從賣房保殼看房地產后續計量問題

張國華

【摘 要】 隨著房地產價格的飆升，越來越多的上市公司開始利用房地產的出售實現扭虧為盈、挽救業績，對股市及房市產生了重大影響。通過對*ST寧通B的案例分析發現，期末房地產價值的歷史成本計量是上市公司借助賣房操縱盈余的根源所在。建議準則制定者及證券監管部門進一步完善期末房地產價值計量及房地產出售損益確認方法的有關規定，加強各地區房地產價格信息平臺的建設及審計監督，從根源上杜絕上市公司利用房地產買賣操縱盈余的行為。

【關鍵詞】 房地產； 公允價值； 后續計量

【中圖分類號】 F230 【文獻標識碼】 A 【文章編號】 1004-5937（2017）15-0002-05

引 言

每年的第四個季度是上市公司為年末業績沖刺的最后階段。2016年9月21日一篇來自微信公眾號的文章引發媒體對“上市公司賣房保殼”的熱議，賣房保殼、賣房挽救業績、賣房套現一時成為網絡熱詞。事件緣起2016年9月20日*ST寧通B發布的出售公司資產的公告。公告稱公司董事會同意將該公司在北京的兩套學區房（該公司駐北京辦事處）掛牌出售，掛牌價格不低于經備案的房產評估價值。上述兩套房產原值總計214.71萬元，截至2016年7月底，已計提折舊84.97萬元，賬面凈值總計129.74萬元，評估價值（比較法）2 272.62萬元，增值2 142.88萬元（2 272.62-129.74），增值率為16.52倍（2 142.88/129.74）。上述房產如銷售成功，*ST寧通B有望一舉扭轉連續虧損的被動局面。賣房扭虧的行為絕非上市公司奇葩，事實上，近年來上市公司依靠賣房、變賣資產扭虧為盈的案例已層出不窮，且有愈演愈烈的趨勢，僅2016年下半年就有十幾家上市公司采用出售（擬出售）房產的方式挽救業績。除這些已經準備賣房的公司外，根據CSMAR數據庫的統計結果，在擁有投資性房地產的1 294家A股公司中有77家公司2015年和2016年上半年均虧損，這一數據不包括在北京、上海、廣州、深圳、廈門等房價一直攀升城市中擁有房地產的上市公司，若考慮這些公司，則可能有更多的上市公司成為賣房挽救業績的潛在公司。

賣房挽救業績的行為是否能夠從實質上解決企業自身的經營問題不僅令人懷疑和擔憂，而且更為嚴重的是大批企業賣房的行為極有可能擾亂整個房地產市場秩序，乃至整個宏觀經濟秩序。20世紀90年代日本房地產泡沫破裂導致實體經濟的重創令人警醒，其中一個重要原因就是房價大幅上升導致上市公司大規模投資房地產，使經濟實體與房地產投資之間越來越緊密，房產泡沫破裂后大量上市公司倒閉，從而重創實體經濟[ 1 ]。從我國來看，擁有投資性房地產的A股上市公司已近半數，再加上在北、上、廣、深等一線城市擁有房地產的上市公司，其數量更為可觀，如果這些公司大量拋售房地產，不僅會對上市公司的業績產生重大影響，而且對實體經濟帶來一定沖擊。那么，從我國目前來看，何以使得賣房創收、賣房摘帽成為上市公司提升業績的又一大高招呢？拋開房市火爆和實體經濟無奈的客觀現實，僅從上市公司年報本身來看，會計準則、審計和上市公司監管制度等方面是否還存在上市公司有利可鉆的空隙呢？*ST寧通B的案例剖析或許能夠幫助我們找到答案并引發更多的思考。

一、賬面價值與市場價格嚴重偏離情況下企業房地產的后續計量問題

作為以經營通信和電器兩大行業四類產品為主的國有資金控股企業，*ST寧通B自2014年開始連續虧損，2014年虧損189.75萬元，2015年虧損1 659.08萬元，2016年中報虧損達到2 110.91萬元，2016年下半年若不及時扭虧，公司將面臨退市危險。該公司自2014年虧損至今，主營業務沒有重大調整，也無資產重組意向，若2016年9月企業掛牌出售的房產能銷售成功，則可一舉扭轉乾坤，銷售盈利不僅可以補虧，而且還會產生161.71萬元的盈余。據公司2016年第三季度報，第三季度虧損119.09萬元，第四季度若運行順利并止虧，*ST寧通B仍然有望扭虧為盈。2017年1月25日該公司發布業績公告，預計2016年度將扭虧為盈，預計2016年度公司凈利潤為500萬元至800萬元。然而實際運營的結果并未如人愿。2017年4月29日該公司披露的2016年年報顯示，2016年度公司虧損額為643.45萬元。此外，該公司于2017年5月3日又發布公告稱2016年擬處置北京的兩套房產是公司中長期發展戰略的一部分，與2016年公司保殼無關，截至2016年12月31日，公司尚未完成北京兩套房產處置。

