房地產去庫存與住房公積金改革息息相關

杜聯剛

2016年中央已明確指出，要推進供給側結構性改革，要減少無效供給，擴大有效供給，必須抓好去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板五大工作。習近平強調：“不能因為包袱重而等待，不能因為困難多而不作為，不能因為有風險而躲避，不能因為有陣痛而不前。”這對于各級政府及其職能部門和每一個行業都應該反思是否缺位和如何擔當？本文就三四線城市房地產去庫存與住房公積金改革息息相關略作分析，以期加快房地產去庫存和住房公積金改革步伐。

找準房地產去庫存的“短板”

首先，應該明確房地產去庫存的思路，就是要在供給側與需求側兩端同時發力。否則，無論怎樣對供給側改革，如果“老百姓”租房購房的支付能力得不到提高和保障，那么房地產去庫存的效果也將大打折扣。

其次，要弄清楚現階段城鎮住房需求的主力軍是誰？當前我國正加快推進新型城鎮化建設和實施全面建成小康戰略，催生大批越來越多的“新市民”（姑且把城鎮個體工商戶、自由執業者、農民工以及在民企私企、社團等非公有制單位的從業人員稱為“新市民”，下同）是個大趨勢，每個“新市民”都渴望在城鎮解決住居問題。這一批又一批的“新市民”就蘊藏著巨大的住房需求，無凝“新市民”是當前和未來城鎮化住房需求的主力軍，即剛需住房群體。

最后，要分析房地產供求目前不能很好對接的原因何在？許多“新市民”面對高房價和制度的缺失以及收入的不穩定，只能寄希望于房價的下跌或“望房興嘆”。概括來說，大多數真正需要租房或購房的“新市民”，要么租房缺少儲蓄支付，要么買房缺少貸款支持，其實質就是缺乏一種有效的住房制度作保障。試想，只要“新市民”能夠像“國有員工”一樣能擁有自己的住房公積金，能貸能取能用，就能給其租房購房提振足夠的信心和底氣，豈有不消費之理！

由上述分析可以看出，房地產去庫存中在需求側的最大“短板”就是“新市民”這支住房剛需主力軍，缺失住房公積金制度這個“橋”而使住房供求不能順利對接，只能望房卻步。因此，房地產去庫存遭遇“瓶頸”而乏力，正是住房制度在剛需領域缺失的表現。

分析其“短板”的主要成因

20多年的實踐證明，住房公積金制度能為行政機關、事業單位、國有企業等廣大從業員工解決住房問題提供一種保障機制，是我國住房制度改革最成功的典范。近年來，許多地方已開啟了“新市民”繳存住房公積金、異地轉移接續、異地貸款互認、繳存對沖還貸以及網上營業廳、掌上公積金、公積金云服務等諸多新業務與新服務。特別在2015年國家一系列的穩增長舉措中，讓住房公積金走進了“住房金融”的舞臺中央，再次證明住房公積金是一項保民生、能金融、去庫存的好制度，職工擁有住房公積金就擁有住房消費的基本保障。但現行的住房公積金制度，是20多年前針對解決國有行政企事業單位從業人員住房問題所設計的，己經不能適應今天的發展需要了，它將“新市民”這個龐大群體阻革在住房制度體制之外，使大批的“新市民”只能視住房公積金為“水中花”和“鏡中月”。當前，推進住房公積金制度覆蓋“新市民”，最大的“瓶頸”就是繳存擴面難。除用工“老板”直接抵觸外，關鍵還有相當部分的“新市民”也不能樂意接受。為什么？主要問題是陳舊的住房公積金制度不能與時俱進而貼近廣大“新市民”就業流動性較大、勞動報酬偏低、住居條件困難、權益保障缺乏、家庭開支較多等困難，繳存提取使用還不十分靈活便捷。即住房公積金制度和政策比較僵化而不得“新市民”人心。這就是住房公積金制度當前推進擴面難的主要成因，必須結合“新市民”這些客觀情況改革住房公積金繳存、提取、貸款政策，努力實現“應提則提、應貸則貸”，讓更多“新市民”主動繳存使用住房公積金，使之更接地氣、更助民生。改革推進住房公積金制度擴面工作，既去庫存又促發展，何樂而不為呢？

