樓市下半場怎么玩？

梁云風

不少業內人士認為，中國正決心要避免新一輪房地產泡沫，地產調控政策之下，房價和成交量的增長似乎已達峰值。易居中國執行總裁臧建軍認為，過去十幾年我們進行房地產調控，核心點是把房地產作為經濟發展和GDP成長的一個工具，但這次的調控不同點在于，強勢政府下把房地產回歸于老百姓，強調房子是用來住的。

對房地產企業來說，下一步或將走出兩條截然不同的道路。

上海政策發布后，財經自媒體飯統戴老板在微博上發文表示：上?！白赓U住房”和土地規劃如果執行得當，沒有超預期放水的話，上海房價是沒多少上漲空間了。

如果樓價的上漲空間被封住，那巨額的地王價后，成本與利潤將兩極分化。摩根大通認為，中國房地產開發商通過房屋銷售回籠現金的能力正越來越差。該行指出，許多地方，尤其是房價較高的一線城市，很多房屋的銷售并未登記在冊。這就導致很多房地產開發商無法迅速從銀行拿到房屋建設和銷售的首付款，加劇了資金鏈的緊張趨勢。

6月22日，萬達和復星兩大千億級市值集團同一天遭遇“股債雙殺”，在不少人看來，這也是讓萬達加速清盤地產板塊業務的重要原因。王健林接受采訪時也表示，萬達此次交易的631.7億人民幣（約93億美元）的收入，公司計劃將這筆錢用于去杠杠，并預期能夠在年底前償還大部分銀行貸款。這也部分印證了上述觀點。

花旗集團的研究估計，2016年中國前十大房地產開發商所占的市場份額共達到20%，高于五年前的12.7%，到了2017年，這個數字可能會增長至25%。而百強企業2016年占據市場43.92%份額，2017年超過50%可能性很高。易居中國數據顯示，2016年中國地產百強中，前20強銷售規模增長了33%，但是50強到100強平均下來是負增長，前10強一騎絕塵，門檻已經到了五百多億。

融創中國董事長孫宏斌認為，通過成為行業整合者，他能夠繼續以極快的速度壯大公司規模。這或許也是融創不惜借債拿下萬達地產項目的原因。規模導向下，房地產行業集中度將不斷上升。陽光城前總裁、上海菩悅資產創始人陳凱預測，未來房企前十強將占據市場50%份額，前一百強的市場份額則高達80%。“未來中國地產商總共就只有一兩百家，更多的公司會是項目公司?！?/p>

對于已經站在房地產市場頂端的萬科來說，正在探索的又是另一條路。2017年5月，上海萬科首次對外詳解其“熱帶雨林”業務全景，既有上海萬科核心的住宅業務，也囊括了商業、產業、辦公、拓展型業務、產品建造營銷服務平臺以及金融資管和城市更新業務，可謂多點開花。

此次萬達拋售地產，升級為商業服務管理運營商，通過挖掘存量物業，提高地產商運營服務能力，從而為企業不斷賦能，應對不斷加緊的政策“凜冬”。這或許是另一條地產商突圍的“必選項”。