權且放下*ST寧通B賣房的真實目的，僅從效果來看，*ST寧通B之所以可能賣房扭虧，得益于固定資產的歷史成本計量方法。隨著房價幾倍、十幾倍的增值，其在北京房地產的賬面凈值不但沒有增加，反而隨著折舊的提取越來越少，房產一旦出售，十幾倍的增值收益則一次性在銷售當期予以確認和計量。從企業的賬務處理來看，符合我國企業會計準則的有關規定，但從財務會計目標和會計信息的基本質量特征來看，則不符合決策有用觀下會計信息應具備的相關性和如實反映的基本質量特征。

（一）財務會計目標與會計計量方法

確認和計量是財務會計的基本和核心問題，也是會計理論和實務界長期探討的熱點話題。對企業資產、負債和所有者權益、收入和費用等會計要素的不同確認和計量標準將直接影響企業的財務狀況和經營成果，并直接影響財務會計目標的實現。會計目標隨客觀經濟環境的變化而不斷變遷，在會計目標從受托責任觀到決策有用觀的演變過程中，歷史成本信息正在被弱化，而公允價值信息則受到越來越多的重視。受托責任觀下，財務報告的目標是反映管理者受托責任的履行和投資人投資的回報情況，會計收益計量的收入費用觀成為主導，會計信息著眼于過去，歷史成本是唯一的計量屬性，用于評價企業經營者對所有者所承擔的資本保值增值、法律責任和會計責任等，會計信息的可靠性勝于相關性[ 2 ]；決策有用觀下，經營者受托責任的履行情況被弱化，投資者更加關注股票市場行情和整個資本市場，財務報表信息在投資決策和資源配置中的作用得到更多的重視，著眼于確認資產未來價值的資產負債觀成為主導，會計信息不僅著眼于過去，更注重現在和未來，從而產生了多重會計計量屬性，公允價值計量得到更多重視和應用以提高財務報告信息的決策相關性和有用性，歷史成本受到較大沖擊，會計信息的相關性勝于可靠性，以公允價值取代歷史成本計量資產成為當前及未來發展的趨勢[ 3 ]。

新的FASB財務報告概念框架（2010）及IASB財務報告概念框架征求意見稿（ED2015）將財務會計的目標界定為向當前及潛在投資者、貸款人及其他債權人提供報告主體的財務信息[ 4-5 ]，這些信息對其投資決策是有用的。投資決策包括買賣或持有產權及債務證書、提供或清償貸款及其他形式的信貸。ED2015還將計量方法分為歷史成本和現值兩種，其中現值包括公允價值和資產的在用價值及負債的履行價值。這一界定充分體現了決策有用觀的思想并給予公允價值更多的重視。不同于國際財務報告目標，我國新修訂的《企業會計準則——基本準則》（2014）將財務報告的目標界定為向財務會計報告使用者提供與企業財務狀況、經營成果和現金流量等有關的會計信息，反映企業管理層受托責任履行情況，有助于財務會計報告使用者作出經濟決策。從這一界定可以判斷，我國財務報告目標兼顧了受托責任和決策有用雙重目標。因此，從計量方法來看，依然處在歷史成本、重置成本、可變現凈值、現值、公允價值等多重計量方法并存的狀態，公允價值并不是會計計量的主流。

事實上，公允價值計量產生于物價變動對會計計量的持續沖擊[ 6 ]，但由于其順周期性[ 7-8 ]而飽受爭議。2008年美國金融危機險將公允價值歸結為罪魁，經過多方論證后，公允價值終得以正名。公允價值較歷史成本的優勢體現在能夠及時反映資產的變現價值，有助于決策者預測企業未來現金流前景。公允價值并不是資產負債表波動性的根本來源，相反，公允價值恰恰將經濟本身的波動信息傳遞出來[ 9-10 ]。因此，公允價值會計不僅不會被取締，而且將成為未來計量的趨勢和首選。ED2015將計量屬性重新劃分為歷史成本計量和現值計量的做法也充分證實了這一點。可以說在經歷了多重計量屬性后，會計的計量方法又回歸到歷史成本和現值兩種計量方法。由于歷史成本在物價變動幅度較大情況下不具有任何信息含量，因此，對于價格變動幅度較大的資產（負債）采用現值法進行后續計量更符合相關性和如實反映的基本質量特征，以此為基礎提供的財務報告能夠更好地反映出企業的財務狀況和經營成果，更具有決策有用性，*ST寧通B房地產的案例就是很好的例證。2016年7月該企業在北京兩套房產的變現價值（公允價值）已從歷史成本214.71萬元增值為2 272.62萬元，但按照歷史成本計量和配比原則，上述兩套房產的價值不但沒有增值，反而減值到129.74萬元，歷史成本計量最終導致企業資產價值嚴重低估，不僅致使企業財務報告信息喪失了相關性和如實反映的基本質量特征，而且也為企業操縱盈余提供了可乘之機。

