測量技術在不動產測量領域的應用

陳贊波

摘要：隨著測量技術以及測量工具的不斷改進，不動產測量數據的精確性也不斷地提高，測量的水平逐漸增加。但在不動產測量的實際操作中，不動產的測量也遇到了不少的難題，在解決這些問題的時候我們需要根據不動產測量的目的采用不同技術手段。尤其是將GPS測繪技術運用于不動產的測量中，提高了測量結果的準確性。

關鍵詞：不動產；測量技術；應用

1.不動產測量的相關概述

不動產測量的內容主要包括現代地籍測量以及房產測量等，是用來管理土地以及房產等不動產的重要依據。地籍測量主要包括地籍變更測量、地籍圖測繪以及地籍控制測繪等內容。地籍測量具有4個明顯特征：①測繪工作具有政府性；②測量信息具有可靠性和準確性；③測量工作的基礎是地籍調查；④測量技術種類多。至于實際測量不僅要考慮地籍圖，還要對界址點、宗地等信息進行準確核對。房產測量則更著重于房屋等相關建筑物的測量，通過測量和調查進行房屋繪圖，仔細核查房地產利用、數量、權屬以及位置等詳細信息。從而為房地產的開發利用、產籍管理以及產權等內容提供主要依據內容，同時也是現代規劃和發展城鎮化建設的重要依據。

2.不動產測量中的常見問題分析

2.1 地籍測繪中必不可少的一項內容就是凈高與層高的測量，然而在實際的測量中測量者往往容易將二者混淆，甚至直接用凈高的測量結果來代替層高。我們這里所說的層高是指，樓層與地面、樓層于樓層、樓層與頂樓之間的距離，對于這些數據的測量本身就存在一定的誤差，如果再直接用凈高代替誤差將會更加嚴重。我們這里所說的凈高則是指地面到樓層下表面之間的距離，對于凈高的測量同樣存在著一定的誤差，但是國家卻沒有對誤差的范圍進行具體的界定，也沒有一個統一的規范標準。但是不動產的測量要求在對測量的結果進行計算時，如果有層高的數據，這主要用層高的數據進行計算。

2.2 不動產測量中有邊長度丈量誤差存在。在不動產測量工作中，就算是同一棟樓同一樓層測得的數據有可能不相等，一般情況下，由于房屋的構造不合理或者是常年使用過程中發生過形變，同一棟樓前后左右的高度通常是不相等的。所以為了保證測量數據的準確性，我們通常要求測量工作者經過多次測量求平均值，并且根據這些數據推算出建筑物的實際面積。

2.3 面積分攤問題在不動產測量中較為突出。有時候在不動產的測量中還需要計算建筑物的面積，需要計算樓層面積的建筑物通常是住宅建筑物，但是同時也需要注意不同住戶建筑面積分攤的問題。建筑物的種類眾多，他們的用途也是各不相同，有時候分攤的問題十分復雜，涉及二級甚至多級分攤的問題，所以工作人員需要根據現場的實際情況采用不同的分攤方法。分攤問題的復雜性要求測量過程中測量的結果一定要精確。

3.不動產測量領域中測量技術的具體運用

3.1 不動產測領域中數字化測圖技術的應用。隨著科學技術水平的不斷發展，不動產的測量技術也有了很大的改進，高科技產品在不動產測量中的引入，極大地提高了不動產測量結果的精確性。就拿當前比較流行的數字化測圖技術來說，它不僅在不動產的測量中有著廣泛的應用，在地籍測量中也是必不可少的技術手段。它主要的技術優點就是需要的人力物力資源都比較少，同時搜集的數據信息也比較準確，而且速度相對較快。根據收集來的數據信息工作人員可以大致描繪出建筑物原有的模樣，這樣的圖像就可以用于不動產的分攤以及測繪工作了。

3.2 不動產測量領域中解析法的應用。不動產測量領域中的解析法主要應用于房屋面積、用地面積、公攤面積等面積結果的測量中，避免因面積、產權、用地等存在糾紛。作為不動產測量領域中較為準確的方法，解析法是解決糾紛性問題較為實用的一種方法。在實際測量中，主要通過界址點坐標，引用坐標解析的方法進行實際測量，從而得到更為精確的測量結果，減少誤差。在保證操作流程規范的情況下，引用坐標解析的方法進行方差測量，能夠盡量避免誤差的出現，從而取得更為精確的測量結果。為有效提高標準中面積誤差限差的精度，進而控制估算中存在的誤差等，采用解析法可以達到令人滿意的效果。

3.3 不動產測量領域中GPS技術的應用。進入21世紀以來人們對于GPS技術的運用越來越廣泛，甚至已經成為人們日常生活以及出行必不可少的重要組成部分，同時GPS技術也是測繪技術領域的重要手段。GPS技術在不動產的測量中發揮了極其重要的作用，在當前的大部分的不動產測量中都已經用到了GPS技術，通過計算GPS技術測得的數據，我們可以準確的描繪出房產的大致外形，以便用于不動產的劃分。

3.4應用地理信息系統的優勢。地理信息系統又叫做GIS。它是一種特定的十分重要的空間信息系統。它在計算機硬、軟件系統的支持下，對整個或部分地球表層（包括大氣層）空間中的有關地理分布數據進行采集、儲存、管理、運算、分析、顯示和描述的技術系統。利用地理信息系統結合地理學和地圖學以及遙感和計算機科學，通過對不動產數據的收集，整理，存儲，處理分析來生成各種地理信息，從而整合成不動產信息登記庫。通過地理信息系統技術可實現三維立體畫，結合遙感技術的圖像和地理信息數據庫，利用三維立體設計，虛擬現實，動畫技術，效果圖等手段建立三維地理信息系統。將不同的物體、地勢地貌特征立體的展示出來，實現不動產登記數據庫的全面和完整。地理信息系統技術可實現數據庫的統一管理，將數據庫以村屯，鄉鎮，城市進行區域劃分設置為不同類別的信息進行管理，可提高公眾查詢信息的便捷度。

參考文獻：

[1]龔靖.三維地理信息系統在統一不動產管理中的應用[J].住宅技術，2016（7）

[2]曹曉雪.遙感技術的應用與發展[J].信息與電腦，2016（5）

[3]王海洋.數字化測繪技術在土地測量中的應用分析[J].建材與裝飾：下旬，2013（3）.

[4]王瑞成.現行土地利用總體規劃執行中存在的問題探討[J].定西科技，2013（3）.endprint