論房地產供給側改革中的去庫存問題

何憶燁

【摘要】在2015年，政府正式提出供給側結構性改革。房地產業作為中國支柱產業，去庫存被列為改革的重點領域。本文通過對樓市庫存現象和問題的分析，認識到房地產供給側改革是房地產市場健康發展的重要途徑，也能對中國的經濟轉型起到拉動作用。此外，本文提出了一些針對性建議，希望能對房地產去庫存有一定的借鑒意義。

【關鍵詞】供給側改革 房地產 去庫存

一、房地產供給側改革去庫存的必要性

（一）房地產的庫存形勢嚴峻

自改革開放以來，人民日益增長的物質文化需求與社會生產不斷產生矛盾，即社會供給無法滿足日益增加的需求。房地產行業就是如此，由于經濟高速發展，人口向一、二線城市不斷集聚，購房者規?？焖贁U張，再加上大量投機者的存在，一、二線城市的樓市整體供不應求，房價飛速上漲，遠遠超過城市居民的收入增長速度，居民越來越買不起房。為改善現狀，各地政府紛紛出臺限購等措施，在該情況下，2010年5、6月開始，房地產商選擇在三、四線城市大量開發地產，試圖找到新的商機，然而，三、四線城市人口本身較少，不能和人數龐大的大城市相論，加上人口外流，導致三、四線城市商品房大量積壓。正是因為不同層次城市的供需失衡、資源錯配，在2015年11月底，全國整體商品房待售面積達到6.96億平方米，較同年10月底就增加了近1000萬平方米，不難發現房地產去庫存任務迫在眉睫。

（二）房地產大庫存下的風險巨大

首先，房地產高庫存潛伏著巨大的金融風險。房地產業本身是一個特殊的產業，企業大都通過銀行貸款來建房，房地產行業庫存量嚴重超過城市居民需求量的現狀，可能會使開發企業出現資金周轉不靈、經營虧損的情況，最終無力償還銀行貸款。由于企業無力清償貸款，貸款銀行會要求處分抵押房地產，但如果房地產大量積壓無法賣出，會使銀行缺乏現金，形成流動性風險，嚴重情況下會導致房地產泡沫破滅，引發金融危機。

其次，房地產行業作為經濟支柱，上下游涉及到建筑、鋼鐵等60多個產業，關聯效應顯著。房地產的長期庫存加大了開發投資增速回落的幅度，導致與房地產相關的產業部門產能過剩，大大影響了這些行業的發展。

二、房地產去庫存面臨的問題

在2015年，中央經濟工作會議針對房地產高庫存提出了以下建議：一是推進農民市民化；二是落實戶籍改革方案；三是發展住房租賃市場；四是要求房地產企業調整銷售模式，適當降房價；五是取消房地產市場的行政性限制政策。這些措施理論上有利于降低庫存量，但在實際執行中，去庫存仍面臨一些問題值得探討。

（一）推進農民市民化的阻礙

人是社會根本，房地產的庫存住房在未來都需要由居民來消化，推進基數龐大的農民市民化就成為了消化房地產高庫存的主要途徑。這一政策理論上是正確的，但考慮到農民工的現狀，阻礙很多。第一，人普遍存在從眾心理，農民工也不例外，較為年輕的農民工為尋求就業機會和良好的公共設施服務，會選擇一、二線等熱點城市發展。但他們的經濟能力無法承受大城市的高房價，導致有效需求不足。第二，新農村建設使得農民生活水平大幅度提高，他們就缺少了進城買房的動力。第三，年老一輩的農民有一定的“鄉土情節”，感覺有較大的習俗、語言等文化差異，不愿意到城市居住。

（二）發展住房租賃市場的挑戰

在我國較高的住房自有率和流動人口量的背景下，租賃市場的前景一片看好，但是租賃市場現仍處于自發狀態，發展相對落后?！斗康禺a藍皮書：中國房地產發展報告No.13（2016）》認為，中國要想發展城鎮住房租賃市場存在四個主要問題：第一，我國缺乏住房租賃市場的專門法律；第二，“鏈家”公司高息資金出借且隱瞞資產抵押信息事件的曝光發現房地產中介機構在經營服務上存在不規范、無序競爭的問題；第三，登記備案率的不足導致住房租賃市場游離于監管體系之外，監管部門難以深入監管；第四，由于資金回流慢、周期長、利潤低，租賃市場缺少專營租賃服務的企業，整個市場供給主要是散戶。

