美國明尼蘇達州Adventure Media廣告牌稅基評估爭議

夏雷+汪友結+肖良生

美國明尼蘇達州北接加拿大的曼尼托巴省和安大略省，東臨蘇必利爾湖，隔密西西比河與威斯康星州相望，南接艾奧瓦州，西鄰南、北達科他州。美國大陸的極北點（北緯49度23分）就在該州，因此明尼蘇達州的別稱為北星之州，面積21.9萬平方公里，人口500多萬。

明尼蘇達州擁有多樣化的經濟發展體系。據悉，美國90%以上的主要行業在該州均有其分支，其中包括醫療產品制造、科技設備生產、廣告印刷、林農產品加工，計算機生產、環保設備、保健品生產等行業。明尼蘇達州是許多著名跨國公司和大企業總部的所在地，其中包括生產電控設備的Honeywell公司，生產心臟起搏器的Medtronic公司、生產各種膠帶與膠粘產品的3M公司等。Northwest航空公司的總部也在明尼蘇達州，此外，明尼蘇達州也是一些美國知名的零售百貨公司，如Daytons， SUPERVALU， BestBuy的總部所在地。盡管明尼蘇達州行業覆蓋齊全，但最大的行業仍然是傳統行業——房地產業以及租賃，明尼蘇達州國內生產總值的11.4%來自于房地產業。所以，房地產稅基的評估及爭議處理成為明尼蘇達州頗為重要的業務，影響著地方稅收的多寡。

明尼蘇達州擁有便捷的水、陸、空交通條件，可直通全國各地的主要市場。明尼蘇達州80%的產品運輸靠貨車，因此需要一個強大的州際高速公路系統。明尼蘇達州擁有1450公里的州際高速公路，外加20多萬公里的公路干道，這使明尼蘇達州擁有全美排名第五的高效完整公路系統。在漫長的公路系統中，有大量的戶外廣告牌。公路旁的廣告可以強化客戶在其他地方投放的信息、可重復向上下班的乘客展示信息、可以比較廉價和持久地傳播信息、可提高商品的曝光率，亦可投放于信息難以送達的地點，所以廣泛受到廣告主的歡迎。戶外廣告牌收益好，但也需要繳納房產稅，繳稅的標準是由評估稅辦公室評定稅基，再運用全州統一的稅率計算即可。但是，因為廣告牌的位置不同，價值也有很大差異，所以經常出現爭議。下面通過明尼蘇達州的一個戶外廣告牌稅基爭議的案例，來分析美國戶外廣告牌稅基評估爭議的解決方案。

一、案例概況

2010年12月17日，美國明尼蘇達州Adventure Media公司及其法定代表人Jamie Olson將華盛頓縣評稅辦公室訴至明尼蘇達州斯蒂爾沃特市華盛頓縣稅務法院，請求重新評估其商業物業的市場價值，并且針對華盛頓縣評稅辦公室不平等評估提出索賠要求。

Adventure Media公司稱，2008年2月1日，華盛頓縣評稅辦公室對其一塊廣告牌評估價格過高，致使其承受了超額的稅賦。Adventure Media公司所指的廣告牌在甘德山和沃爾瑪之間的伍德伯里市，位于94號洲際公路南邊，是一個典型的路邊戶外廣告牌。該廣告牌總面積是52813平方英尺，華盛頓評稅辦公室將其評估為649200美元，而原告認為該物業的市場價值應為422533美元。另外，Adventure Media公司訴稱，相比于華盛頓縣其他廣告牌的估價，華盛頓縣評稅辦公室對其Adventure Media公司廣告牌存在不平等評估的事實，因此要求華盛頓評稅辦公室不但要糾正稅基評估的錯誤，而且要對Adventure Media公司的相關損失依法足額賠償。

二、爭議焦點

Adventure Media公司和華盛頓縣評稅辦公室爭議的焦點集中在兩方面：

其一，Adventure Media公司的廣告牌市場價值。

華盛頓縣評稅辦公室對Adventure Media公司廣告牌的評估價值為649200美元，但Adventure Media公司及其聘請的評估專家認為該物業的市場價值應為422533美元。一方面，Adventure Media公司方認為評估機構在確定廣告牌價值時，在計算公式中使用了錯誤的明尼蘇達州交通部交通流量統計數據。Adventure Media公司方認為81000輛汽車流量比華盛頓縣評稅辦公室使用的96000輛汽車流量更適合用來估算廣告牌的價值。另一方面，原告認為整個廣告牌作為商業物業應該以8美元/平方英尺的基礎價格評估，廣告牌以及潛在所產生的收入不應該被計入估價因素。

