投資性房地產會計核算方法與思考研究

周詩敏

摘要：隨著經濟形勢的日漸發展，在市場經濟的影響下我國經濟正向著均衡多樣的方向發展，我國的房地產行業也正處于不斷發展演變得過程中，投資性房地產是目前房地產行業較為流行的投資方式。投資性房地產主要是通過房地產購買和建筑物出租等方式來獲得資產性的增值。隨著房地產行業投資的多樣化發展，對投資性房地產的會計核算方法也相應的提出了更高的要求。

關鍵詞：投資性房地產 核算方法 思考研究

近年來市場經濟的發展，使許多單位有了一些閑置的可自由支配的資金，隨著這幾年房地產行業的繁榮，這些單位把部分閑置的，可自由支配的地資金投資于房地產，用于出租或者準備待高價時賣出，以此獲取較高收益。國家財政部于2006年2月15日出臺了新的會計準則體系，其中提到了投資性房地產的概念。投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產。也就是指企業為投資目的、而不是為自用目的所持有的土地和建筑物，主要包括：已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權以及已出租的建筑物。在新會計準則中不僅明確了投資性房地產的概念，而且還規范了投資性房地產的的核算方法。

一、投資性房地產的核算范圍

從持有的目的看，為長期資本增值持有而不是在正常經營過程中為短期銷售而持有的土地，尚未確定未來用途的土地，企業擁有（或在融資租賃下持有）并在一項或者多項經營租賃下租出的空間建筑物均屬于投資性房地產。企業如有某些房地產的一部分用于賺取租金或者資本增值，另外一部分則用于商品或者勞務的生產或供應，或用于管理目的，如果這些部分能夠分別出售（或采用融資租賃方式分別出租），則企業應分別核算，即分別作為投資性房地產部分和自用部分；如果這些部分不能分別出售，則只有在不重要的部分是用于商品或勞務的生產或供應，或用于管理目的情況下，才能將該項房地產視為投資性房地產。對那些為將來作為投資性房地產而正在建造或者開發活動完成之前的房地產，應作為在建工程之前核算，待建造或開發活動完成時，轉為投資性房地產。而對于那些有的為在正常經營過程中銷售或銷售而處于建造或開發過程中的房地產、或為第三方在建或者在開發的房地產、白用房地產（包括持有的將來用于自用的房地產，持有的為將來開發并隨后作為的房地產）、雇員占用的房地產（無論雇員是否按市場價支付租金）以及待處理的自用房地產則應安排除在投資性房地產之外。

二、投資性房地產的會計核算

（一）投資性房地產的計量

投資性房地產初始應按其成本計量，交易費用應包括在初始計量之中。購置的投資性房地產的成本包括買價和任何可直接歸屬于投資性房地產的支出，借記方“投資性房地產”，貸方記相關科目。自建投資性房地產的成本指投資性房地產建造或開發完工日的成本。借記方“投資性房地產”，貸方記“在建工程”。以其他方式取得的投資性房地產，按取得時的實際成本，借方記“投資性房地產”，貸方記相關科目。對企業原來已入“固定資產”的投資性房地產和記入“無形資產”的投資性房地產性質的土地使用權，比照房地產用途改變時轉換為投資性房地產處理方法核算。投資性房地產的后續支出，如果使可能流入企業的未來經濟利益超出了原先的估計，視為對投資性房地產進行改良，應當將其記入投資性房地產的賬面價值；反之，應當計入當期費用。

（二）公允價值模式與成本計量模式

首先，明確兩個計量模式的相關含義。公允價值計量模式的含義在資產計價究竟是價值還是價格的問題上，價值計量與價格反映并不矛盾。從貨幣作為統一的計量尺度以來，資產計價就是價值計量，而價值計量的結果是價格。公允價值計量模式在本質上是強調對資產客觀價值的計量。對資產公允價值計量的結果是資產的現行市價。公允價值計量模式的創意一是資產計價必須堅持客觀價值計量，價格要能真正反映資產客觀價值；二是資產計價必須立足于現在時點，堅持動態的反映觀。因此，公允價值概念的指導思想是要求真實和公允。公允價值最大的特點是來自于公平交易的市場，參與市場交易理性雙方充分考慮。所謂的會計計量模式是指針對會計對象的內在數量關系進行衡量、計算和確定，將其轉化為以貨幣表現的財務信息和其他信息，以綜合反映企業的財務狀況、經營成果和現金流動狀況，也即完成了在資產負債表、利潤表與現金流量表中確認和計量有關財務報表要素，而確定其貨幣金額的過程。

（三）投資性房地產的日常估算

投資性房地產的日常估算分為兩類，成本模式計量和公允價值模式估算。

成本模式估算是當取得租金收入時，借記方“銀行存款”等，貸方記“其他業務收入”；按當期應計算的折舊或攤銷金額，借記“其他業務支出”，如是固定資產形式的投資性房地產，貸記“累計折舊”，如是無形資產形式的投資性房地產，貸記“投資性房地產“。公允價值模式計量是取得資金收入的會計處理問題。每個會計期末，應把投資性房地產的公允價值和賬面價值進行對比，如兩者相等，則不做賬務處理；如公允價值小于賬面價值，則按其差額借記“其他業務支出”，貸記“投資性房地產”；如公允價值大于賬面價值，則按其差額借記“投資性房地產”，貸方記“營業外收入”。

三、結語

綜上所述，隨著我國經濟的不斷發展，相關規定的逐步完善，投資性房地產企業在進行發展的過程中，可能會遇到相關新準則的約束，進而影響到在企業內部的財務管理，會計工作等方面出現一定的問題。因此有關投資性房地產企業應積極得對相關問題進行解決，明確公允價值的計量方法和成本計量方法以及各個相關的應用方法，保障投資性房地產企業可以順利的發展下去，為我國的經濟建設貢獻出自己的一份力量。