（二）公允價值計量與相關性和如實反映

相關性和如實反映是各國準則制定機構所公認的決策有用會計信息的基本質量特征。ED2015將相關性（Relevance）解釋為具有預測價值（Predictive Value）、確證價值（Confirmative Value）或兩者兼而有之的會計信息。確證價值是指對之前估值的確認或變更，也就是說對于初始確認和計量的會計信息需要對其價值的變化加以調整，而且初始和后續計量的會計信息不存在高度不確定性，由其產生的未來經濟利益流入和流出的可能性極大；如實反映（Faithful Representation）是對經濟現象實質而不僅僅是對其法律形式信息的披露。如實反映的信息包括完整（Complete）、中立（Neutral）和沒有重大錯誤（Free From Material Error）等特征。其中，中立性應以謹慎性的使用為依托。

公允價值計量與歷史成本計量在賬務處理上的本質差別在于對資產和負債的后續計量。公允價值是市場參與者在計量日發生的有序交易中，出售一項資產所能收到或者轉移一項負債所需支付的價格，入賬后的公允價值就是歷史成本，因此其初始計量的價值是相等的。固定資產的歷史成本入賬后一般保持不變，對于資產的損耗和減值按照配比原則采取計提折舊和計提資產減值準備等方法將資產的損耗價值和減值損失計入當期損益，依據謹慎性原則不確認和計量資產的增值及增值收益。而公允價值計量需要根據市場價格的變動對資產（負債）的期末賬面價值進行調整，并將調增或調減的價值確認為公允價值變動損益計入當期損益或綜合收益，因而其后續計量的價值是不同的，從預測價值和確證價值來看公允價值較歷史成本更具決策有用的相關性。此外，公允價值計量的信息較歷史成本能更好地體現經濟現象的實質及企業當前及未來經濟資源的流入及流出，而非僅僅強調會計信息的可靠性，因此，更具如實反映的基本質量特征[ 11 ]。

就企業房地產資產而言，采用公允價值計量能夠及時將房地產市場價格變動體現在企業的財務報告中，因此不僅可以如實反映企業的財務狀況和經營成果，而且其會計信息更具價值相關性。歷史成本計量的房地產信息不僅不能將企業房地產價值的變動情況及時體現在企業財務報告中，甚至由于折舊的提取和賬面凈值的減少而扭曲了企業資產的實際價值，因此不僅不能夠如實反映企業的財務狀況和經營成果，而且也不具有預測價值和確證價值等價值相關性的質量特征。以*ST寧通B北京的房產為例，如果該企業期末房地產采用公允價值計量，不僅可以如實體現其年末資產的價值及未來可變現的凈值，而且當企業出售該房地產時，當期所確認的收益只是年初按公允價值計量的資產賬面價值與該資產出售時的售價（公允價值）之差額，不會將以前年度資產的增值全部計入銷售當期，從而避免了由于資產價值嚴重低估而導致資產出售時收益嚴重高估的問題，也更符合配比原則。此外，公允價值計量的信息可以如實反映企業價值，而不是高估或低估企業價值，從而更具決策有用性。

二、賬面價值與市場價格嚴重偏離情況下房地產增值及銷售損益的確認問題

根據*ST寧通B 2016年半年報，2016年6月30日，該公司固定資產賬面凈額為7 608.1萬元，其中，準備出售的兩處經營用房產為2004年購入，用作部分在京營銷工程人員辦公居住使用，2016年賬面凈額129.74萬元，占全部固定資產凈額的1.71%；該房產掛牌售價2 272.62萬元，按售價計算，其占全部固定資產賬面凈額的比例將由1.71%提升到29.87%。假設該公司北京的兩處房產增值額每年相等，在其持有的12年半中，以原值為基數計算，平均每年增值額為164.63萬元[（2 272.62-214.71）/12.5]，增值率76.68%（164.63/214.71），平均連續三年漲幅230.03%。如果以凈值為基數計算增值額，其每年的增值率可達到132.13%。該企業的年報顯示，公司一直采用歷史成本計價法，也就是說，由于采用歷史成本法，該公司固定資產的重大增值并未在企業的資產負債表和綜合收益表中體現出來，此種會計處理方式已嚴重低估了企業資產和所有者權益價值，由此，再次引出不同會計目標下損益的確認問題。

