我國房地產經濟的宏觀調控探析

[摘要]房地產作為我國經濟可持續發展的特殊行業，它雖然帶動了國民經濟的發展，但在其長期地對人們生活消費的長遠影響下，出現了負面作用。這便要求在房地產經濟的發展之路上需要仔細分析和研究房產經濟出現的各種問題，尤其在房產價格的指定上面，給人們的生活帶來很大的困苦。破壞了人們生產消費的平穩局面。運用宏觀調控手段使其科學化、合理化，遏制房產價格只增不降的不良現象。根據具體房產現象制定高效有力的措施。

[關鍵詞]房地產；經濟；宏觀調控

[DOI]1013939/jcnkizgsc201720101

1前言

我國改革開放以來，經濟發展的潮流一直在國家發展的版圖上持續穩步地前進著。國家有了發展，必然會帶動各行業各市場的發展。在經濟發展長河中，最受益的莫過于人們的生活質量。隨著生活水平的提高，生活副產品為了迎合大趨勢的發展也在不斷地創造奇跡。最受人們關注的就是房產問題。在這樣的大環境下，房產的發展如雨后春筍般屹立在各大城市。由此產生的一系列問題也接踵而至。樓盤建設資金、樓盤質量，以及與人們自身息息相關的房價問題，不僅促使人們在努力工作，同時也在無形中將房價市場推上了多個巔峰。導致城市人均工資無法負荷房價到來的負擔。使這個城市的經濟處在失衡狀態。我國經濟發展起步較晚，而在房產發展道路上缺乏相應的經驗和與之相關的規章制度。

2房地產市場經濟的發展現狀

21盲目抬高房價

困擾著人們生活、生存的三個要素是“吃、住、行”。住房問題一直是我國改革開放以來熱度逐漸升溫的話題。近年來隨著我國經濟的發展，人們在購房量上一直下大功夫。購房不僅是生活水平的保證，更是一次投資。從而推動了人們的購房量。經調查研究，目前有一半以上的人口沒有經濟能力承受房屋的超高價格，房地產對房屋售價一味地追求高利潤高回報。卻忽略了人們的經濟承受力。

22盲目追求投資

在房地產市場發展的大潮流中，存在著惡性購買的現象。人們口口相傳房屋價格居高不下的現象，使老百姓們視其為很好的投資機會。由于國家并未規定一人購房的數量限制。導致惡意購房，使很多人買不到房子。但是回過頭來仔細分析，以房價做跳板進行投資，會存在很大的風險。就像金融危機一樣，在購買的同時需要考慮到后續可能產生的購買危機。雖然房地產業拉動了國民經濟的發展。但是房價的過度上漲以及這樣毫無制約性的購房行為在長期發展道路上是否可取，需要我們認真仔細地考量，它雖然帶動了國民經濟的發展，也有可能后續無力，起到反效果也說不定。

23房地產機制混亂

房地產市場雖然在整個經濟圈內具有先導性、特殊性。我國經濟一直處于持續發展的狀態下。但是由于國家經濟起步較晚。在很多領域無論是經驗還是技術以及制度上面都尚有很大的漏洞。尤其在現階段，樓盤如雨后春筍，層出不窮，它是國家經濟發展的副產品，也是人們在經濟共享的今天生活水平提高的表現。但是就因為這樣的發展勢頭，它的快，導致了價高，更導致長期持續增長。房地產的“快、高、長”給開發商帶來高額的盈利，而這些不利現象的罪魁禍首，追根究底是沒有明確的制度對房地產經濟進行制約。而缺乏良好的運行機制和制度基礎，使詐騙層出，貪污嚴重。

3對我國房地產市場宏觀調控的建議

31保證房地產的實際性

房價過高，與城市人們收入水平和購房能力不成比例，而產生了看似強力經濟發展下的泡沫資產。泡沫成分越重，對人們房產投資的誘惑越強。住房購買機遇越多，在社會壓力下，會有越多的老百姓將金錢轉入購房的大行列中。加之，現在購房并非一次性付完全款，而是通過銀行信貸業務，甚至有80%的房主采用這樣的購買形式。如此大范圍的信貸，使國民信貸比例嚴重失衡，違背了宏觀經濟的發展秩序。再考慮到現在人們的經濟能力。若長久發展下去，恐怕會再一次引起金融危機。故而，需要國家根據實際情況出發，制定科學的、嚴厲的房地產經濟宏觀調控措施。