牽住去庫存的“牛鼻子”

改革住房公積金現行體制，創新住房公積金繳存使用政策，加大住房公積金行政執法力度，大力推進住房公積金制度擴面，讓越來越多的“新市民”自愿繳存使用住房公積金，以此租房買房養房，就牽住了房地產去庫存的“牛鼻子”，何愁去庫存沒有希望！

首先，改革住房公積金現行管理體制，賦予管理機構政策性住房金融職能，建立全省資金統籌管理辦法，讓更多資金用于投放住房公積金貸款，支持更多“新市民”購房，從而在更大程度上引領房地產去庫存。針對現行房地產市場分化發展和分散的住房公積金管理體制，有的地方住房公積金貸款已出現資金流動性不足現象，而有的地方住房公積金又出現資金“沉睡”現象，建立全省乃至全國住房公積金拆借管理辦法或統籌管理辦法，在住房公積金管理中心之間進行無擔保資金融通十分必要。如制定“協議借款，有償使用，保值歸還”的拆借原則，便于在系統內調劑資金余缺，既防止增值收益外流，又降低融資成本，盤活部分“沉睡”的住房公積金，把“死錢”變為“活錢”，大力發放住房公積金個人住房貸款，最大可能地支持“新市民”解決住房問題。“以用促建促繳”是增加資金有效供給的重要方式，是用足用活住房公積金的關鍵舉措，是從制度上解決融資難、成本高、資金短缺的最佳途徑，也是當前房地產業去庫存的可行措施之一。

其次，創新住房公積金繳存使用政策，讓更多“新市民”靈活繳存住房公積金，并使用住房公積金解決基本住房問題，從而助推城鎮化和加速房地產去庫存的進程。為提高“新市民”購房愿望和支付能力就必須將其盡快納入住房公積金制度之內。要使“新市民”自覺繳存使用住房公積金，就必須專門對其制定《住房公積金繳存使用辦法》或對現行住房公積金制度進行改革創新。如允許“新市民”個人自愿繳存住房公積金或者一次性繳存一定限額以上的住房公積金，就可取得住房公積金貸款的“會員”資格，同時鼓勵“多存多貸，存貸掛鉤”，買房時即可申請住房公積金貸款，并由政府無償提供相應的“貸款擔保費用或商業保險費用”等。諸如這樣的改革創新，既能推進制度擴面，又能防范貸款風險，可盡快把“新市民”納入城鎮住房保障制度之內，從而支持實現“住有所居”是人心所向、大勢所趨。

最后，加大住房公積金行政執法力度，努力推進住房公積金制度全覆蓋，讓未來越來越多的“新市民”利用住房公積金政策實現“住有所居”的夙愿。這是從制度上保障從業人員的基本住房權益，也是現階段去庫存的必須基本功課。據資料顯示，2015年底全國城鎮就業人口為4.41億人，而住房公積金繳存職工僅占1/4為1.1億多人（極大多數為“國有員工”）。可見，住房公積金制度的空間和任務還很大，一旦制度“激活”，“新市民”這塊的剛需潛力巨大。國務院新修訂的《住房公積金管理條例》將要頒布，四川省已出臺了《進一步擴大住房公積金制度覆蓋面指導意見》，各地各級政府及其職能部門應當以此為契機制定實施方案，把繳存住房公積金納入各用人單位的義務，納入勞動合同范本的內容，加大住房公積金行政執法的力度，依法推進住房公積金制度全覆蓋城鎮全體從業人員，讓城鎮“新市民”這個龐大的住房消費主力軍，能夠切實享受住房公積金政策穩定下來安居樂業。這樣，新型城鎮化和全面小康才不會成為一句空話。思路決定出路，出路在于改革，能否用好住房公積金“去庫存”，關鍵是能否下定決心和勇氣對住房公積金制度進行全面深化改革創新，奮力推進制度擴面工作。