8月，相當于一線城市郊區的日本大阪彩都西，每平方米售價約2.3萬元。同年，北京市漲幅最低的通州區，均價已接近3.1萬元/平方米。

加上東京成功申辦2020年奧運會、日元貶值、東京和大阪擬開設賭場度假區等利好消息，從2015年下半年開始，大量來自中國大陸的投資客涌入日本。

根據房地產門戶網站“房天下”統計發布的《2016中國人海外購房趨勢報告》，日本已成為繼美國、澳大利亞、加拿大之后，中國人的第四大海外購房目標國家，這些購房者半數以上來自上海和北京，預算多在60萬～120萬元間。

日本方面的資料也顯示，中國大陸居民已經超越香港、臺灣、新加坡，成了海外赴日買房的最大客群。

買房就像“網購白菜”

從決定在日本買房到買到房子，趙婷一次日本也沒有去。

在日本買房的整個過程干脆利落，從選房到辦手續，包括往返郵寄文書在內，她只用了一個月，不需要和房東打交道，全由中介代辦。

一位在日華人中介透露，在日本，平均一套房的成交時間是半個月。一些位置好的房源放出來，常常5分鐘就被中國人搶走。大部分中國投資客壓根兒不來看房，通過谷歌地圖看看位置，中介發圖或視頻看看房子外觀，就果斷下單購房了，“就像買白菜似的，還是網購白菜”。

中國購房者的數量激增直接促進了日本華人房產中介的興隆，一家在大阪的華人中介公司索性在上海、北京開設了辦事處，年初至今，該公司已經賣出900多套房子，絕大部分買家是大陸客戶。

但無論購房的流程多簡潔、便利，還是有需要提防的地方。

陳陣親自到日本簽約，按照慣例，買賣雙方都應向中介繳納相當于房價3%的服務費。華人中介告訴他，因為原房主要繳納遺產稅，所以對方的中介服務費也由陳陣負擔，陳陣爽快地同意了。長住日本的朋友得知此事后，幫他找了個翻譯，簽約當天直接與房主溝通，揭穿了中介想兩頭收費的騙局。

有時，一套房源信息掛出，有人詢價時，中介會推說房子已經賣出，推薦附近相似的另一套。還有的中介以低價買下房源，轉手加價賣給客戶。中介透露，在北京，地鐵站周邊步行10分鐘都算近，但在日本，“離地鐵10分鐘以外就根本不要考慮了”。相差幾分鐘的路程，在日本的價格就是天差地別。

了解日本房產市場的人說：“一些華人中介會鉆空子坑人，中國客戶往往被騙了也發現不了，因為即便被騙了，和大陸比起來還是便宜太多了。”

日本的房價如此便宜，很大程度上是因為日本人不愛買房。盡管日本政府用極低的貸款利率給予鼓勵，仍難以激起國民買房的熱情。

盡管近年來日本的房價有所上漲，但也只有30年前的一半。1985～1990年，日本流傳“土地神話”，東京地價高到可以買下整個美國的土地。1991年，房地產泡沫破裂，房價3個月暴跌65%，股票在房價下跌后進一步暴跌，跌幅超過80%，日元也開始了持續20年的貶值，日本人一夜間改變了在海外瘋狂消費的作風。

在這個時期成長起來的日本人逐漸養成了不婚不育不買房的“低欲望”習慣，此外，由于日本的工作流動性大，企業支付高額的租房補貼，人們便更不愿意被房子綁架。

有調查顯示，日本人平均買房年齡為41歲，日本內閣2015年發布的《住宅生活相關民意調查》結果顯示，約有四分之一的日本人認為不買房也無所謂。

賺大錢很難

買下日本人不愛買的房子，然后租給日本人住—這是多數中國人在日本買房投資的方式。他們無法“炒房”，根據日本的相關規定，房子五年內轉手，增值部分的30%～40%需要繳稅，5年后轉手，稅收也高達增值部分的1/5。

與國內買房看重漲幅不同，衡量在日本買房是否劃算，最重要的一個概念是租售比—就是房屋租金與房屋價格的比值。日本低房價高租金，扣掉管理、修繕、繳稅等各項費用，租售比能達到5%左右。買房出租，20年回本。與之相比，北京房子的租售比只有2%上下。

趙婷購買的大阪公寓自帶租約。國內的房子撕扯了一年多還沒拿到賠償，她在日本的公寓已經開始收租了。通常，中國購房者由中介負責收租、交稅，再按月份或季度給中國客戶匯款，有的“土豪買家”干脆把錢放在中介，來日本旅游時用。

做研究投資的水湄測算過日本購房收益—大約等同于購買一個年化收益率6%左右的理財產品。

家住上海的水湄2014年第一次去日本旅游時就動了買房的念頭。盡管有能力買房，水湄在上海依然選擇租房。她租住在公司附近，每天沿著開花的小路步行5分鐘上班。她認為房子居住和投資的功能是分開的，居住舒服最重要，投資則要考慮回報。

