論離婚訴訟中的按揭房屋法律問題

羅濤

摘要：當前，按揭買房成為夫妻雙方結婚時的首要選擇。然而并不是所有夫妻都能走到最后，當今社會離婚率居高不下，由于按揭購房花費了夫妻雙方一生的大部分積蓄，因此，離婚訴訟中的房屋歸屬問題成為夫妻共同財產分割的焦點。雖然我國婚姻法經過修改，最高人民法院也出臺了相關司法解釋，但是實際現實中往往案情復房屋產權之間存在較大的時間差并且按揭貸款合同的履行期也較長，對按揭房屋相關權利歸屬的認定和處理已逐漸成為離婚案件中的難點。所以本文主要探討離婚訴訟中的按揭房屋分割與歸屬問題。

關鍵詞：離婚訴訟；婚姻法；房屋所有權歸屬

一、按揭購房的含義及其性質

1.按揭購房的含義

按揭指就是在購買商品房是資金不足采取貸款的方式購房的方式，其具體是個人購買的房產具有房屋產權證、能在市場上流通交易的住房或商業用房時，自己支付一定比例首付款，其余部分已購買的房產作為抵押，向合作機構申請的貸款。按揭人將房產的產權轉讓給按揭受益人，以此作為還款保證，那么按揭人在還清貸款后，受益人則立即將作為還款保證的房屋產權轉讓給按揭人，在這個過程中，按揭人享有房產的使用權①。這便是按揭購房的含義。

2.按揭的性質

按揭法律性質是指按揭作為一種擔保方式，在民法上上是否享有獨立的地位，其權利和地位應表現為什么樣的內容。筆者認為按揭的性質跟狹義的讓與擔保相似。

讓與擔保是指債務人或者第三人為擔保債務人的債務，將一定的擔保物的權利先行已轉給擔保權人，當債務人不履行債務時，擔保人可就擔保物的價值直接受償的制度。但是讓與擔保存在廣義與狹義之說。本文的讓與擔保說是指狹義讓與擔保，即通過買賣的形式來達到信用授受的目的，債權人沒有請求返還價金的權利，債務人則可以通過支付一定的金額而請求返還自己所讓與標的物的權利。按揭雖然跟讓與擔保有一些相似之處，但也存在差異，按揭并不完全符合讓與擔保說。

二、幾種常見的按揭購房形式及其分析

1.婚前一方辦理按揭房屋手續，婚前或者婚后辦理了房產登記，婚后共同還清貸款的

《婚姻法司法解釋三》第十條規定：夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款并在銀行貸款，婚后用共同財產還貸的，不動產登記在首付款人名下的，離婚時該不動產由雙方協議處理。依前款規定不能達成協議的，人民法院可以判決該不動產歸登記一方所有，尚未還清的債務為登記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相應的財產增值部分，離婚時由登記一方向另一方補償。可見此時按揭房屋歸辦理產權登記一方。

2.婚后夫妻一方父母支付首付款，登記在子女名下的，夫妻共同還貸的

該房由夫妻二人婚后購買，雖然登記在一方名下，但是雙方共同生活，說明該房屋為是為了解決雙方居住問題而購買。同時雖然首付款為一方父母所付，但是法律在一方面的規定存在漏洞，婚姻法司法解釋三雖然規定了一方父母出資購房，登記在自己子女名下，視為對子女的贈與。可是該條款并沒有區分父母是全資還是僅僅支付首付款的情形。故該房屋應作為夫妻雙方的共同財產處理。

3.婚前一方辦理按揭購房，首付款已付，辦理產權登記，婚后雙方共同還貸但沒還清

對于這種觀點理論上存在兩種觀點，一種認為依據最高法出臺的 《婚姻法司法解釋二》第二十一條的規定離婚時雙方尚未取得所有權或者尚未取得完全所有權的房產有爭議且協商不成的，人民法院不宜判決該房屋所有權的歸屬。主張不能分割。另一種認為根據物權法的不動產自權屬登記之日取得所有權，主張可以分割。我國綜合采取了這兩種觀點認為原來的物權不是完整的所有權，但是婚后一起還款可以看作為是夫妻雙方有轉化為共同財產的合意，是共同財產，采取這一點的同時又強調登記還是物權取得主要條件。

4.房屋的增值部分

對于增值部分在司法實踐中存在著不同的觀點。一種觀點認為按揭購房之后用共同財產還貸的，其增值部分應該被視為夫妻雙方的共同財產，應該平均分割。另一種觀點認為夫妻一方按揭購房則該房是其個人財產，其增值部分也為其個人財產，但是用夫妻共同財產還貸的行為是另一方對該房產保值所做的貢獻，因此應該為他做出適當補償。筆者認同第二種觀點，其體現了公平公正的原則。

綜上所述，盡管法律規定了婚姻關系存續期間取得所有權的財產為夫妻共同財產，但這只是一種推定，如果夫妻一方婚前按揭夠房婚后用婚前個人財產償還全部貸款的，即使其婚才拿到房產證，此時我們也應當認定其為他的個人財產，而另一方不能從對方那里獲得賠償。

三、離婚訴訟中的按揭房屋分割的處理對策

1.完善房屋產權登記制度

物權的公示公信制度，即保護善意第三人的利益，確保經濟往來的安全，物權法以物權公示原則為基礎確立了不動產登記的公信力及登記權利的正確性推定的法律規則。②在這種公示原則下房屋的權屬證明的相關內容反映了房屋權屬的形態。推定房屋的所有權人為產權登記的所有人。這就要求我們完善登記制度。通過不斷完善登記制度能夠有效減少離婚訴訟中的房產糾紛。

2.夫妻雙方應該重視婚前財產協議

當今社會的離婚率不斷上升，夫妻雙方在辦理結婚登記之前，簽訂婚前協議對婚后可能到來的問題有一個預防措施，從而能夠解決一些問題。因為種種原因，社會還不是普遍能夠接受婚前協議。我們應該認識到婚前協議的簽訂并不是婚姻的絆腳石，也不可能會去破壞夫妻感情。在辦理結婚登記之前明確約定自身利益，有利于使婚后生活的權利義務變得明晰，減少財產因素對婚姻的破壞，更有利于維系婚姻關系穩定。

結論

按揭房屋的分割問題一直是法院審理離婚案件的焦點問題，由于地方環境的不同，相同的案件不同地方的法院審理結果也有差異。本文從按揭購房的性質出發，通過案例分析不同案件的處理方法，探討不同情況法律是如何規定的，最后通過一些切實可行的對策來解決這類案件，盡自己的微薄之力。筆者認為我們重視婚前協議的同時如果能夠完善房產登記制度，將有助于我國離婚案件中的按揭房屋法律問題的解決。

注釋：

①劉桂林，劉志同.房產律師以案說法[M]中國法制出版社，2008.

②郭明瑞.民法[M]高等教育出版，2003.endprint