（一）受托責任觀下房地產增值及銷售損益的確認

如前所述，會計目標的受托責任觀下，會計收益計量以收入費用觀為主導，強調收益的確定要符合權責發生制原則、配比原則、歷史成本原則和穩健性原則[ 12 ]。收益計量是會計的重心，通過收入與費用的直接配比來計量企業收益，再根據產生的收益計量資產或負債的增減[ 13 ]，收益表信息較資產負債表信息更為有用。

收入費用觀下，企業購入的房地產采用歷史成本計量，通過計提折舊將房地產的損耗價值在其服務期內逐期計提確認為費用，并與其所產生的收入相配比以計算損益，依據穩健性原則，對固定資產的減值還需進行減值測試并計提減值準備。由于固定資產的折舊是根據固定資產的原值、預計殘值和預期使用年限來計算的，應提折舊的金額和預期使用年限是否正確就成為固定資產折舊計算和折舊費用提取的關鍵問題。在房地產價格不斷飆升的情況下，房地產報廢時的預計殘值會遠遠高出歷史成本法下房地產的殘值，甚至會高出房地產的歷史成本。此時，以歷史成本計算的折舊費用及據此計算的損益顯然已嚴重失真。以*ST寧通B在北京的兩處房地產為例，上述兩套房產系該公司于2004年購入新建房地產，預計使用年限30年，預期殘值為10.74萬元（殘值率按5%計算），按直線法計提折舊，每年提取折舊的金額為6.79萬元。依照當前市價2 272.62萬元計算，上述房地產的預計殘值應為113.63萬元。如果按照新的殘值來計算，顯然以往折舊費用計提過高，從而導致以前年度的收益少計。如果此時處置該資產，則會將之前少計的收益全部計入銷售當期，同時，房地產持有期間的增值也全部計入銷售當期，此時采用歷史成本計量方法嚴重違背了權責發生制和配比原則。

（二）決策有用觀下房地產增值及銷售損益的確認

會計目標的決策有用觀下，資產負債觀成為主導，以資產和負債的變動來計量收益，企業的收益就是當期凈資產的凈增長額。資產負債觀更為注重交易和事項的實質，要求盡可能采用公允價值計量資產和負債，從而確保了企業各時點上資產和負債存量的真實準確，提供的收益總額信息相關性更強[ 12-13 ]，資產負債觀下資產負債表信息較收益表信息更為有用。

資產負債觀下，當房地產采用公允價值計量后，房地產價格的增值或貶值直接體現在期末資產負債表中，房地產公允價值的變動損益可以列入其他綜合收益中。這樣處理不僅可以如實反映期末房地產可變現凈值和企業價值，為利益相關者提供更多決策有用信息，而且房地產增值（貶值）收益（損失）也在當期的所有者權益中體現出來，從這一點來看更能如實反映所有者投資的保值和增值情況。當房地產出售時，計入當期損益的金額也只是銷售當期房地產增值（貶值）的部分，以前年度增值（貶值）的收益（損失）可以直接轉為資本公積，從而避免了銷售當期一次性確認持有期間的全部增值收益（貶值損失），不僅可以防止企業人為操縱利潤，而且也更加符合權責發生制和配比原則。以*ST寧通B在北京的兩處房地產為例，若該企業采用公允價值計量房地產，則該房地產的增值額將在持有期內逐期調增企業房地產價值，并將增值收益確認為其他綜合收益，增加了所有者權益。假設按照平均每年164.63萬元增值額計算，到2016年初該企業上述房地產的公允價值為2 190.27萬元，2016年7月31日該房地產的評估價為2 272.62萬元，若該房地產于2016年下半年以評估價成功出售，則計入2016年的房地產處置損益僅為82.35萬元（2 272.62-2 190.27），以前年度增值收益全部轉入資本公積，這樣就可以成功避免企業為保殼或挽救業績而出售房地產的行為發生，確保實體經濟不會受到重大沖擊。