她在日本買了三套房子，大多選擇地處大阪核心地段、靠近地鐵的小公寓。這種房型最易出租，面積在20平方米左右—日本房子沒有公攤面積，贈送陽臺，這種大小的公寓能滿足獨居需要，全套價格在人民幣50萬～60萬元之間。“我沒把日本買房與國內買房對比，而是當做投資品，是家庭資產配置的一個選擇，對比的是國內理財產品。”她說。

旅日24年的華人學者、東京《中華新聞》主編姜建強說，在日本核心地段投資買房，可以小賺。除非成片買，否則賺大錢很難。

為了能通過租房收獲更多的回報，國人也充分地發揮了創造力，有人專門買死過人的兇宅用來出租，因為這種房子價格低，投資回報率更高。

還有中介員工和8個客戶集資，籌了1.4億日元（約合人民幣843萬元），買下3層樓8個房間，委托專業公司經營開辦民宿，每年有近60萬的租金收益，9個人的名字按照出資股份從高到低排列在房產證上。

除了相對有限的回報率，日本社會的老齡化、少子化，也是很多中國投資者需要面臨的“未來風險”。“今后日本住宅顯現出的一個趨勢是：白送恐怕都沒有人要。”姜建強有些悲觀地寫道。

2016年年初，有個日本人來到姜建強供職的報社，要刊登廣告，以每平米5萬日元（約合人民幣3200元）的價格出售一套48.9平方米的公寓。公寓位于新潟縣的滑雪觀光勝地，曾經租借給游人居住。如今日本經濟不景氣，滑雪勝地變得冷冷清清，公寓也鮮有人租住了。但固定資產稅、管理費、修繕費、水電煤等仍要照付，原本用來盈利的房子反倒成了無底洞。

廣告刊登一個月后，房子降價出手了，以3萬日元（約合人民幣1900元）的價格賣給了中國人。上世紀80年代，日本經濟泡沫破滅前，這套房子的價格是7500萬日元（約合人民幣450萬元）。

空房率越來越高，無人居住又要不停交費的房子被日本人視為燙手山芋。2015年，日本甚至出臺《日本閑置住房的特別措施法》，規定日本地方政府可建議或命令對治安及防災造成問題的空房的所有者，對房屋修繕或拆除。

也許正因如此，日本人始終以冷靜的姿態看待不斷涌入的中國購房者。日本不動產研究所的慎明宏認為，中國人依然高漲的購房熱情部分來自對房地產價格下滑的經驗不足：“對于一般的中國國民來說，‘房地產神話依舊會持續。”

買的不只是一個房子

每個在日本買房的中國人都知道收益有限，但這無法阻止更多的中國人去日本買房。對中國的購房者而言，他們在日本買到的并不只是一個房子。

日本的房子是永久產權，即便是十幾平方米的小公寓，也能按比例擁有一部分建筑所在的土地。一對中國小夫妻賣掉了上海的婚房，買了公寓移民大阪。他們在帖子里感慨：“我們終于有了一塊永遠屬于我們的地皮。”

從2015年4月起，日本放寬外國人在日創業限制。外國人在日本開辦公司就可以申請經營管理簽證，取得該簽證，即可加入日本的社會保險體系，在醫療、養老等方面享受同等的國民待遇。

同年，日本NHK電視臺制作了《購買東京的中國資金—房地產的爆買和投資移民》紀錄片。片中，一位做生意的父親表示盡管過著富裕的生活，但一紙農村戶口把上初二的孩子擋在了中考門外，因此，他決定在日本買房、注冊公司，辦理投資簽證，讓孩子在日本讀高中。

家門前的公交車8：35準時到，不會早也不會遲。小診所就能提供專業的醫療服務，加入日本的醫療保障系統，70%的費用報銷。2016年全家去馬來西亞過年，房子半個月沒關門，回來什么也沒少。

一對上海夫妻注冊了公司，準備帶著上幼兒園的孩子移居日本，做出這個決定最直接的原因是，他們租住在孩子就讀的貴族幼兒園學區，這讓孩子被家里買房住的小朋友看不起。

另一對上海的中年夫妻，2017年3月在日本投資房產后，妻子檢查出肺癌，夫妻倆隨即辦理經營管理簽證，讓妻子留日治病，享受日本的醫療保障和服務。

前不久，北京的一對老夫妻也找到房產中介，準備去日本養老。他們打算賣掉北京的一套房子，去日本買10套小公寓出租，足夠老兩口活得舒服。

也有人有顧慮：“即便能在日本享受國民待遇，但作為外國人，要如何真正走入日本人的內心？”一位接受采訪的中介聽了十分驚訝：“我們干嗎要走進別人心里？”

（應采訪對象要求，文中趙婷為化名）

來源：每日人物（微信公眾號meirirenwu）