32完善房地產制度

以前，我國房產經濟萌芽初期逐漸出現了很多建設性住房有失規范，很長一段時間呈現階梯式發展，我國曾針對房地產經濟進行過大范圍的宏觀調控。當時主要的核心調控任務是靈活運用土地資產和房屋建設，與國際接軌，使經濟活起來。可是在執行過程中對調控核心思想的理解偏移導致調控并沒有達到預想中的效果，更沒有給整個城市帶來巨大的改變。仔細推敲調控的中心思想，不難得出結論：房地產經濟之所以陷入如此混亂的旋渦中，責任在于沒有完善的房地產制度來約束，更沒有一個具體、嚴禁、合理的住房制度。所以將房地長市場進行全面的制度改革，嚴格按照相關規定約束市場，約束企業。使房地產市場更具有科學性、合理性、實際性和法律性。

33建立完善的土地財政制度

房價為何一直飆漲。根據經濟學原理，對商品銷售價格具有決定性的因素是成本。對于房地產這樣的高消費產業，要考慮成本和諸多高消費因素。地皮出售需要政府的土地財政制度做約束。財政制度不完善，沒有監管人員。在面對問題時，極易出現幕后黑手操作，使地皮出現虛擬價格。每個地區的經濟發展情況不同，對土地的出售制度也要有所不同。首先是適當調整土地財政制度，避免因個人利益導致惡意效仿的現象出現；其次是制定房價限定制度；最后是明確在房地產市場應該如何落實國家制定的土地出讓金制度，以及在房地長問題上該如何利用銀行信貸業務。

34對房地產宏觀調控力度的把握

通過宏觀調控手段，采用的一些措施對房地產價格達到下調的效果。房價下調對國民經濟的可持續發展具有積極意義。不僅減少了人們的經濟負擔，也促使人們將一部分消費資金投放到其他方面，在一定程度上促進了內需，也卸下了銀行的信貸壓力。可是房價下調要具有限制性。一則下調幅度過大，會給開發商帶來很大困難，投資無法回收，導致經濟鏈斷裂。包括建筑商，施工方的權責劃分處于崩壞狀態。二則若房價下調過度，房地產所涉及的所有參與企業、個人、團隊等都會在一瞬間涌入還款浪潮中來。它就像沒有任何征兆的火山噴發，會將一切淹沒在紅色的海洋中。銀行在這樣的浪潮中無疑是第一個被推上絕境的。由此接踵而來的便是各領域各方面的違約法律官司。三則若房價下調過度，勢必使房地產市場崩潰，進而土地產業也會隨之進入低迷期，從而政府機關的土地收入也會隨之大幅減少。政府大力組織和支持的很多項目都會面臨資金短缺而無法繼續進行。一連串的連鎖反應，都要求房價的調控并非越低越好，自然更不能延續之前的價格。因此政府需要制定完善的調控機制和策略，既要考慮到開發商，又不能忽略供應商，既要阻止經濟泡沫，又不能忽略長期發展下的泡沫反攻。

4結論

房地產經濟的發展、滯后都關系著國家經濟的發展勢頭，更關乎國民的生活質量。房屋是人們生活休息的地方。全面分析和認識房地產業的特性，結合國家經濟和國民經濟的發展路線，再融合房地產經濟和金融市場的牽連。在完善土地使用政策的基礎上，嚴格控制房地產運營以及房地產銷售運營的關口。以國民經濟發展為前提，以城市消費水平為基礎，做到律己律人。使房地產經濟在長遠發展路途上健康、持續、穩定地進行。

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[作者簡介]李蘭（1981—），女，漢族，天津人，專業經理。研究方向：房地產經濟。