房產測繪幾個問題之我見

陳鑾

近年來，隨著我國法律的健全和購房人法律意識的增強，商品房投訴案件與日俱增，尤其反映在房屋建筑面積及其公攤面積的測量等問題上，成為諸多房地產司法訴訟中的焦點。房地產的測繪結果作為房屋建筑面積的合法依據記載于房屋登記簿，也是房地產權證書的繕證依據。由此可見，房地產測繪在房屋登記管理工作中處于相當重要的地位，關系到房地產開發商與業主的切身利益。那么，測繪人員應如何對房屋進行科學合法的測繪？房屋登記機關又如何進行繕證，頒給權屬人一個正確反映房屋內容的房地產權證書？本文結合實際工作中出現的一些問題，對房屋面積的測量和共有建筑面積的分攤計算進行探討。

一、樓梯的計算和分攤

住宅樓的樓梯間一般根據各套房屋的套內建筑面積進行分攤。若一層房屋有躍層現象，即一套房屋包括了由室內樓梯相連的一層和二層兩部分，該套房屋一般都在一層設有門洞，而樓梯間里則沒有門洞， 那么該套房屋就不應該參加樓梯間的分攤。若有門洞與樓梯間相通，則必須參加樓梯間及其他相關共用建筑面積的分攤。

商住樓住宅部分的樓梯間，如果沒有明顯產權協議規定的，通過商業樓的樓梯建筑面積列為商業樓和住宅共有建筑面積，由商業樓和住宅共同分攤；通過住宅樓的樓梯面積列為住宅樓部分的共有建筑面積，由住宅樓分攤。

室外樓梯可以上層為下層的頂蓋而計算全面積，無頂蓋的計算一半面積。

穿越悶頂層的樓梯，位于悶頂層的樓梯不計面積。

二、住宅共有建筑面積的分攤方法

國標《房產測量規范》中規定，住宅樓以幢為單元，按各套房屋的套內建筑面積比例分攤共有建筑面積。其實際操作中，一般情況，住宅樓采用按整棟分攤。在整棟分攤中整棟的共有面積視為整棟中各戶共同共有，全棟對共有面積分攤為一個系數。

特別情況，如一幢住宅樓里有的單元沒有電梯，有的只有樓梯，該種情況下應將有電梯的各單元合并成一個功能區，分別進行共有建筑面積分攤計算。

對于確認為一棟且由裙樓相連的不同塔樓，應分別劃分為不同功能區；塔樓內有多個獨立樓梯或電梯的，還應按樓梯或電梯細分功能區分別計算。

近年來，隨著高層住宅的增多和人民消防意識的加強，房屋的建筑功能、造型乃至設計理念都發生了很大變化，如在高層建筑一定層次以上設置消防連廊將同一幢兩個不同單元的房屋連接起來，完善其消防功能。對該消防連廊面積的計算和歸屬問題，存在歧義。有人認為該部位只對相連的兩戶有用，應由兩戶分攤；有人認為應作為整棟的共有建筑面積，由整棟業主分攤。筆者認為，小高層或高層住宅樓中在某一層設置的消防連廊須作為相連通各住宅單元功能區分攤，而不能作為層共有建筑面積，更不能僅由相連的兩戶分攤；僅連通個別權屬單元的消防陽臺（通道）亦應作為整棟的共有建筑面積，由整棟業主分攤；平時可做套內使用的消防通道（如陽臺），應納入套內面積。

三、陽臺面積的計算

下陽臺與上陽臺相隔一個以上層數時不計面積；上下層陽臺水平投影線不完全重疊時，取重疊部分面積的一半為下陽臺面積，當重疊部分長度小于0.6米時，視為露臺，不計面積；頂層陽臺的蓋板寬度小于0.6米時，視為露臺，不計面積；住宅建筑中屬于一戶專有的類似陽臺的空中花園、入戶花園等均視為陽臺；陽臺為局部封閉，開敞寬度小于其寬度的1/3時，應認定為封閉陽臺。

四、變更測繪的處理方法

變更測繪（含分割測繪）依據房屋現狀、經規劃部門審核的設計變更圖進行。

對不涉及公共面積的變更測繪，如一戶分割為兩戶，兩戶合并為一戶，產權人應在完成施工后提出申請，測繪人員現場實測并分戶計算。

當房屋經規劃部門核準為虛擬分割或各分戶未實地砌筑分隔墻時，產權人應按經核準的施工圖，在實地設立永久性產權界址點標識，測繪人員按標識測量。

早期建設的住宅樓，設計圖紙上為未封閉陽臺，實測時發現業主已改為封閉陽臺，應按未封閉陽臺計算面積。

房產測繪涉及千家萬戶，是一項技術性和政策性都很強的工作。在房產面積測算工作中，共有建筑面積分攤計算是比較復雜、難度較大的一項工作，每戶分攤的面積消費者很難計算出來，這就要求房產測繪從業人員必須具備高度的責任心和嫻熟的業務技能，實際工作中一定要公平、公正、透明、公開、嚴謹、細心。