城市更新與房地產市場的互動效應初探

劉暢

（重慶市渝中國土事務中心）

【摘要】隨著社會的不斷發展，科技的不斷進步，我國各個領域均得到了很好的發展，尤其在不斷加快城市化建設后，人們的生活質量有了更大的提升，而人們對各個方面的要求也越來越高，為了能夠使城市各方面建設能夠滿足人們的需求，我國大多數城市均在持續開展城市更新，此舉對于改善城市環境、促進城市發展等方面均可以起到很好的作用，尤其在促進房地產行業發展方面有著至關重要的作用。本文主要圍繞城市更新與房地產市場之間的互動效應進行了闡述。

【關鍵詞】城市更新 房地產市場 互動效應 影響 作用 策略

前言：所謂城市更新，其主要指的是一種將城市中已經不適應現代化城市生活的地區做必要的、有計劃的改建活動。城市更新具有多種功能，其可以對城市的自然環境進行改善，也可以改善人文社會環境，同時也可以對城市土地利用結構進行優化，釋放城市土地潛在利用價值，由此可見城市更新對城市土地可以進行優化處理和優化配置，使人們對城市的認同感、自豪感有所增加，因此可以得到城市更新對房地產市場具有重大影響的結論。然而房地產市場容易受到其他因素的影響，因此如何更好地進行城市更新也成為了一大困擾。

一、城市更新對房地產市場的影響

通過對此方面的研究可以知道，城市更新對房地產市場會產生較大的影響，具體體現在如下幾個方面：一，房地產市場需求。城市更新中往往需要對舊住房進行改造或拆除，這就使得很多人需要找到新的房屋來居住，不難發現，很多城市中均存在大量的流動人口，其在城市生存中往往會以租賃的形式來尋找安居之所，這樣一來就可以為短期區域租賃市場提供更大的發展空間；二，房地產價格。一般來講，在城市更新過程中，房地產的價格普遍會上漲，尤其是拆遷規模較大的情況下，然而此種短期波動會對房地產長期、健康的發展狀態造成不利影響，因此今后應制定相應措施來改善此種情況。

二、城市更新對房地產市場的促進效應

（一）可優化和重新配置城市土地

城市土地在城市更新之前一般是不會輕易發生變化的，很多中心區、舊居住區的土地長期保持著同一種狀態和價值，而在城市更新后，無論是中心區還是舊居住區的城市土地價值均會得到提升，并且會對周圍范圍內的道路、水系、其他基礎設施進行優化和完善。以杭州市為例，近年來杭州市通過城市更新完成了背街小巷的整治工作，也對西湖西進、河道整治以及道路改造方面帶來了很好的效果，使得城市建設進入了良性循環狀態，房產需求增加，房價地價均持續上升，財政收入的增加使得城市更新建設有了更大的經濟支撐。

（二）可刺激房地產市場需求

城市更新對于城市發展而言至關重要，更新后城市的環境變得更加美麗，現代化建設越來越多，且人文環境和自然環境也得到了優化。依然以杭州市為例，最近幾年，杭州市針對城市發展作出的多項措施使得杭州城市品質隨著城市更新的進程日益凸顯，而此種變化也吸引了更多外地人到杭州工作、發展和生活，城市人口的不斷增加使得人們對住房需求量也有所增加，尤其杭州省民間資本十分雄厚，周圍城市的很多人們都有相應的經濟能力到杭州購房。由此可見，城市更新不僅很大程度上促進了杭州市的購房需求，也使得杭州市房地產需求范圍得到了拓展。

三、房地產市場對城市更新的保障作用

（一）舊城區再開發是城市更新的重要措施

再開發在城市更新中屬于十分常見的措施，尤其是舊城區，很多舊城區均存在設施損壞、建筑物老舊、現代化設施落后的情況，對此類地區進行再開發，可以實現舊居住區整治以及歷史文化區保護的目的，在此過程中對于修復舊城區功能分區以及用地結構等方面均有很好的作用。城市中均會存在中心區，其是城市中最為核心的部分，也是城市更新的重點，對其進行再開發能夠對城市現有的空間進行重構，也可以在一定程度上實現空間拓展，甚至能夠將原本的用地性質進行轉變，直到達到城市更新目標。城市更新并不只是存在于我國，英國在此方面的建樹更為顯著，英國城市開發公司是英國城市更新的重要機構，其在運行時可以同時完成多種操作，如促進內城復興，或是改造內部地區、吸引私人投資等。在此方面我國香港城市與英國有著異曲同工之妙，但無論是英國，或是我國香港政府，其均具有相似的特點，即官方背景雄厚，在接受政府約束的同時又可以獨立于政府。在政府部門的支持下，舊城區開發可以獲得更多的資金來源，使城市更新的投資主體實現多元化，進而對城市更新各方面進行調整，最終達到房地產開發與城市更新的雙贏。

（二）土地出讓收入是城市更新的重要資金來源

城市更新是一項較大的工程，若要很好的完成此工程，勢必需要有足夠的資金作為支撐，一般來講，此類工程往往會由當地政府承擔大部分資金，但很多城市的綜合發展情況不樂觀，因此當地政府也未必會有足夠的資金可以撥放到城市更新工程中。此種情況下土地出讓金即成為了第二選擇，事實上土地出讓金也有地方政府第二財政的稱號，其收入約為地方政府一般預算收入的40%，我國針對土地出讓金方面也作出了明確指示，即依照條例收取的土地使用權出讓金列入財政預算，作為專項資金管理，主要用于城市建設和土地開放方面。由此可以看出土地出讓金在作為城市更新資金來源方面具有法律效力。

在舊城更新中，財政預算占據著十分關鍵的地位，在獲得土地出讓金后，由財政按一定比例提取專門一項用于舊城更新。根據對幾個熱門城市的調查分析可以知道，無論在河道整治，還是在道路整治等方面，工程項目投資中有很大一部分資金來源于土地出讓金，這也正面印證了土地出讓金的作用與價值。

（三）房地產稅收等收入可增加城市更新的融資渠道

美國作為第一經濟大國，國家各方面建設均領先于其他國家，在進行城市創新時其也開發出了全新的融資渠道，即房地產稅收，其屬于稅收增值籌資服務，在應用時需要通過發售城市債券，以此來獲得相應的資金，并投入到城市更新中，此種全新的融資方式在償還方面也有所不同，債權可以通過20-30年期的地產稅收進行償還。該種融資方式不僅利于拓展城市更新融資渠道，對保障人們根本利益方面也有著很好的作用，如買房投資、父母為孩子買房上名校，或是大學畢業后自己居住等，而無論處于何種原因，此種情況均會為促進城市經濟發展、房地產發展方面起到推動作用。如杭州市，其房地產稅收的走勢一直高居不下，使得眾多城市更新項目的資金鏈條變得更加順暢，房地產稅收入庫已經超過了71.26億元，同比增長65%，由此可見房地產行業確實受到了城市更新的影響。

總結：綜上所述，研究關于城市更新與房地產市場的互動效應方面的內容具有十分重要的意義，其不僅關系到城市更新建設的發展，也關系到房地產行業發展，甚至與整個城市的綜合發展息息相關。近年來城市建設變得越來越完善，這與頻繁開展城市更新活動有著密切關系，城市更新過程中也會與房地產市場之間產生微妙的反應，此種反應漸漸變成了一種互動效應。國內外近年來一直在就此方面進行著研究，且小有成就，但依然有很多待考究之處，因此相關機構和人員應加強此方面的研究。

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