鼓勵農民進城購房的政策建議

劉鋒

摘要：適應房地產發展新趨勢，去庫存成為新時期的重要任務。相較于城市居民，農民進城購房具有一定的特殊性。在增加農民收入，鼓勵農民進城購房的同時，要強化城市建設，提高城市綜合承載力，在“促”和“吸”兩方面下功夫。本文在分析了農民進城購房的基本動因、困難風險的基礎上，針對性的提出了鼓勵農民進城購房的政策建議。

關鍵詞：農民進城購房；動因；風險；政策建議

中圖分類號：F299.23；F323.6 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）013-00-02

我國房地產市場已進入存量房時代，去庫存已成為重要的目標之一。據統計，2016年3月，全國商品房待售面積7.3516億平方米，其中住宅在整個庫存中占比達到62.55%，約有4.6億平方米。然而，城鎮居民住房供需矛盾已基本解決，借助新型城鎮化進程，挖掘購房潛力，鼓勵農民進城購房將是未來消化房地產庫存的重要途徑。中央經濟工作會議指出：“要按照加快提高戶籍人口城鎮化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩定房地產市場。”

一、農民進城購房的動因分析

1.農民期望子女能享受城市較優的教育資源。由于我國城鄉二元結構的長期存在，公共服務均等化仍存在較大差距。從教育資源看城鄉間也存在明顯差距，相較于城市，農村教育質量和水平相對較低。鑒于農民越來越重視子女的教育，為使子女享受城市的優質教育資源，有條件的農民積極在城市購房，尤其是購買城市學區房來解決子女的教育問題。

2.農民進城就業后購房安家。我國是農業大國，農村人口占絕大多數。隨著我國農業機械化、現代化的發展，農村所需的勞動力數量大大減少；再加上我國城鎮化及工業化的快速發展，城鎮則需要大量的勞動力，鑒于城鎮勞動力供需矛盾的存在以及農民追求更高生活水平的期望，農村閑置的勞動力積極進城工作就業。經過長時間在城市工作逐步適應了城市生活，回鄉的欲望不再那么強烈，因而隨著時間的推移，進城務工的農民都渴望能在城鎮里置業安家，成為買房的重要潛在人群。

3.農村青年在城鎮購房作為婚房。相比于老一輩農民，新一代的農村青年繼續從事農業生產活動的意愿較低，同時農村所需勞動力也在減少，外出務工成為提高收入、改善生活條件的主要手段。隨著農村青年常年在外務工增長了見識、開闊了視野，不再僅僅局限于農村的環境，渴望走進城市生活，尤其是涉及到自己的終身大事時，希望自己及子女將來均可享受城鎮的發展成果，在農村置業的欲望不再強烈。鑒于此，農村青年在城鎮購置婚房正逐步取代在農村建房的傳統。

4.離鄉務工后回鄉置業購房。工業化、城鎮化帶來了人口大規模流動，離鄉甚至長距離離鄉務工已然成為常態。部分農民常年或閑暇季節在外務工逐步積累了一定的積蓄，受制于傳統家鄉觀念影響，以及受落戶條件的限制無法在大城市落戶而選擇回鄉。為顯示自己外出務工的收獲、及在鄰里間爭得面子而選擇在家鄉附近的城鎮購房，在大城市務工的較高收入為在家鄉附近的城鎮購房提供了基本的資金保障，是進城購房農民的重要力量。

二、農民進城購房面臨的困難及風險分析

農民進城購房潛力較大，但當前農民購房也面臨著一些突出的制約因素，存在一定的困難和風險。

1.購房成本較高，農民購房支付能力仍然有限。農民的有效支付能力直接影響著農民進城購房的積極性和可能性。雖然農民的收入水平已有了大幅度提高，但大多數農民由于文化水平較低，仍然從事著傳統農業或外出務工，相較于城鎮居民，農民的收入水平整體偏低且收入來源相對不穩定。而城鎮的商品房價格又相對較高，僅首付款對農民來說就已經很困難。如果農民選擇進城購房，購房首付款及每月貸款月供額將給農民帶來較大支付壓力，特別是可能存在階段性的收入無法滿足償還月供額的“階段性斷供”風險，既影響了農民購房的積極性，也束縛著商業銀行向農民放貸的積極性。

2.資金渠道單一，農民通過貸款購房的難度較大。現今大多數人們購買住房都由自籌和貸款完成，其中貸款又占有較大比例，而無論是公積金貸款還是商業貸款，都需要一定的條件，大多數農民因不符合申請貸款的條件而無法貸款。按照現行公積金貸款規定，雖然國家已出臺政策允許公積金異地貸款，但農民真正實現異地貸款難度仍然較大。此外，如果農民通過商業銀行貸款進行購房，則需要提供相應的穩定收入證明、財產證明等材料，而農民沒有可以出具這些材料的單位，按揭貸款獲批的阻礙較大。