（三）取消行政性限制政策的城市選擇

在一、二線城市房價過高、房源緊張和三、四線城市住房積壓的矛盾下，統一取消限制性政策不是一個好的選擇。在“北上廣深”這樣的一線城市，若取消限制，供不應求的現狀會使房價再次暴漲，并且房價有一定的價格剛性，上漲后就不易再降低，這與政府穩定房價的初衷相背離；而居民對三、四線住房主觀性購房意愿不高，取消三、四線城市的行政性限制措施，實際效果并不顯著。

三、對房地產去庫存的思考與建議

我認為政府、企業、個人在房地產供給側改革中都不可或缺，而個人的行為決策往往會被政府政策和市場大環境所影響，除了改變自身消費、投資觀念，提不出更多的建議，所以在接下來的部分將重點思考政府和企業如何去庫存并提出建議。

（一）政府層面的建議

1.推進新型城鎮化，提高公共服務水平。新型城鎮化雖是去庫存的重要途徑，但問題諸多。根據以上分析，認為應該從兩個方向來吸引農民買房。一方面，既然農民買不起房，那么政府應該要減輕農民買房的壓力。比如說，給農民工提供購房補助，支持銀行推出類似農民安家貸的貸款活動。另一方面，要想增強三、四線城市對農民的吸引力，就必須提高城市的基礎設施和公共服務的水平。健康保障、下一代的教育資源、就業機會是農民選擇城市買房的主要因素，如果農民能在三、四線城市享受到同等的公共服務，那么就減輕了他們買房的顧慮。從醫療、教育、社會保障、交通等入手，增強三四線城市和大城市之間基礎設施的互聯互通水平，實現公共服務均等化。

2.創新去庫存，緊密聯系“惠民生”。政府以往是重新建設新房作為拆遷房等，但是在高庫存下，其實是一種資源的浪費。據了解，國務院在這兩年將改造各類棚戶區1800萬套，農村危房1060萬戶。這可以說是去庫存的契機，政府可以通過出資或引進社會資金購買存量房來當作拆遷房等。這既推動了去庫存工作，使去庫存與民生緊密聯系，又能避免重復建設，減少資源浪費，提高效率。

3.嚴格限制房地產開發供地，促進多方共同監督。政府除了從消費環節去庫存外，還需要在根源控制房地產的開發。我國各級政府在城市用地建設上普遍管制過松，為了追求政績，對土地存在財政依賴性，在源頭上增加了庫存。對此，政府應該嚴格限制房地產的開發，制定開發計劃。同時，加大監督力度，比如對上下級部門的權力進行劃分，建立共同問責制，互相監督；及時公開各城市房產庫存和房價等數據，讓公眾參與到監督的行動中。

（二）企業層面的建議

1.創新住房租賃市場模式。年輕一代逐步從購買住房向租賃住房轉變的消費觀念對房地產企業是一個轉型升級的機遇。根據統計，85后是主要的租房人群。而85后很多高學歷、高收入、單身未婚，更加重視生活的質量，而那些傳統的租賃房居住環境很難滿足他們的需求。企業應該把握這一商機，提供新型的長租公寓，關注品牌效應，像魔方公寓就創新了“收租”模式，也可以借鑒我愛我家集團的“相寓”品牌，它聯手“芝麻信用”和“房司令”共同推出的“信用租房”服務，在多個城市取得了良好的口碑。

2.發展跨界地產，展現地產特色。目前，市場需求日漸多元化、細分化，而對特色的新興需求缺乏有效供給，基于此，可以看出特色地產是未來發展的趨勢。新興產業的發展除了政府出臺政策大力支持外，也離不開企業自身的開發力度和發展定位。企業可以針對不同年齡層次、不同消費水平的消費者，結合城市當地的特點和周圍的環境，發展旅游、養老、創業等地產，推進跨界地產發展。比如可以考慮將醫療和養老結合發展，為養老地產鋪路。我國趨于老齡化，老人主要看重自身的健康和養老的問題，企業若能以人為本、綠色低碳，配備專業的醫療設施，不愁沒有老年消費者。

3.拓展互聯網營銷渠道。現在是網絡時代。傳統的房地產行業沒有較寬的營銷渠道，坐等顧客來詢問購房的信息是它的弊端。因此，拓展營銷渠道是房地產企業的一大策略。既然很多人離不開網絡，那么企業就迎合消費者，開拓互聯網的營銷渠道，構建一個互聯網平臺，讓他們在平臺上了解購房信息，以此抓住他們的心，帶動消費。

四、總結

總而言之，房地產去庫存是一項重要舉措，可以很大程度上緩解中國樓市的結構失衡，改善民生，還能穩定總體的經濟增長，加快經濟的轉型升級。但是，房地產供給側改革并不是一個短期活動，它需要因地制宜，結合各城市的經濟形勢、政策措施等，花時間去不斷調整。因此，房地產供給側改革沒有完成時，只有進行時。

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