三、我國會計準則的現行規定及相應建議

如前所述，我國《企業會計準則——基本準則》（2014）將財務報告的目標定位于受托責任和決策有用的雙重目標，并允許歷史成本、重置成本、可變現凈值、現值和公允價值等多重會計計量方法并存，規定不論采用哪種計量方法，都應保證所確定的會計要素金額能夠取得并可靠計量。此外，《企業會計準則第4號——固定資產》規定企業固定資產應當按照成本進行初始計量，采取計提折舊及減值測試方式進行后續計量，從而排除了采用公允價值進行后續計量的方法。只有《企業會計準則第3號——投資性房地產》允許企業在限定條件下選擇公允價值對投資性房地產進行后續計量。依據我國現行會計準則的相關規定，在企業固定資產的歷史成本與現行市價偏離不大的情況下，資產負債表和損益表可以較為真實地反映企業的財務狀況和經營成果；當固定資產出現嚴重貶值，依據謹慎性原則，企業應采取減值測試的方法計提減值準備，調整資產賬面價值和當期損益；而對于固定資產的大幅度增值，則不需作出任何調整。上述規定適用于固定資產價格相對穩定或存在貶值的情形，但在固定資產價格大幅上漲情況下，這一處理方法的直接后果是導致企業的固定資產被嚴重低估，而固定資產一旦變現又會產生高額利潤，從而在會計準則的政策層面為企業操縱盈余創造了便利條件。

那么，如何理解謹慎性原則成為價格大幅上漲情況下對固定資產后續計量的關鍵。ED2015將謹慎性解釋為不高估資產和收入，不低估負債和費用。同時，謹慎性的使用也不允許低估資產和收入或高估負債和費用。也就是說，謹慎性原則的應用并不排除對資產增值的重新評估和對收入的確認。根據ED2015對謹慎性原則的界定和解釋，我們應重新審視我國會計目標的重點及謹慎性原則在我國會計準則中的應用，尤其在物價大幅上漲情況下正確處理好資產和負債的后續計量及損益的確認問題。鑒于目前我國房地產價格尤其是北、上、廣、深等一線城市房地產價格逐年大幅上漲的事實，受托責任觀下的歷史成本計量已遠遠滿足不了對企業經營者所承擔的資本保值、增值等業績評價的需要，而決策有用觀下的公允價值計量可以兼顧對企業經營者業績評價的需要。因此，為提高財務會計信息的決策有用性和如實反映等基本質量特征，建議準則制定機構在準則制定時應明確我國會計目標的重點，并同等重視貶值和增值問題。對企業擁有的房地產（包括投資性房地產及經營用房地產），當其所在地的房地產價格連續三年漲幅超過100%時，應強制企業采用公允價值披露期末房地產價值。建議可選擇以下方式之一作為具體的處理方法：方式一，改用公允價值計量和披露期末房地產價值；方式二，保持歷史成本計量法，但同時在年度財務報告中披露期末房地產公允價值及其增值情況。

采用方式一公允價值計量方法時，由于資產增值在資產持有期仍存在可逆轉性，因此依據謹慎性原則，未實現的增值收益不宜計入當期損益，建議將其計入其他綜合收益，待資產貶值時用于沖減貶值損失，不足沖減的部分計入當期損益；當資產處置時，若售價大于資產的賬面價值，將已計入其他綜合收益的部分轉為資本公積以避免虛增當期收益，售價與賬面價值之差確認為本期實現的收益并計入當期損益。采用方式二歷史成本計量方法時，房地產出售當期應改變房地產銷售損益的確認及計量方法。在確定房地產準備出售當期，首先對期初房地產的公允價值進行估值，然后將出售時的售價與期初房地產公允價值估值之差確認為當期銷售收益，將期初房地產公允價值估值與房地產賬面凈值之差確認為資本公積，同時在年度財務報告中對房地產公允價值評估方法及銷售損益的確認和計量方法加以詳細披露。

當然，從我國目前情況來看，企業采用公允價值計量房地產還存在重重障礙，如我國房地產市場的市場機制和市場環境還不夠健全，各等級城市房地產價格信息的透明度還不夠均衡，房地產價格動態信息的取得還存在重重困難，多數企業需要依賴中介機構對本單位的房地產公允價值進行評估，評估成本過高，等等。因此，在加強準則建設的同時，還需要從房地產市場機制和市場環境建設、動態房地產價格網絡平臺建設、企業專業評估人員培訓、房地產評估中介的發展和監管、審計監督和公允價值信息披露的監管和監督等方面入手，促進公允價值在我國房地產資產計量中的全面應用。現階段，為規范上市公司的行為，維護宏觀經濟的穩定，建議證券監管部門出臺上市公司房地產銷售損益確認辦法，從政策層面和監管層面杜絕上市公司賣房保殼、賣房提升業績的行為。審計部門在年終審計中應嚴格審查上市公司尤其是ST公司的損益確認及計量，確保上市公司會計信息質量符合決策有用的基本質量特征。●

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