三、鼓勵農民進城購房的政策建議

農民進城購房將是我國房地產去庫存的重要方向，在新型城鎮化發展的背景下也存在著較大潛力，需完善相關政策措施，為農民進城購房提供強力支撐。要推進戶籍制度改革，著力加強城市基礎設施和公共服務設施建設，促進城市產業轉型升級，不斷提高城市承載能力和就業吸納能力，使農民真正可以進得來、留得住、融得入、生活得好，吸引農民進城購房，進而不斷穩定住房市場，化解房地產供需矛盾，促進房地產市場平穩健康發展。

1.完善相關政策措施，鼓勵支持農民進城購房

相較于城鎮居民，農民進城購房存在諸多障礙，需要出臺針對性政策，支持農民進城購房。一是加大信貸支持力度，對可采用公積金貸款購房的農民，支持完善公積金異地貸款政策，簡化貸款流程，同時，進一步擴大公積金貸款覆蓋面，推進農民繳存、使用公積金，促進農民繳存公積金常態化；對無法采用公積金貸款的農民，如果采用商業貸款方式購房，貸款利率可參考公積金貸款利率。

2.加強城鄉規劃建設，優化宜居宜業環境

借助國家新型城鎮化及社會主義新農村建設的契機，加強城鄉規劃、村鎮規劃，進一步優化村鎮布局，把新農村建設與小城鎮建設發展有機結合，吸引農民向小城鎮聚集。在城市棚戶區改造及園區等的工程建設中，積極采取貨幣化補貼的方式，提高貨幣補貼的比例，并引導和鼓勵被拆遷戶通過購買商品房解決住房問題。開展專項行動，嚴厲打擊違法用地、違法建設，在全國集中部署開展打擊違法違規建設專項行動。管理部門要加大執法檢查力度，堅決遏制和消除違章建設蔓延勢頭，依法拆除各類違規違章建設的房屋，在打擊違法違規建設的同時，開發適應農民需求的商品房戶型，滿足農民的個性化需求，建設宜居宜業的城市及社區環境，使農民住得下、住得舒服、住得安心。

3.強化城市基礎設施，吸引農民進城購房

農民進城購房將給城市基礎設施及公共服務帶來較大壓力，基礎設施及公共服務的承載力也決定了可以負擔多少農民進城。因此，要真正吸納農民進城，急需加快完善城市基礎設施和服務設施，提高城市承載能力。要加大財政投入力度，重點用于城市道路、管網、污水垃圾處理設施等基礎設施建設，以及教育、醫療、文體等公共服務設施建設，建設優美的人居環境、良好的公共服務、充足的承載能力，尤其加大對教育的投入，加快幼兒園、小學建設，完善社區配套服務，提高對農民進城購房的吸引力。

4.提升城市產業水平，吸納進城農民就業

解決農民進城購房后的就業問題是農民能否在城市長期定居的重要保障。要不斷優化城市產業結構，提升產業發展水平，大力發展服務業吸納農民工就業。不斷推進產業轉型升級，促進新型城鎮化與新型工業、現代服務業、現代農業融合發展，不斷增強城鎮產業集聚能力、就業創造能力和人口吸納能力，不斷提高農民收入，增強安身立城的本領。鑒于農民受教育水平普遍較低，要加強勞動技能培訓，提高農民的就業技能，增強農民就業能力。調動政府、用人單位和農民的能量來工共同努力，開展多形式、多層次、多渠道的技能培訓，就業創業培訓、再就業培訓及就業信息服務，提升進城農民就業能力。

5.健全社會保障體系，解決農民后顧之憂

我國的社會保障體系已經取得了長足發展但仍不健全、不完善，醫療、教育等公共資源與人們需求之間的差距仍然較大，看病難、看病貴、上學難、上學貴等問題依然突出，教育、醫療支出在人們支出中占有較高比例，或人們將較多的收入用作儲蓄以備未來可能的急需，因而人們實際的可支配收入較低。因而，挖掘農民購房潛力，要不斷完善社會保障體系建設，把農民納入保險體系覆蓋范圍，健全大病醫療保險；進一步加強對教育的支持，加大對農村教育的投入，解決農民的后顧之憂，使農民有錢的同時也敢花、敢消費，真正挖掘出農民的購房潛力，并將購房潛力真正轉化為有效需求。

6.推進城市公共服務體制改革，提升進城農民歸屬感

從根本上吸引農民進城購房，需要讓農民真正融入城市，提高進城農民的歸屬感。加快推進戶籍制度改革，從根本上突破阻礙城鄉人口流動的城鄉二元結構的束縛，將進城購房農民及時納入城市公共服務覆蓋范圍，真正實現進城農民市民化。強化社保職能，允許落戶的購房農民可以自主選擇農村居民養老保險、城鎮居民養老保險和城鎮職工養老保險等，并實現不同保險間有效銜接，不斷加強服務、提高效率、方便群眾。另外，對于進城后在城鎮從事自由職業和自我創業的農民，也應積極把他們納入城市居民應享有的公共服務覆蓋范圍，為其提供平等的社會保障服務，真正實現進城農民市民化，提高進城農民的歸屬感，為后續進城農民提供正面促進效應。

作者簡介：劉 鋒（1986-），男，漢族，博士，助理研究員，主要從事宏觀經濟、房地產等研究。