房地產個人信貸風險分析及防范

盛浩男

摘要：個人住房貸款有著較高而穩定的收益和較低的風險，目前，個人住房抵押貸款業務已成為我國商業銀行貸款業務的主要組成，對于完善商業銀行資產結構和提高經營效益發揮著重要的作用。與此同時，個人住房信貸不良貸款率也在逐步上升，該項業務中存在的問題和風險也逐步暴露出來，不利于經濟的健康發展，因此有必要對商業銀行個人住房貸款風險進行較為系統的研究。

關鍵詞：個人住房貸款 風險分析 防范對策

一、房地產個人信貸的分類

（一）政策性個人住房抵押貸款。政策性個人住房抵押貸款業務是為推進城鎮住房制度改革，運用住房公積金、住房售房款和住房補貼存款，為房改單位的職工購買、建造、翻建自住住房而發放的貸款，主要包括個人住房公積金貸款和其他政策性個人住房貸款。

（二）自營性個人住房抵押貸款。微觀意義上的銀行經營性居民以房借款即個人用房分期抵押貸款或個人住房貸款，是商業銀行采用自己內部的本外金額儲蓄，白發性的向城鎮客戶簽發的房子擔保借款。而宏觀意義上的銀行經營性居民以房擔保貸款一般包括了居民以房借款、轉讓房分期借款、居民商用用房借款、居民用房裝修借款、居民自建房借款和居民用房擔保消費借款等種類。

（三）居民住房組合貸款。居民住房組合貸款是政策指導性和銀行運營性貸款相組合的借款形式，就是商業銀行在給房屋改造單位的員工發放政策性居民用房貸款中，若是該項借款不能夠支付買房金額，商業銀行則向貸款居民同一時間發放一些銀行運營性用房貸款以補充買房金款的不足。

二、房地產個人信貸風險類別分析

（一）個人信用風險。其一，借款人薪資證明水分較多，借款人依據自我購買的房子可以在單位開出對應的收入憑證，就連快破產的公司或事業單位也可以給下崗員工開出對應的收人憑證。其二，因為商業銀行之間可能會有信息對接不上，部分借款人的收入憑證一式幾份，在不同的商業銀行借款，多地買房。其三，居民用房貸款是中長期信用貸款，還款時間較久，自身支付能力缺失等不確定因素很可能出現，這將極大可能成為商業銀行的信用貸款隱患。其四，居民用房貸款業務當下實施浮動利率機制，借款人承受大部分的利率風險，放貸人在利率上升周期中可能出現違約現象。

（二）銀行的操作風險

第一，審查把關不嚴，個別銀行貸前沒有認真調查貸款人所提供資料，甚至縱容貸款人弄虛作假，并且在貸款發放后，對貸款人的家庭狀況和家庭收入變化情況缺乏必要的監控。第二，估價風險目前是商業銀行操作風險之一，銀行通過房屋價格或評斷價格當作放貸根據，不能保證有效的擔保率，在居民用房貸款業務中可能會有著較大的評估風險。第三，處罰力度不夠，從銀行關于信貸經營管理方面看，其制定的制度、規定是比較多而且詳細的，但從銀行信貸經營的實際結果來看，效果卻不佳。原因主要是內部管理失之過寬，尤其是信貸責任追究制度沒有嚴格執行，落實不到位。

（三）流動性風險。目前我國各大商業銀行大部分資金來源是居民儲蓄。在市場經濟規則中，很多居民不愿意于把現金存入銀行，而是要將錢變“活”，用來各類投資。這就提高了銀行儲蓄存款的波動性。存款的波動性會使商業銀行自身把握的資金相對變少，而隨著居民用房貸款業務范圍的增大，銀行使用資金長期化與資本來源短期化的矛盾越來越凸顯，影響商業銀行資本的流動性。

（四）政策風險。目前，我國宏觀經濟還處于快速發展的時期，房地產業作為一個支柱產業得到了政府的扶植，一旦宏觀經濟發生變化如出現滯脹或衰退，這種扶持力度將會減弱或消失。這將不可避免地對微觀面產生巨大的影響。目前市場競爭激烈，管理部門大都把精力集中在市場營銷上，從而疏忽了對個人住房貸款市場的形勢、需求及風險敞口等的深入研究與分析，導致缺乏符合實際的理論和對策指導，對政策的把握和應用不能夠隨機應變，行動存在盲目性。

三、房地產個人信貸風險防范措施及對策

（一）改善個人信用風險的識別環境。首先，要構建健全的居民信用系統，其核心是個人信譽機制，包括：居民信用注冊機制、居民信用評斷機制、居民信用風險防范機制、居民信用風險管控機制、居民信用風險轉移等。其二，應盡快通過居民信用信息在金融體系中的互享，從而防止借款人多處借款，及時對借款人失信的概率做出預測，構建信用缺失的防范制度，如果發生信用風險，便可立即采用挽救措施。

（二）加強對政策的研究。在國民經濟發展中，房地產經濟的發展起著重要的作用，政府會在國民經濟發展的不同階段對房地產行業實行不同的宏觀管理政策。商業銀行必須加強對政策和市場追蹤與探究，迅速依據情況的變動發展給出合情的居民用房貸款業務發展策略和方法。觀察政府對房地產經濟加大宏觀管理以及對房地產金融行業加大管控力度的政策勢頭，避免因市場的不穩定和不規范所引發的市場隱患。

（三）全力解決個人住房貸款的流動性風險。商業銀行應采取市場化的方法轉嫁流動性隱患，推動資本證券化業務的擴展。其一，逐步構建用房擔保貸款次級市場即房地產擔保債權轉接市場，房地產貸款由借款銀行或其他金融企業發出后再轉賣給其他投資人，或是以擔保貸款為抵押出售擔保貸款債券。通過一級市場與次級市場的對接提升銀行資本的流動性，分散流動性易怒喊。其次，應把用房貸款的證券化作為目標展開實施。

（四）健全個人住房貸款擔保制度。為了提升居民個人用房貸款的信譽度，確保商業銀行對居民用房貸款的接管，確保居民用房信貸業務金融風險的有效監控，必須全力推進用房貸款抵押行業的發展，健全并創新用房貸款抵押業務機制，構建健全的居民用房貸款擔保體系，推進完善用房貸款抵押辦法，增強對抵押機構的業務規范和管理，制定規范化的抵押合同示范模本。