華盛頓縣評稅辦公室不同意Adventure Media公司方的說法。首先，辯護人認為華盛頓縣評稅辦公室評估的市場價值是正確的，而且Adventure Media公司方沒有盡到其舉證的責任，Adventure Media公司方有責任提供可信的證據證明其物業的實際市場價值與被告評估的市場價值不一致。針對于原告所提出的81000輛汽車流量的交通計數，被告所使用的96000輛汽車流量的是在評估員所提供的證據以及廣告牌的具體位置基礎之上而得出的，而原告并沒有證明81000輛汽車流量計數的可信記錄及數據來源。其次，辯護人不同意Adventure Media公司方認為的對廣告牌進行估價時對其所產生的收入不計入這一觀點。在整個評估過程中，只要原告出租了廣告牌及其空間，產生了一定的收益，按評估規則，都應該計入評估價值。

其二，華盛頓縣評稅辦公室是否存在不平等評估的行為。

Adventure Media公司方認為，相比華盛頓縣其他廣告牌的估價，華盛頓縣評稅辦公室對其公司的廣告牌存在不平等評估的行為。例如，華盛頓縣評稅辦公室通過與華盛頓縣其他地區廣告牌租賃對比來估算Adventure Media公司的廣告牌價值，Adventure Media公司認為這樣做是很武斷的。而華盛頓縣評稅辦公室認為Adventure Media公司并沒有什么有效證據證明其存在不平等評估的行為。

辯護人肯定華盛頓縣評稅辦公室在2008年1月2日評估價值時點所做出的評估不存在不平等的評估行為。首先，在2008年，華盛頓縣評稅辦公室開始了對廣告牌的價值評估，當時對每個廣告牌進行評估時都把5000平方英尺以上的大幅廣告考慮其中，不僅僅只是針對原告5000平方英尺的廣告牌；其次，華盛頓縣評稅辦公室在評估時，充分考慮到評估結果的公平性和公正性，已經給所有廣告牌的商業物業所有者發出信函，要求他們回饋關于廣告牌租賃、位置和數量等信息，最終確定交通流量計算數據。最后，華盛頓縣評稅辦公室對華盛頓縣其他廣告牌評估時，最終結果是在計算公式計算出來結果的基礎之上，再次經過修正最終得到的。該計算公式同樣應用到華盛頓縣每個廣告牌的評估，不僅僅針對Adventure Media公司的廣告牌。與此相反，Adventure Media公司在這次訴訟中，并沒有提出有效證據證明華盛頓縣評稅辦公室存在不平等評估的行為。

法院認為原告沒有實質性可信的證據來推翻華盛頓縣評稅辦公室于2008年1月2日對其廣告牌商業物業評估價值的有效性推定。法院最終裁定，華盛頓縣評稅辦公室評估的市場價值公平公正，不支持原告Adventure Media公司方的索賠訴求和其他訴求。

三、爭議啟示

1.稅基評估檔案留存

在本案中，Adventure Media公司為了確保勝訴，專門聘請了專業的評估公司，提出了車流量的新算法，要求以81000輛車流量來推翻華盛頓縣評稅辦公室使用的96000輛車流量。戶外廣告牌前的車流量對價值的影響很大，改變車流量數據勢必改變評估結果。華盛頓縣評稅辦公室拿出當年（兩年前）使用的數據及相關證據材料，有力地反駁了原告Adventure Media公司的觀點。稅基評估檔案的重要性由此可見，如果華盛頓縣評稅辦公室沒有留存兩年前的評估檔案，在法庭就無法拿出證據來證明其合理性。所以，稅基評估過程材料，均需要存檔，以備有爭議時通過查檔來消除誤會。

2.評估商業物業要考慮其收益因素

Adventure Media公司指責華盛頓縣評稅辦公室在評估該公司的廣告牌時，將廣告牌的收益也作為影響價值的因素，致使其廣告牌稅基偏高。根據評估法則，在評估商業性不動產時，必需將該物業可能產生的收益考慮在內，從而才能公平公正評估出該物業的稅基。

3.爭議提起方需要舉證

Adventure Media公司方在訴狀中提出華盛頓縣評稅辦公室對其公司的廣告牌存在不平等評估行為，但在法庭辯論中，該公司無法提供出證據。最后，法院沒有支持原告的訴求。在房地產稅基評估爭議中，爭議的提起方必需盡到舉證的責任，否則法庭無法支持其訴求。

總之，在明尼蘇達州Adventure Media廣告牌稅基評估爭議中，盡管事情已經過去兩年多，但納稅人有充分的權利提起訴訟。如果原告成功，華盛頓縣評稅辦公室無疑要對其進行賠償，不但造成經濟損失，而且還影響了公信力和行政資源。我國房地產稅目前還沒有開始起征，一旦開始征收房地產稅，我國在房地產稅基評估方面的爭議將呈海量增長。在這方面，我們還有很長的路要走，任重而道遠。